68707 15/06/2020 07:57 15/06/2020 07:57 กรมรางเล็งรื้อสัญญาเช่าที่ดินรถไฟทั่วประเทศหวังปั้นรายได้เพิ่ม 14 มิ.ย.2563 นายสรพงศ์ ไพฑูรย์พงษ์  อธิบดีกรมการขนส่งทางราง(ขร.) ในฐานะประธานคณะทำงานศึกษากำหนดยุทธศาสตร์การบริหารพื้นที่และติดตามกำกับนโยบายการจัดการรายได้จากทรัพย์สินประเภทสังหาริมทรัพย์-อสังหาริมทรัพย์ของการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.)เปิดเผยว่า จากที่ได้มีการประชุมหารือเพื่อกำหนดกรอบการจัดการทรัพย์สินเพื่อสร้างมูลค่าให้เพิ่มขึ้นนั้นพบว่า ปัจจุบัน รฟท.มีสัญญาที่เอกชนเข้ามาเช่าพื้นที่ สังหาริมทรัพย์ และ อสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ณ.วันที่ 30 เม.ย.63 ในพื้นที่ กว่า 32,000 ไร่ กับ สำนักบริหารทรัพย์สิน รฟท.กว่า 6,042 สัญญา แบ่งเป็นสัญญาเช่าอาคารจำนวน 3,106 สัญญา ,สัญญาเช่าที่ดินจำนวน2,936 สัญญา ซึ่งจากสัญญาทั้งหมดที่มีทำให้ รฟท.มีรายได้เฉลี่ยต่อปีที่ 2,858 ล้านบาท/ปี ดังนั้นเพื่อให้การบริหารทรัพย์สินของรฟท.เกิดประสิทธิภาพแก่ รฟท.มากขึ้นทาง คณะทำงานฯจะเข้ามาดำเนินการจัดระเบียบและกำหนดกรอบของการพัฒนาให้เป็นรูปธรรมมากขึ้น โดยมั่นใจว่าหากดำเนินการสำเร็จจะสามารถสร้างรายได้ในส่วนนี้ให้กับรฟท.เพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่าปีละ 10% นอกจากนั้นได้ให้ รฟท.ไปรวบรวมสัญญาของพื้นที่ บริเวณ อาร์ซีเอ โดยพื้นที่ดังกล่าวให้ทำแผนปฎิบัติการใช้พื้นที่,บริเวณตลาดนัดจตุจักร 3แปลง บริเวณ ตลาดขายปลาจำนวน 5 ไร่ ,ตลาดศรีสมรักษ์ จำกัด จำนวน 5 ไร่ รวมถึงพื้นที่ตรงหัวมุม ตลาดเพื่อองค์การค้าเพื่อเกษตรกร (อตก.) จำนวน 3ไร่ ,พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา จำนวน 277 ไร่ ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวจะต้องเน่งดำเนินการเพื่อสร้างรายได้ ,พื้นที่บริเวณรัชดาจำนวน 124 แปลง   อย่างไรก็ตามดังนั้นในการประชุมที่จะมีขึ้นในวันจันทร์ที่ 15 มิ.ย. นี้ นอกจากได้ให้ รฟท.ไปรวบรวมข้อมูลพื้นที่ในเขตกทม.ดังกล่าวแล้วยังได้ให้ รฟท.ไปดูรวบรวมพื้นที่ และ สัญญาที่เกี่ยวข้องกับแปลงอสังหาฯทั่วประเทศทั้งหมดด้วยว่ามีจำนวนแปลงที่ใช้ประโยชน์ ,สถานะของสัญญา ,สถานะเวลาของการให้เช่า ,การบุกรุกพื้นที่มีที่ไหนบ้าง รวมถึงสถานะที่มีการใช้ประโยชน์โดยไม่มีการจ่ายค่าเช่าแก่ รฟท. อย่างไรบ้าง เพื่อมาประกอบในการประชุมครั้งต่อไป เพื่อให้คณะทำงานฯชุดนี้สามารถกำหนดกรอบการดำเนินการให้เกิดความชัดเจน ในการสร้างมูลค่าที่มีการทำสัญญาที่มีอยู่ให้กับ รฟท.เพิ่มขึ้น เพื่อให้ รฟท.