119736 14/10/2021 16:25 14/10/2021 16:25 ประเมินอสังหาฯย่านเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ หลังการมาของรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้   14 ต.ค. 2564 ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย ประเมิน การพัฒนาโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) เป็นอีกหนึ่งในการกระตุ้นเศรษฐกิจครั้งสำคัญ เนื่องจากการลงทุนในโครงการรถไฟฟ้าจะสนับสนุนให้ภาคเอกชนลงทุนตาม (Crowding-in Effects) โดยเฉพาะธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่คอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อ  ยูนิต และ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต ในบริเวณโดยรอบเส้นทางมีโอกาสได้รับการพัฒนามากที่สุด เพราะนอกจากจะตอบโจทย์ความต้องการของคนในพื้นที่แล้ว ราคาที่ดินในปัจจุบันยังอยู่ในระดับที่สามารถนำไปพัฒนาโครงการได้ตามปกติ ดร.พชรพจน์ นันทรามาศ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย เปิดเผยว่าการลงทุนในโครงการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ด้วยเม็ดเงินลงทุนกว่า 1.1 แสนล้านบาทของภาครัฐ นอกจากจะเป็นการขยายโครงข่ายเส้นทางรถไฟฟ้าบริเวณกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงระยะเวลาก่อสร้างราว 5 ปี ซึ่งส่งผลบวกต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยตรง เช่น ธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจจำหน่ายและติดตั้งงานระบบรถไฟฟ้า นอกจากนี้ การลงทุนในโครงการรถไฟฟ้ายังก่อให้เกิดการลงทุนของภาคเอกชนตามมา (Crowding-in effect) โดยเฉพาะในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย “ในอดีต การก่อสร้างรถไฟฟ้าในอดีตทั้งสายสีเขียวตอนเหนือ (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) สายสีชมพู (มีนบุรี-แคราย) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่ภาครัฐใช้เม็ดเงินลงทุนเองกว่า 115,000 ล้านบาท ได้ส่งผลให้ภาคเอกชนลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยในบริเวณโดยรอบเพิ่มขึ้นไปแล้วกว่า 81,500 ล้านบาท คิดเป็น Multiplier Effects อย่างน้อย 0.7 เท่า ส่วนในอนาคต เมื่อการแพร่ระบาดของ COVID-19 คลี่คลาย คาดว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในเตาปูน-ราษฎร์บูรณะมีมูลค่าการพัฒนาเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 80,000 ล้านบาท เช่นเดียวกับที่ผ่านมา” ดร.สุปรีย์ ศรีสำราญ กล่าวว่า รถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) มี 3 จุดเด่นที่น่าสนใจได้แก่ 1) การมีเส้นทางที่พาดผ่านทั้งสถานที่ทำงานของหน่วยงานภาครัฐ ภาคเอกชน และโซนที่อยู่อาศัย ตลอดจนสามารถเชื่อมต่อไปย่านธุรกิจ และสถานที่ท่องเที่ยวสำคัญ จะช่วยส่งเสริมให้การเดินทางของคนในพื้นที่มากขึ้น 2) การมีสถานีที่เป็นจุดตัดกับโครงข่ายรถไฟฟ้าอื่นๆ อีกหลายเส้นทาง เช่น จุดตัดกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีวงเวียนใหญ่ ที่จะช่วยให้คนในพื้นที่ย่านคลองสาน ประชาอุทิศ-พุทธบูชา เดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจ เช่น สาทร สีลม สุขุมวิท ได้สะดวกขึ้น ทำให้เหมาะสำหรับการต่อยอดสู่ Hub ในการเดินทางและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หลายรูปแบบ และ 3) การมีอาคารจอดแล้วจรที่สามารถรองรับจำนวนรถยนต์ได้มากถึงราว 7,900 คัน ซึ่งมากกว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นๆ  รวมถึงสถานที่ตั้งของอาคารจอดแล้วจรที่กระจายอยู่ทั้งตอนเหนือและใต้ของเส้นทาง “การมีเส้นทางรถไฟฟ้าที่พาดผ่านสถานที่สำคัญ อีกทั้งยังมีจุดตัด (Interchange) ที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางกับโครงข่ายรถไฟฟ้าในเส้นทางอื่นๆ รวมถึงการมีอาคารจอดแล้วจรที่มีความจุ และมีสถานที่ตั้งที่เหมาะสม จะช่วยสนับสนุนให้จำนวนผู้โดยสารรถไฟฟ้าในภาพรวมให้สูงขึ้น และส่งผลบวกต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณรอบๆ อีกด้วย” นายกณิศ อ่ำสกุล กล่าวเสริมว่า การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญให้ยอดขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่เตาปูน-ราษฎร์บูรณะมีแนวโน้มสูงขึ้น 25% จากปีละ 7,700 ยูนิต ในช่วงปี 2018-2020 มาอยู่ที่ 9,600 ยูนิต เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 คลี่คลายลง โดย การพัฒนาคอนโดมิเนียมในทำเลบางซื่อ และคลองสาน รวมถึงทาวน์เฮ้าส์ในทำเลประชาอุทิศ-พุทธบูชาที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต และ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต มีโอกาสที่จะได้ประโยชน์มากที่สุด เพราะนอกจากจะตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในพื้นที่มากที่สุดแล้ว ราคาที่ดิน ณ ปัจจุบันก็ยังอยู่ในระดับที่ผู้ประกอบการสามารถนำไปพัฒนาโครงการ โดยที่ยังรักษาอัตรากำไรขั้นต้นไว้ที่ 30-40% ได้ตามปกติ นอกจากนี้ หากพิจารณาในระยะถัดไป คาดว่าธุรกิจร้านสะดวกซื้อในพื้นที่ก็มีโอกาสเพิ่มจำนวนสาขาขึ้นอีก 2-3 เท่า จากปัจจุบันที่ 4-5 สาขาต่อประชากร 10,000 คน เพื่อรองรับการอยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน   https://www.thaipost.net/main/detail/119736 รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้, ราษฎร์บูรณะ, อสังหา, เตาปูน TRUE FALSE ADD https://storage.thaipost.net/main/uploads/photos/big/20211014/image_big_6167f6f15aa3d.jpg 112046 03/08/2021 12:28 03/08/2021 12:28 'ดร.