116367 11/09/2021 15:09 11/09/2021 15:09 'สยามสแควร์'สมรภูมิใหม่ของซีพีเอ็น หลายคนคงได้ติดตามข่าวที่สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ประกาศเชิญชวนให้ผู้สนใจยื่นข้อเสนอโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณ Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์ ไปตั้งแต่ปีที่แล้ว และเมื่อ 9 กรกฎาคม 2564 ที่ผ่านมา ทางสํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ได้ประกาศคัดเลือกให้ “บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)” หรือ CPN เป็นผู้เช่าลงทุนพัฒนาพื้นที่บริเวณ Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์ เป็นระยะเวลา 30 ปี ถือเป็นการเริ่มต้นตำนานบทใหม่ของสยามสแควร์  และอีกสมรภูมิใหม่ของทาง เซ็นทรัลเลย เพราะ สยามสแควร์ เป็นแหล่งช้อปปิ้ง แหล่งไลฟ์สไตล์ของวัยรุ่นไทยมาหลายสิบปีแล้ว แต่เจ้าถิ่นแถวนั้นนอกจากกลุ่ม Local Business ร้านเล็กร้านน้อยต่างๆแล้ว ก็ยังมีกลุ่ม เดอะมอลล์กรุ๊ปที่เป็นเจ้าถิ่นมาหลายปี  ด้วย Siam Paragon ที่ต่างชาติรู้จักเป็นอย่างดี และยังมี Siam Discovery อีก ซึ่งแน่นอนว่าการมาของ CPN น่าจะทำให้เสน่ห์ของ สยามสแควร์ กลับมาร้อนแรงอีกครั้ง เพราะที่ดิน Block A ที่พูดถึง คือพื้นที่สยามสแควร์ ตั้งแต่บริเวณสกายวอล์คโค้งทางลงสถานีบีทีเอสสถานีสยามสแควร์ บรรจบฝั่งตรงข้าม ห้างเอ็ม บี เค เซ็นเตอร์ และอยู่ใกล้กับโครงการสยามสเคปจุฬาฯ หรือตั้งอยู่ทำเลแยกปทุมวันตัดถนนพญาไท-พระราม1 ตรงข้ามสยามดิสคัฟเวอรี่ โดยไฮไลท์สำคัญที่สุดคืออาคารโรงภาพยนตร์ “สกาลา” แบบ 1,000 ที่นั่ง ที่เปิดให้บริการเคียงคู่สยามสแควร์มาตั้งแต่ปี 2512 หรือครึ่งศตวรรษมาแล้ว และสกาล่านับเป็นโรงภาพยนตร์ที่ล้ำมากในขณะนั้น เพราะก่อสร้างตกแต่งสถาปัตยกรรมแบบคลาสสิกที่สวยงามโดดเด่น ผสมผสานระหว่างรูปแบบตะวันตกและตะวันออก ภาพจำที่ทุกคนน่าจะจำได้ดีคือโคมไฟระย้า 5 ชั้นขนาดยักษ์ที่สั่งตรงจากอิตาลีและเครื่องประดับอาคารที่ทางโรงภาพยนตร์สั่งทำขึ้นมาพิเศษ สำหรับ“สกาล่า” จึงเป็น “โรงหนังที่ใครๆก็มากัน เป็นโรงหนังประวัติศาตร์ และโรงหนังแห่งความทรงจำ” ที่เชื่อว่า  น่าจะเป็นไฮไลท์สำคัญที่สุดในการพัฒนาพื้นที่ บล็อค A ที่มีเนื้อที่ทั้งหมด 7 ไร่ 31 ตารางวา นอกจากสกาล่าแล้วยังมีอาคารพาณิชย์สูง 3 ชั้นจำนวน 79 คูหา ซึ่งส่วนใหญ่ประกอบธุรกิจเป็นร้านคลินิก ร้านอาหาร ร้านขายสินค้าแฟชั่น เครื่องสำอาง ธนาคาร และโรงเรียนกวดวิชาเก่าอยู่ ต้องบอกว่าชื่อชั้นของ CPN ที่เป็นผู้นำด้านค้าปลีกมากว่า 