สามารถนำรายได้จากพื้นที่ที่สร้างรายได้มาบริหารจัดการรฟท.ให้อยุ่ได้แบบยั่งยืนต่อไป ในอนาคต และไม่เป็นภาระกับรัฐบาลต่อไป นายสรพงศ์ กล่าวว่า ซึ่งจากการประชุมในเบื้องต้นพบว่า  รฟท.มีข้อจำกัดของระเบียบ ข้อกฎหมาย ในวิธีการเช่าที่ดินและ อสังหาริมทรัพย์ของกฎหมายของรฟท. โดยเฉพาะ ฉบับ พ.ศ.2484 และ ฉบับ พ.ศ.2544 ที่ปฎิบัติมาไม่สอดคล้องกับกฎหมายในปัจจุบัน ซึ่งข้อจำกัดที่เห็นชัดคือจะใช้ระยะเวลาในการดำเนินการที่ยาวนาน เช่น การเช่าที่ดินแบบไม่ต้องประมูลจะต้องใช้เวลาในการอนุมัติกว่า 101 วัน   ส่วนประเภทการเช่าแบบประมูล จะมีขั้นตอนระเบียบปฎิบัติการ 12 ขั้นตอน ใช้เวลา การอนุมัติกว่า 146 วัน ส่วนประเภทโครงการพัฒนา เชิญชวนประมูลโครงการ มีขั้นตอนกว่า 15 ขั้นตอน ใช้เวลาปนุมัติไม่น้อยกว่า 212 วันซึ่งจากข้อจำกัดต่างๆนี้ทำให้เห็นว่ากว่าจะอนุมัติ และมีรายได้กลับมาที่ รฟท.ต้องใช้ระยะเวลานาน ขณะเดียวกันยังพบปัญหาอีกว่า หน่วยงานที่มีหน้าที่ในการบริหารทรัพย์สินทั้งที่ดิน และ อสังหาริมทรัพย์ของ รฟท.มีถึง 3 หน่วยงาน ประกอบไปด้วย สำนักบริหารทรัพย์สิน ,ฝ่ายการเดินรถ ซึ่งจะเป็นคนดูแลทรัพย์สินตามเขตทางรถไฟทั่วประเทศ และ ฝ่ายการช่างโยธา ดังนั้นทางคณะทำงานฯจึงเห็นว่า ควรที่จะมีการจัดระเบียบหน่วยงานที่จะทำหน้าที่บริหารทรัพย์สิน ให้ศูนย์เดียวเพื่อให้รวบรวมสัญญาที่เอกชนทั้งรายย่อย และ รายใหญ่ ที่ทำสัญญากับ รฟท.อยู่ในที่เดียวกัน เพื่อให้มีการตรวจสอบสัญญา และรายได้ที่เข้ามาเกิดความชัดเจนมากขึ้น   นอกจากนี้ในส่วนของการประเมินราคาที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ของ รฟท.นั้น เห็นควรที่จะให้ รฟท. หาวิธีประเมินราคาที่ดิน แม้ว่าแปลงอสังหาฯของรฟท.จะไม่มีโฉนดที่ดิน แต่สามารถนำราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์มาเทียบได้และนำมาเปรียบเทียบกับที่ดิน หรืออสังหาฯข้างเคียงของเอกชน ซึ่งจะทำให้ รฟท.มีความคล่องตัวในการปฎิบัติมากขึ้น ขณะเดียวกัน ให้ รฟท.ไปจัดทำแผนปฎิบัติการโดยให้กำหนดระยะเวลาที่ชัดเจน ขณะเดียวกันหากแปลงอสังหามีสิ่งปลูกสร้าง ควรจ้างบริษัท หรือ ธนาคารที่มีความเชี่ยวชาญเป็นผู้ประเมินราคาทรัพย์สิน เพื่อให้มีความถูกต้องแม่นยำ  https://www.thaipost.net/main/detail/68707 ขึ้นราคา, ที่ดินรถไฟมูลค่ามหาศาล, อธิบดีกรมรางคนแรก TRUE FALSE ADD https://storage.thaipost.net/main/uploads/photos/big/20200408/image_big_5e8d5ab25b6c5.jpg 36552 23/05/2019 00:01 23/05/2019 00:01 ที่ดินรถไฟมูลค่ามหาศาล                   เป็นที่แน่ชัดแล้วว่า ที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท. วันที่ 17 พ.