สามารถ'เปิดหลักฐานฟาดรฟม.! กรณี'ประกวดราคานานาชาติ'รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ 3 ส.ค.64 - ดร.สามารถ ราชพลสิทธิ์  รองหัวหน้าพรรคประชาธิปัตย์  เปิดหลักฐานฟาด รฟม.! กรณี “ประกวดราคานานาชาติ” รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ รฟม.กำลังประกวดราคานานาชาติก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ หรือสายสีม่วงใต้ โดยไม่อนุญาตให้ผู้รับเหมาต่างชาติใช้ผลงานที่มีกับรัฐบาล ตปท. ให้ใช้ได้เฉพาะผลงานกับรัฐบาลไทยเท่านั้น ทำให้ผู้รับเหมาต่างชาติที่มีศักยภาพสูงหลายรายแต่ไม่มีผลงานกับรัฐบาลไทยไม่สามารถเข้าประมูลได้  แม้ผมจะสนับสนุนผู้รับเหมาไทยก็ตาม แต่จะต้องให้ความเป็นธรรมกับผู้รับเหมาต่างชาติ ที่ผ่านมา รฟม.เคยให้ผู้รับเหมาต่างชาติใช้ผลงานที่มีกับรัฐบาล ตปท.ได้ แล้วทำไมครั้งนี้จึงไม่ให้? จึงมีเหตุที่เป็นข้อสงสัยของประชาชนทั่วไปว่า มีอะไรแอบแฝงอยู่หรือไม่? รฟม.กำหนดให้ผู้รับเหมาที่จะเข้าประกวดราคานานาชาติ (International Competitive Bidding) ต้องมีผลงานอะไร? ทีโออาร์ของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กำหนดชัดว่าผู้เข้าประมูลจะต้องมีผลงานกับ “รัฐบาลไทย” เท่านั้น และต้องแล้วเสร็จไม่เกิน 20 ปี นับถึงวันที่ยื่นซอง ดังนี้ 1. ก่อสร้างอุโมงค์ใต้ดินในสัญญาเดียวไม่น้อยกว่า 1,000 ล้านบาท โดยก่อสร้างด้วยวิธีใช้เครื่องเจาะ TBM (Tunneling Boring Machine) และ 2. ก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินหรือลอยฟ้าในสัญญาเดียวไม่น้อยกว่า 1,000 ล้านบาท และ 3. ออกแบบอุโมงค์ใต้ดินหรือสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินหรือลอยฟ้าในสัญญาเดียวที่มีค่าก่อสร้างไม่น้อยกว่า 300 ล้านบาท นั่นหมายความว่าผู้รับเหมาต่างชาติที่มีขีดความสามารถในการออกแบบและก่อสร้างสูงแต่ไม่มีผลงานกับรัฐบาลไทย จะไม่สามารถเข้าประมูลได้ ซึ่งในความเป็นจริงผู้รับเหมาต่างชาติที่มีประสบการณ์งานออกแบบและก่อสร้างในต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบและก่อสร้างอุโมงค์ใต้ดิน สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินหรือลอยฟ้า ย่อมมีความสามารถที่จะออกแบบและก่อสร้างงานดังกล่าวในประเทศไทยได้ รฟม.เคยอนุญาตให้ผู้รับเหมาต่างชาติใช้ผลงานที่มีกับรัฐบาล ตปท.ได้ ที่ผ่านมา รฟม.ได้มีการประกวดราคานานาชาติ โดยอนุญาตให้ผู้รับเหมาต่างชาติใช้ผลงานที่มีกับรัฐบาล ตปท.ได้เป็นจำนวนอย่างน้อย 2 โครงการ ดังนี้ 1. โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ ช่วงหมอชิต-คูคต ประมูลปี 2556 ทีโออาร์อนุญาตให้ผู้รับเหมาต่างชาติใช้ผลงานที่มีกับรัฐบาลใดในโลกก็ได้ แต่จะต้องเป็นผลงานที่แล้วเสร็จไม่เกิน 15 ปี นับถึงวันที่ยื่นซอง และจะต้องเป็นผลงานที่สอดคล้องกับงานที่กำลังประมูล 2. โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งชาติ-มีนบุรี) ประมูลปี 2559 ทีโออาร์อนุญาตให้ผู้รับเหมาต่างชาติใช้ผลงานที่มีกับรัฐบาลใดในโลกก็ได้ แต่จะต้องเป็นผลงานที่แล้วเสร็จไม่เกิน 15 ปี นับถึงวันที่ยื่นซอง และจะต้องเป็นผลงานที่สอดคล้องกับงานที่กำลังประมูล หน่วยงานอื่นก็เคยอนุญาตให้ผู้รับเหมาต่างชาติใช้ผลงานที่มีกับรัฐบาล ตปท.ได้ อย่างน้อยมีการรถไฟแห่งประเทศไทยที่เคยอนุญาตให้ผู้รับเหมาต่างชาติใช้ผลงานที่มีกับรัฐบาล ตปท.ได้เป็นจำนวนอย่างน้อย 3 โครงการ ดังนี้ 1. โครงการก่อสร้างรถไฟทางคู่สายใต้ ช่วงนครปฐม-ประจวบคีรีขันธ์-หัวหิน ประมูลปี 2560 ทีโออาร์อนุญาตให้ผู้รับเหมาต่างชาติใช้ผลงานในต่างประเทศนำมายื่นได้ แต่ต้องเป็นผลงานที่เป็นคู่สัญญาโดยตรงกับส่วนราชการ หรือหน่วยงานเอกชนที่การรถไฟฯ เชื่อถือ และต้องแล้วเสร็จไม่เกิน 20 ปี นับถึงวันที่ยื่นซอง 2. โครงการก่อสร้างรถไฟทางคู่สายกลาง ช่วงลพบุรี-ปากน้ำโพ ประมูลปี 2560 ทีโออาร์อนุญาตให้ผู้รับเหมาต่างชาติใช้ผลงานในต่างประเทศนำมายื่นได้ โดยมีเงื่อนไขเหมือนกับการประมูลก่อสร้างรถไฟทางคู่สายใต้ 3. โครงการก่อสร้างรถไฟทางคู่สายเหนือ ช่วงเด่นชัย-เชียงราย-เชียงของ ประมูลปี 2564 ทีโออาร์อนุญาตให้ผู้รับเหมาต่างชาติใช้ผลงานก่อสร้าง “อุโมงค์” ในต่างประเทศนำมายื่นได้ แต่ ต้องเป็นผลงานที่เป็นคู่สัญญาโดยตรงกับหน่วยงานของรัฐ หรือหน่วยงานเอกชนที่การรถไฟฯ  เชื่อถือ และต้องแล้วเสร็จไม่เกิน 20 ปี นับถึงวันที่ยื่นซอง กรณีประกวดราคานานาชาติรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ทำไม รฟม.จึงไม่อนุญาตให้ผู้รับเหมาต่างชาติใช้ผลงานที่มีกับรัฐบาล ตปท.? รฟม.อ้างว่าเป็นไปตามหนังสือหารือกับคณะกรรมการวินิจฉัยปัญหาการจัดซื้อจัดจ้างและการบริหารพัสดุภาครัฐ ที่ กค (กวจ) 0405.3/24575 ลงวันที่ 31 พฤษภาคม 2564 ก่อนได้เห็นหนังสือฉบับนี้ ผมคิดว่าคงเป็นหนังสือที่ รฟม.หารือกับคณะกรรมการวินิจฉัยฯ เกี่ยวกับการประมูลรถไฟฟ้า แต่กลับกลายเป็นหนังสือที่การไฟฟ้านครหลวง (กฟน.) หารือเกี่ยวกับเอกสารประกวดราคาด้วยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกส์ (e-bidding) ของ กฟน. ตามแบบฟอร์มมาตรฐาน (อ้างอิงหนังสือที่ กค (กนบ) 0405.2/ว410 ลงวันที่ 24 ตุลาคม 2560) จึงเท่ากับเป็นการตีความนิยาม “หน่วยงานของรัฐ” ตามแบบฟอร์มมาตรฐานว่าหมายถึงหน่วยงานของรัฐไทยเท่านั้น โดยหลักการแล้ว การจัดซื้อจัดจ้างภาครัฐไม่จำเป็นต้องใช้แบบฟอร์มมาตรฐานในทุกกรณี แต่สามารถปรับเปลี่ยนให้แตกต่างตามความเหมาะสมและจำเป็น เพื่อประโยชน์ของหน่วยงานของรัฐ โดยไม่ทำให้รัฐเสียเปรียบ (อ้างอิงข้อ 43 ระเบียบกระทรวงการคลังว่าด้วยการจัดซื้อจัดจ้างและการบริหารพัสดุภาครัฐ พ.