40 ปี  จึงน่าจับตามองว่า CPN จะออกแบบพื้นที่นี้ให้น่าสนใจ และดึงดูดร้านค้าต่างๆให้มาลงทุนเช่าในราคาที่น่าแพงเอาเรื่องอยู่ได้อย่างไร  ในขณะที่ฝั่งตรงข้ามก็มีห้างใหญ่ระดับโลกคอยดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มาช้อปปิ้งเช่นกัน  ดังนั้นแนวทางการออกแบบของ CPN จึงเน้นให้พื้นที่นี้เป็น Shopping Street เท่ๆ เก๋ๆ เพื่อดึงดูดกลุ่มวัยรุ่น  นักศึกษา และคนทำงานมากกว่าจะไปหรูหราแบบ Siam Paragon  แน่นอนว่าเดิมพันครั้งนี้ของ CPN สูงมากๆ ด้วยค่าตอบแทนที่ต้องจ่ายให้สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เฉียดๆ 6,000 ล้านบาท แลกกับระยะเวลาในการเช่าพัฒนาพื้นที่ 30 ปี  การพัฒนาจึงจะไม่ใช่การทุบอาคารเก่าทิ้งแล้วสร้างใหม่ แต่น่าจะเป็นการปรับปรุง รีโนเวต และสร้างใหม่บางส่วนให้เป็นแนว คอมมูนิตี้มอลล์ เพื่อเติมเต็มโซนนี้ให้เป็น Shopping Street แบบเต็มรูปแบบมากกว่าโดยเฉพาะอาคารตำนานอย่าง “สกาล่า” น่าจะถูกคงไว้ และปรับปรุงบางส่วนเพื่อเป็น Landmark สำคัญของจุดนี้ เพื่อเปิดดำเนินการได้ในต้นปี 2566 อย่างไรก็ตาม ผมเชื่อว่าการมาของ CPN น่าจะ WIN-WIN กันทุกฝ่าย ทั้งผู้ประกอบการเจ้าถิ่นเดิม หรือแม้แต่ CPN เอง ต่างก็จะได้ความสดใหม่ ความหลากหลาย และจุดขายใหม่ๆ มาเติมเสน่ห์ให้กับสยามสแควร์  แหล่งช้อปปิ้งยอดนิยมของคนทุกยุคทุกสมัยตั้งแต่รุ่นพ่อ ถึงรุ่นหลาน ให้กลับมาเป็น Talk of the Town อีกครั้งบนความท้าทายของโลกใหม่แบบ New Normal ที่คนทั่วไป มีแนวโน้มจะชอบ Shopping Online มากขึ้น  ซื้อของนอกบ้านน้อยลง โดยเฉพาะพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปอย่างชัดเจนหลังที่โลกรู้จัก COVID-19 แต่ความเป็นคนเมืองที่ยังต้องมีปฏิสัมพันธ์บนความสนุกสนานและการแสดงออกถึงไลฟ์สไตล์ยังน่าจะผลักดันให้การเดิมพันครั้งใหม่ของ CPN น่าสนใจได้ จับชีพจรอสังหา  โดย โอภาส ถิรปัญญาเลิศ       https://www.thaipost.net/main/detail/116367 จับชีพจรอสังหาฯ, โอภาส ถิรปัญญาเลิศ TRUE FALSE ADD https://storage.thaipost.net/main/uploads/photos/big/20210911/image_big_613c637d40620.jpg 112512 07/08/2021 16:19 07/08/2021 16:19 สึนามิอสังหา เมื่อก่อนเวลาเราเห็นป้ายโฆษณาขายโครงการติดว่า “EIA APPROVED” ลูกค้าจะมั่นใจไป 80% แล้วว่าโครงการนี้ไม่น่ามีปัญหา แต่ ณ วันนี้ ลูกค้าอาจจะตอบคุณว่า “EIA ผ่านแล้วไง ขนาดสร้างเสร็จแล้วคนเข้าอยู่เต็มตึก ยังโดนถอนใบอนุญาตได้เลย!” ผมว่านี่คือ สึนามิลูกใหม่ที่ใหญ่และน่ากลัวที่สุดของวงการอสังฯหาบ้านเรานะครับ สัปดาห์ที่ผ่านมาไม่มีข่าวอสังหาฯไหนที่ใหญ่ไปกว่า ข่าวเรื่อง คำพิพากษาศาลปกครองกลาง “ให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์ก่อสร้างโครงการ Ashton Asoke” ที่น่าจะมีรายละเอียดในหลายๆสื่อออกมามากมายแล้ว แต่ที่อยากจะมองภาพต่อไปตอนนี้ คือ “จะเกิดอะไรขึ้นในวงการคอนโดและตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านเราจากเหตุการณ์นี้บ้าง” เพราะมันกระทบในวงกว้างมากๆ ต่อทั้ง “ระบบราชการไทย” “ระบบสถาบันการเงิน” “ทัศนคติและการเรียนรู้ของผู้ซื้อ” ที่สำคัญที่สุดคือ “ความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติต่อตลาดอสังหาฯบ้านเรา” เพราะขนาดว่าโครงการนี้สร้างเสร็จมาหลายปีแล้ว มีการโอนให้ลูกห้องแล้ว มีคนเข้าอยู่จำนวนมากทั้งไทยและต่างชาติแล้ว เจ้าของโครงการคือ อนันดา ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จัก และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ด้วย ซึ่งการทำงานทุกอย่างต้องมีบอร์ดบริหาร บอร์ดประเมินความเสี่ยงอะไรต่างๆมากมามายและยังเป็นโครงการร่วมทุนกับทางญี่ปุ่น ซึ่งธรรมเนียมปฏิบัติของนักธุรกิจญี่ปุ่น คือละเอียดรอบคอบเรื่องกฎหมายมากๆอยู่แล้ว แต่โครงการที่มีมูลค่าเกือบๆ 6,500 ล้านบาทนี้ กำลังกลายเป็นโครงการที่ทำผิดระเบียบราชการหลังจากสร้างเสร็จและลูกบ้านเข้าอยู่มาแล้วหลายปี ซึ่งหากเกิดผลไม่คาดฝันทางคดี ค่าเสียหายต่อเนื่องต่างๆจะมีมูลค่ามหาศาลแบบที่ไม่กล้าประเมินตัวเลขจริงๆมากกว่านี้อีกมาก ถึงแม้ว่าคดียังไม่สิ้นสุด ยังตัดสินอะไรไม่ได้และน่าจะต้องใช้เวลาอีกหลายปีกว่าคดีจะจบ ประเด็นที่ตอนนี้ผมว่า น่าสนใจเพราะมันจะก่อให้เกิดผลกระทบต่อเนื่องมากมาย กับหลายภาคส่วน โดยเฉพาะลูกบ้าน กับทาง “อนันดา” ที่กระทบโดยตรง แต่มันใหญ่กว่านั้นตรงที่ มันจะกลายเป็นบรรทัดฐานและส่งผลกระทบไปถึงวงการอสังหาริมทรัพย์บ้านเราทั้งหมด เช่น ลูกบ้าน จะยังจ่ายผ่อนแบงก์ต่อไปไหม ในเมื่อไม่รู้ว่าถ้าผ่อนไปเรื่อยๆ แล้วตอนจบไม่ได้ห้อง จะทำอย่างไร , แล้วธนาคารล่ะ จะทำอย่างไรต่อ ถ้าลูกบ้านหยุดผ่อน ? ซึ่งอันนี้กระทบไปถึง สมาคมธนาคารต้องรีบคุยเรื่องเคสนี้กัน เพราะลูกบ้านมีผ่อนกับหลายธนาคารแน่นอน และมันจะเป็นตัวอย่างไปกรณีอื่นๆต่อด้วย ถ้าไม่ผ่อนต่อ ธนาคารก็คงฟ้อง พอฟ้องก็จะมีคำถามทางจริยธรรมว่าธนาคารผิดหรือลูกบ้านผิด แล้วต่อไปนี้ค่าส่วนกลางของตึก ลูกบ้านจะใจถึงกล้าจ่ายต่อกันอยู่หรือเปล่า ? คนที่ซื้อห้องไว้กำลังจะขายต่อ ตอนนี้เหมือนติดดอยคอยความหวัง เพราะขายไม่ได้ไปอีกหลายปี