ค.ที่ผ่านมา มีมติต่อสัญญาเช่าที่ดินหัวหินกับ บจ.เซ็นทรัลหัวหินบีชรีสอร์ท ผู้เช่าอาคารและทรัพย์สิน โรงแรมรถไฟหัวหิน หรือโรงแรมเซ็นทารา แกรนด์ รีสอร์ท แอนด์ วิลล่า หัวหิน เนื้อที่ 71.65 ไร่ อีก 30 ปี หลังสัญญาเดิมจะหมดอายุวันที่ 15 พ.ค.2562                 ทั้งนี้ จากการสอบถามไปยังฝ่ายบริหารสรุปได้ใจความว่า ตอนนี้ถือเป็นช่วงรอยต่อตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ 2562 ปฏิบัติตามระเบียบการรถไฟฯ ฉบับที่ 129 ว่าด้วยการจัดประโยชน์ในทรัพย์สินของการรถไฟฯ ดังนั้น รฟท.จึงได้ทำบันทึกแนบท้ายสัญญาเช่าที่ดินหัวหินกับ บริษัท เซ็นทรัลหัวหินบีชรีสอร์ท จำกัด ผู้เช่าอาคารและทรัพย์สิน โรงแรมรถไฟหัวหิน หรือโรงแรมเซ็นทารา แกรนด์ รีสอร์ท แอนด์ วิลล่า หัวหิน                 ซึ่งขั้นตอนหลังจากนี้ รฟท.จะเร่งจัดทำร่างกฎระเบียบการดำเนินงาน อ้างอิงจาก พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ 2562 เพื่อรองรับหลังสัญญาเดิมหมดอายุไปแล้วนั้น ก่อนที่จะไปเจรจากับผู้เช่าต่อไป                 ส่วนที่มีหลายฝ่ายสงสัยกรณีที่ว่าจะเป็นการเอื้อประโยชน์ให้เอกชนรายเดิมหรือไม่นั้น รฟท.ชี้แจงว่าสำหรับอัตราค่าเช่าตามกฎระเบียบ รฟท.ใหม่นั้น จะเป็นราคาตลาดที่ใช้ในปัจจุบัน จากเดิมที่ใช้มากว่า 30 ปี ซึ่งจะทำให้ รฟท.มีรายได้เพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน โดยคาดว่ากฎระเบียบดังกล่าว พร้อม และการเจรจากับผู้เช่าจะแล้วเสร็จภายใน ก.ย.2562  อย่างไรก็ตาม ยืนยันว่า รฟท.ไม่ได้เอื้อประโยชน์ให้กับเอกชนแน่นอน                 รายงานข่าวจาก รฟท.ระบุว่า รฟท.ได้จ้างที่ปรึกษาประเมินผลตอบแทนของที่ดินหัวหินไว้แล้ว จะต่อสัญญาเช่า 30 ปี คิดเป็นอัตราค่าเช่ารวมตลอด 30 ปี ไม่ต่ำกว่า 5,727 ล้านบาท และมีเงื่อนไขว่า เซ็นทรัลจะต้องลงทุน 3,200 ล้านบาท เพื่อก่อสร้างโรงแรมระดับ 3-4 ดาวเพิ่มเติมอย่างน้อย 100 ห้อง สำหรับสัญญาเช่าที่ดินทำเลอื่น                 จะว่าไปแล้ว รฟท.ก็มีที่ดินถือว่าเยอะเลยทีเดียว แต่ก็อดสงสัยไม่ได้ว่าเพราะเหตุใดจึงขาดทุนสะสมแสนล้าน ถือว่ามหาศาลเลยทีเดียว ก็ได้แต่หวังว่าหลังจากต่อสัญญากับผู้เช่ารายเดิม แต่ใช้ค่าเช่าอัตราปัจจุบัน จะสามารถเพิ่มรายได้เข้าองค์กรได้บ้าง                 มาอัพเดตที่ดินแปลงใหญ่ของ รฟท.กันดีกว่าว่ามีที่ไหนบ้าง เริ่มจากบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน เนื้อที่ 47.22 ไร่ ที่เช่าโดย บจ.เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา ในเครือกลุ่มเซ็นทรัล พัฒนาเป็นศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว และโรงแรมเซ็นทาราแกรนด์แอทเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว จะหมดสัญญาเช่าอีก 9 ปีในวันที่ 18 ธ.ค.2571 อยู่ระหว่างเตรียมการหาแนวทางดำเนินการ เนื่องจากในสัญญาเช่าปัจจุบันไม่ได้เขียนกำกับไว้ว่า หากเซ็นทรัลประสงค์จะต่อสัญญาเช่า ต้องแจ้งให้ทราบก่อนเป็นรายแรก จึงเป็นการเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการรายอื่นเข้ามาพัฒนาพื้นที่ตรงนี้ต่อได้ ซึ่งที่ผ่านมามีรายอื่นต้องการจะเช่าพื้นที่เช่นกัน เช่น กลุ่มเดอะมอลล์ ที่แสดงความชัดเจนตั้งแต่ปี 2551 หากเซ็นทรัลไม่ต่อสัญญาก็พร้อมจะเข้าดำเนินการ ทั้งนี้เซ็นทรัลก็เริ่มติดต่อเรื่องการต่อสัญญาเช่ามาบ้างแล้ว                 มาที่พื้นที่ย่าน กม.11 มีเนื้อที่รวม 360 ไร่ ผลการศึกษาทำเสร็จแล้วและได้ส่งให้กระทรวงคมนาคมพิจารณาแล้ว แต่เดิมต้องดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน 2556 แต่เมื่อการประกาศใช้ พ.ร.บ.ร่วมทุน 2562 ทำให้โครงการนี้ไม่เข้าเกณฑ์ตามมาตรา 7 อีกต่อไป กระทรวงจึงส่งเรื่องดังกล่าวกลับมาให้ รฟท.นำโครงการเสนอให้บอร์ด รฟท.พิจารณาให้ความเห็นชอบในการปฏิบัติตามระเบียบการรถไฟฯ ฉบับที่ 129 ว่าด้วยการจัดประโยชน์ในทรัพย์สินของการรถไฟฯ แทน                 ส่วนที่ดินมักกะสัน เนื้อที่ 347 ไร่ ที่เหลือจากการตัดพื้นที่ 150 ไร่ให้เอกชนผู้ชนะประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินไปแล้ว อยู่ระหว่างศึกษาหาสถานที่ที่จะย้ายโรงซ่อมรถไฟออกไปจากพื้นที่ โดยจะจ้างที่ปรึกษาคำนวณค่าใช้จ่ายการรื้อย้ายทั้งหมด เวลาที่ต้องใช้ทำผลการศึกษาในรายละเอียดการย้ายโรงซ่อมทุกอย่างในพื้นที่ และรวมถึงการทำรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) ด้วย                 ที่กล่าวมาข้างต้นถือเป็นที่แปลงใหญ่ที่ รฟท.มีแผนนำไปพัฒนาให้เช่าเพื่อหารายได้จากทรัพย์สินที่มีอยู่ หากต้องประเมินรายได้ในแต่ละปีก็ถือว่าเป็นมูลค่ารายได้พอที่จะนำเข้ามาในองค์กร แต่ทำไม รฟท.ถึงถูกคนถายนอกโจมตีว่ามีอาการโคม่า ถึงต้องเข้าอยู่ในแผนฟื้นฟูของคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (คนร.) ก็ได้แต่หวังว่าจากนี้ไป รฟท.จะผงาดล้างหนี้สินที่มีอยู่ไปได้.  กัลยา ยืนยง   https://www.thaipost.net/main/detail/36552 กระจกไร้เงา, กัลยา ยืนยง, ที่ดินรถไฟมูลค่ามหาศาล FALSE FALSE ADD https://storage.thaipost.net/main/uploads/photos/big/20180114/5a5b68b2a156d.jpg