ศ.2560 ประกอบหนังสือที่ กค (กจว) 0405.3/59110 ลงวันที่ 27 พฤศจิกายน 2563) การประกวดราคารถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้เป็นการประกวดราคานานาชาติ ซึ่งมุ่งหวังให้มีการแข่งขันอย่างกว้างขวาง และให้ได้มาซึ่งผู้ที่ชำนาญ (อ้างอิงมติ ครม. 28 กุมภาพันธ์ 2560) อีกทั้ง ต้องการให้ช่วยลดการสมยอมราคา (ฮั้ว) ซึ่งจะส่งผลดีต่อความโปร่งใสในระบบการจัดซื้อจัดจ้างของภาครัฐ รวมทั้งเกิดการถ่ายทอดเทคโนโลยี (อ้างอิงหนังสือกระทรวงคมนาคม ที่ คค 0208/2840 ลงวันที่ 7 เมษายน 2560) ดังนั้น รฟม.จึงสามารถที่จะปรับเปลี่ยนรายละเอียดของทีโออาร์ให้สอดคล้องกับหลักการดังกล่าวได้ สรุป การที่ รฟม.อ้างว่าได้ทำถูกต้องตามกฎหมาย เพราะได้ปฏิบัติตามหนังสือข้อหารือคณะกรรมการวินิจฉัยปัญหาการจัดซื้อจัดจ้างฯ ลงวันที่ 31 พฤษภาคม 2564 ไม่น่าจะถูกต้อง เนื่องจากหนังสือดังกล่าวเป็นเพียงการอธิบายคำนิยาม “หน่วยงานของรัฐ” ในข้อความ “ผลงานที่เป็นคู่สัญญาโดยตรงกับหน่วยงานของรัฐ หรือหน่วยงานเอกชนที่ (หน่วยงานของรัฐที่ดำเนินการจัดจ้าง) เชื่อถือ” ตามแบบฟอร์มมาตรฐานที่ใช้บังคับกับการประกวดราคาด้วยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกส์ทั่วไปว่าหมายถึงหน่วยงานของรัฐไทยเท่านั้น  ทั้งนี้ พรบ.จัดซื้อจัดจ้างฯ อนุญาตให้ปรับเปลี่ยนข้อความในแบบฟอร์มดังกล่าว รวมถึงคำนิยาม “หน่วยงานของรัฐ” ได้ ถ้าเป็นไปเพื่อประโยชน์ของรัฐ ซึ่ง รฟม.ไม่ได้ปรับเปลี่ยนคำนิยาม “หน่วยงานของรัฐ” แต่ไม่ได้ระบุ “หรือหน่วยงานเอกชนที่ รฟม.เชื่อถือ” ไว้ในทีโออาร์ นั่นหมายความว่าผู้รับเหมาจะใช้ผลงานที่มีกับเอกชนไม่ได้ ต้องใช้ผลงานที่มีกับรัฐไทยเท่านั้น จึงมีเหตุชวนให้น่าสงสัยว่า ทำไม รฟม.จึงไม่ปรับเปลี่ยนคำนิยาม “หน่วยงานของรัฐ” ให้หมายความรวมถึงหน่วยงานของรัฐ ตปท.ด้วย และทำไมจึงไม่ระบุ “หรือหน่วยงานเอกชนที่ รฟม.เชื่อถือ” ไว้ในทีโออาร์ เพื่อให้สอดคล้องกับหลักการประกวดราคานานาชาติตามที่ ครม.อนุมัติโดยมุ่งหวังให้มีการแข่งขันอย่างกว้างขวาง และให้ได้มาซึ่งผู้ที่ชำนาญ? -------------- ข้อสงสัยดังกล่าวข้างต้นจึงเป็นข้อกังขาที่ผมและประชาชนทุกคนชอบที่จะต้องขอคำชี้แจงให้สิ้นสงสัยจากหน่วยงานที่รับผิดชอบโดยตรง ทั้งนี้ก็เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของประเทศชาติและประชาชน ด้วยเจตนาที่จะให้ประชาชนได้รับประโยชน์จากโครงการนี้อย่างเต็มที่ โดยปราศจากข้อสงสัยใดๆ ทั้งสิ้นเท่านั้นเอง.   https://www.thaipost.net/main/detail/112046 ประกวดราคา, รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้, รฟม., สามารถ ราชพลสิทธิ์ TRUE FALSE ADD https://storage.thaipost.net/main/uploads/photos/big/20200422/image_big_5ea0441a36b2e.jpg