จะทำอย่างไร ยิ่งถ้ากำลังผ่อนธนาคารเพื่อรอขายต่อ นี่เป็นปัญหาใหญ่มาก ขณะที่ลูกค้าโควต้าชาวต่างชาติที่ซื้อไว้ ผมว่าเสียความมั่นใจ ต่อระบบราชการและกฏหมายไทยไปหมดแล้วจริงๆ สำหรับอนันดาเองก็น่าจะได้รับผลกระทบเรื่องความเชื่อมั่นและเครดิตพอสมควร แม้ว่าสุดท้ายกลับมาแก้ปัญหาได้ แต่ก็ต้องเสียงรังวัด เสียงชื่อเสียงไปนาน ผู้ถือหุ้นทั้งรายใหญ่รายย่อย ต้องกังวลกับราคาหุ้นครั้ง รวมถึงโครงการอื่นๆของอนันดาจะได้รับผลกระทบไปด้วยแบบเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งจริงๆแล้ว ยังมีโครงการอื่นของอนันดาที่ดี ไม่มีปัญหา เป็นที่ชื่นชอบของนักลงทุนและผู้ซื้อ ก็มีอยู่มาก แต่ต้องยอมรับว่าโดนไปด้วยแน่นอน ส่วนผลกระทบครั้งใหญ่ที่ผมจั่วหัวไว้ว่าจะเป็น “สึนามิ” ของวงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะว่าหลังจากช่วง 4 ปีที่ผ่านมา อสังหาฯบ้านเราเหนื่อยมาก ตั้งแต่ เจอ LTV , ค่าเงินบาทแข็ง กำลังซื้อจีนหาย , เศรษฐกิจโลกซบเซา จนมาโควิดและการปิดเมือง เคสนี้จะยิ่งทำให้ความมั่นใจของ ผู้ซื้อในตลาดหดหายไปอีก แต่คราวนี้จะไม่ใช่แค่แบรนด์นี้เท่านั้น แต่มันจะลามไปถึงเจ้าอื่น ๆ ด้วย เพราะขนาดสร้างเสร็จ จ่ายแล้ว โอนแล้ว มีโฉนดแล้ว เข้าอยู่แล้ว ยังมีปัญหาได้ คนจะยิ่งกลัวมากขึ้น ทำให้การตัดสินใจซื้อของผู้ซื้อจะยิ่งช้าลง ตอนนี้จะยิ่งกลัว หาข้อมูลเปรียบเทียบมากขึ้นไปอีก เซลส์หรือฝ่ายขายโครงการไปเตรียมศึกษาข้อกฎหมาย และพกใบอนุญาตก่อสร้างเอกสาร EIA และ เอกสารยืนยันจากหน่วยงานต่างๆ ติดตัวไว้ได้เลย ต่อไปลูกค่าจะไม่ถามแต่สเปคประตู แต่จะถามไปถึงเขตที่ดิน ความยาวถนน และรายละเอียดทางกฎหมายอีกเยอะเลย ส่วนการขอ EIA ที่เป็นขั้นตอนปราบเซียนอยู่แล้ว ขนาดเมื่อก่อนยังอนุมัติช้า สั่งแก้ไขจนบางรายท้อจนเลิกไปก่อนขายก็มี ต่อไปจะหนักหนายากกว่าเดิมอีก เพราะ “แขยง” การจะผ่านเรื่องให้ การเซ็นอนุมัติเอกสารราชการต่างๆ จะล่าช้าขึ้นอีกหรือไม่ ในเมื่อผู้รับผิดชอบน่าจะกังวลกันมากขึ้นว่าเกิดคำพิพากษามีผลย้อนหลัง หากถ้าเกิดเหตุการณ์การสืบคดีในชั้นศาล มีการลากโครงการต่างๆมาเป็นข้อเปรียบเทียบว่า มีลักษณะคล้ายๆกันกับที่ศาลปกครองใช้เป็นเกณฑ์การพิจารณาตัดสิน ทำไม่โครงการนั้นผิด โครงการนี้ไม่ผิด อันนี้จะสั่นสะเทือนเลื่อนลั่นกันทั้งบางอีกรอบหนึ่ง ไม่อยากนึกเลยจริงๆ แล้วตอนจบถ้าบทสรุปว่าข้าราชการเป็นฝ่ายผิดจริงๆ ถามว่าความเสียหายทั้งหมดน่าจะเฉียดๆหมื่นล้าน ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบแทนราชการ ซึ่งเงินทุกบาทมาจากภาษีประชาชนตาดำๆ คนทำกินอย่างพวกเราทั้งนั้น ตอนนี้ทางอนันดากำลังรีบตั้งทีมกฎหมายเพื่อขออุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุดภายใน 30 วันอยู่ คงต้องรอจับตาแรงกระเพื่อมในครั้งนี้ว่าบทสรุปจะเป็นอย่างไรกับกรณีที่น่าจะถือว่าเป็น “กรณีแห่งชาติ” ของวงการอสังหาฯในรอบหลายสิบปีที่ทุกคนต้องจับตามอง! โดย โอภาส ถิรปัญญาเลิศ https://www.thaipost.net/main/detail/112512 จับชีพจรอสังหาฯ, ตลาดอสังหาริมทรัพย์, โอภาส ถิรปัญญาเลิศ TRUE FALSE ADD https://storage.thaipost.net/main/uploads/photos/big/20210807/image_big_610e4fab36d76.jpg 109448 12/07/2021 14:34 12/07/2021 14:34 อสังหาฯไตรมาส 3 'ความวัวไม่ทันหายความควายเข้ามาแทรก' 12 ก.ค.64- เผลอแป๊บเดียวก็ก้าวผ่านครึ่งปี 2564 มาแบบมึนๆ ว่าเวลามันผ่านไปเร็วมากแต่สถานการณ์ต่างๆ กลับยังไม่ดีขึ้นเลย โดยในช่วงปลายเดือนมิถุนายนทางรัฐบาลเพิ่งจะมีคำสั่งสะท้านวงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และ 4 จังหวัดชายแดนภาคใต้ไป นั่นคือการสั่งปิดแคมป์คนงานก่อสร้าง ห้ามการเคลื่อนย้ายคนงานรวมทั้งปิดไซท์งานก่อสร้าง ไม่ให้ดำเนินงานในพื้นที่ดังกล่าวเลยเป็นเวลา 30 วัน  ถึงแม้ว่าเมื่อวันที่ 3 กรกฎาคมที่ผ่านมาจะมีประกาศอีกฉบับผ่อนปรนในบางข้อ และให้มีผลย้อนหลังกลับไป 28 มิถุนายน แต่มันได้ก่อผลกระทบมหาศาลไปทั้งวงการแล้ว รวมทั้งทางออกที่ภาคเอกชน ทั้ง ผู้รับเหมาก่อสร้าง ผู้พัฒนาโครงการต่างๆ รวมไปถึงแรงงานต่างๆที่ได้รับผลกระทบจะออกมาเสนอแนะ สอบถามการเยียวยาจากภาครัฐ ทั้งสามสมาคมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งสมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้าง ก็ยังไม่ได้รับคำตอบที่ชัดเจนแต่อย่างใด ยังคงต้องช่วยตัวเองกันไปก่อน    ตัดกลับมาวันศุกร์ที่ 9 กรกฎาคม 2564 ซึ่ง ศบค. ก็มีดาบสองในการมีคำสั่งควบคุมจำกัดการเดินทางที่ภาษาชาวบ้านเรียก “ล็อกดาวน์” ถึงแม้ว่าทางราชการจะไม่ใช้คำนี้ก็ตาม ซึ่งมีผลต่อการใช้ชีวิตประจำวัน เช่น ปิดห้าง ให้เปิดขายได้บางแผนก, ปิดกิจการบางกิจการ, ขอให้ทำงานที่บ้าน , ขอความร่วมมืองดเดินทางช่วงกลางคืน ห้ามรวมกลุ่มทำกิจกรรมเกิน 5 คน เป็นต้น แน่นอนว่าถึงจะไม่เรียกล็อกดาวน์ แต่บรรยายกาศการใช้ชีวิตของประชาชนมันจะถูกดึงเข้าไปสู่โหมดซึมลงแบบล็อกดาวน์อยู่แล้ว  ทั้งการใช้ชีวิตประจำวัน การตัดสินใจในการใช้จ่ายที่ต้องปรับเปลี่ยนไป หลายคนสูญเสียงาน สูญเสียรายได้ไปตั้งแต่ปีที่แล้ว หลายกิจการจำเป็นต้องหยุดชั่วคราว หรือแม้กระทั่งเลิกกิจการไปเลยก็มี หลายคนเป็นหนี้เป็นสินที่กู้มาเพื่อประคองกิจการและเลี้ยงดูครอบครัว และหลายคนกำลังจะหมดหวัง ! ผมเชื่อว่าประชาชนทุกคนพร้อมจะเสียสละเพื่อลดความรุนแรงของโรคระบาดที่ทั้งโลกต้องเผชิญแบบไม่ได้มีประสบการณ์แบบนี้มาก่อน  แต่การเสียสละนั้นมันควรต้องมีจุดที่ทำให้เกิดความหวังว่าเสียสละแล้วทุกอย่างจะดีขึ้น ซึ่งวิกฤตครั้งนี้ที่ผ่านมาปีกว่าๆแล้วพวกเราอาจจะยังไม่เคยเห็นกันเลยจนถึงวันนี้ แน่นอนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงแบบหลีกเลี่ยงไม่ได้ ถึงแม้ว่าที่อยู่อาศัยจะเป็นปัจจัย 4 ที่ทุกคนต้องใช้ในการดำรงชีวิต ไม่ว่าจะเช่า หรือจะซื้อก็ตาม ตั้งแต่ช่วงโควิดเริ่มส่งผลกระทบแรกๆ ภาคอสังหาฯบางส่วนก็เริ่มได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง ชาวต่างชาติที่เคยทำงานในกรุงเทพและเช่าคอนโดดีๆ แพงๆอยู่ หายไปอย่างน่าใจหาย ใครจะเชื่อว่าค่าเช่าคอนโดบางตึกกลางเมืองจะลดลงไปให้เห็นถึง 50% คอนโดที่คนไทยเช่าเพื่อทำงานก็เริ่มมีคนค้างค่าเช่า ขอย้ายออก ขอลดค่าเช่า หรือแม้กระทั่งหนีไปเลยก็มี เพราะสภาพการจ้างงานที่โดนทั้ง ลดเงินเดือน ลดงานหรือโดนเลิกจ้าง แม้กระทั่งหอพัก อพาร์ทเมนท์ คอนโดใกล้มหาวิทยาลัยที่เคยเป็นตลาดนักศึกษาที่ดีมากๆ ก็ว่างมากขึ้น จากทั้งการเรียนออนไลน์ที่ไม่ต้องไปอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยก็ได้ และจากการที่ต้องพักการเรียนไป เพราะผู้ปกครองประสบปัญหาด้านการเงินจนส่งไม่ไหว เกิดขึ้นเยอะมากๆแบบที่ผมไม่เคยเห็นมาในรอบ 10 กว่าปี ส่วนธุรกิจโรงแรมและร้านอาหารไม่ต้องพูดถึง เพราะน่าจะหนักหนาสาหัสที่สุดแล้ว ไตรมาส 3 นี้ หลายๆคนเคยตั้งความหวังว่า สถานการณ์จะค่อยๆ ดีขึ้น และจะทำให้ทั้งวงการอสังหาฯ วงการท่องเที่ยวค่อยๆ “เริ่ม” จะขยับตัวจนเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ดีขึ้นในไตรมาส 4 ที่คิดว่าจะสามารถเริ่มรับนักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมาได้ และตลาดจ้างงานเริ่มปกติจนทำให้การซื้อขายอสังหาฯกลับมาคึกคักขึ้นบ้าง แต่ถึงตอนนี้คงต้องยอมรับว่าความหวังของไตรมาสนี้น่าจะจบลงไปแล้ว เพราะเท่าที่เห็นตัวเลขผู้ติดเชื้อ “แค่ที่เปิดเผย” ก็ทำนิวไฮขึ้นตลอด ยังไม่ต้องคิดถึงตัวเลขจริงให้ทุกข์ใจไปกว่านี้  สำหรับผลกระทบของประกาศล็อคดาวน์รอบใหม่ของ ศบค. รอบนี้ แน่นอนว่ากระทบกับบรรยากาศการอยากลงทุน หรือการอยากซื้อบ้าน คอนโดไปเยอะมากๆ จะเห็นตัวเลขคน Walk in เข้าชมโครงการกราฟตกหัวทิ่มอย่างมีนัยสำคัญไปอีก 1 เดือนเป็นอย่างน้อย  เมื่อตัวเลข Walk in น้อย  ยอดขายก็น้อยด้วย  ตัวเลขรับรู้รายได้จากการโอนในไตรมาส 3 นี้ของทุกผู้ประกอบการ โดยเฉพาะที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ก็จะผิดเป้าไปมาก เพราะการโดนสั่งปิดแคมป์ ปิดไซท์งานที่แม้ว่าจะผ่านมาแล้ว 2 สัปดาห์ ภาครัฐก็ยังไม่มีมาตรการดำเนินการแก้ปัญหาเชิงรุกอย่างบูรณาการเลย ทั้งเรื่องการตรวจคัดกรองคนงาน การฉีดวัคซีนคนงาน การเยียวยาด้านแรงงาน 50% ที่บอกว่าจะจ่ายทุก 5 วัน การดูแลจัดการเรื่องอาหาร 3 มื้อทุกวันของคนงานทุกคน ที่ตอนนี้ตกเป็นภาระของผู้รับเหมาก่อสร้างแบบ 100%! ยังไม่คิดรวมไปถึงมาตรการเยียวยาด้านต้นทุนการเงิน ดอกเบี้ย มาตรการด้านภาษีจดจำนอง และค่าใช้จ่ายการโอนต่างๆที่จะหมดในสิ้นปีนี้ ซึ่งมีผลกับผลประกอบการและการหมุนเงินทั้งตลาดจำนวนมหาศาล  ที่สำคัญคือทั้งมาตรการปิดแคมป์ ปิดไซท์เมื่อครบ 30 วันแล้ว จะถูกขยายต่อไปอีกหรือไม่ ?  และมาตรการล็อคดาวน์ 14 วัน หากจำนวนผู้ติดเชื้อลดลงก็จะเป็นข่าวดีของชาวไทยทั้งประเทศ  แต่ถ้าไม่ลดลงล่ะ ?  เราต้องเจออะไรกันต่อ? แม้ว่าตอนนี้จะเริ่มเห็นการขยับตัวกลับมาลุยขายออนไลน์ของผู้ประกอบการอสังหาฯอีกครั้ง  ทั้งอัดแคมเปญลด แลก แจก แถมออนไลน์ หรือการชักชวนให้เข้าชมโครงการ  เข้าชมห้องตัวอย่างออนไลน์ แบบ Virtual Tour ที่ทีการพัฒนาไปมากจนสามารถเข้าชมและพูดคุยกับพนักงานแบบ Real Time แล้วเหมือนที่ทาง Prop2morrow ให้บริการอยู่ ซึ่งก็สามารถแก้ปัญหาเรื่องการเข้าชมของลูกค้าได้ส่วนหนึ่ง ซึ่งแน่นอนว่าดีกว่าไม่มีลูกค้าเข้าชมเลย และทำให้ได้เปรียบคู่แข่งในโครงการที่ทำเลใกล้ๆกัน แต่ไม่มีบริการให้ดูแบบ Real Time Virtual Tour แต่การปิดการขายแบบได้ดูของจริง สถานที่จริง ก็ยังมีเสน่ห์กว่าอยู่ดี             ตอนนี้ความหวังของคนทั้งประเทศยังคงหวังว่า “เจ็บแล้วต้องจบ” ให้ได้จริงๆสักที เพราะความเสียหายมันไม่ได้มีผลแค่เรื่องเศรษฐกิจเท่านั้น แต่เรื่องชีวิตความเป็นอยู่ประชาชนมันมีผลมากกว่านั้นมากมายจริงๆ  เชื่อผมเถอะว่าไม่มีใครอยากเห็นว่าบ้าน คอนโดขายดี ในขณะที่ยังมีคนไปนอนตากฝนข้ามคืนเพื่อรอตรวจเชื้อโควิดหรอก ...มันทำใจไม่ได้จริงๆ -โอภาส ถิรปัญญาเลิศ https://www.thaipost.net/main/detail/109448 ตลาดอสังหาริมทรัพย์, ปิดแคมป์ก่อสร้าง, โอภาส ถิรปัญญาเลิศ TRUE FALSE ADD https://storage.thaipost.net/main/uploads/photos/big/20210712/image_big_60ebf03163987.jpg 107950 28/06/2021 19:59 29/06/2021 07:07 ปิดแคมป์ก่อสร้างสกัดโควิด! อสังหาฯ-รถไฟฟ้าอ่วมหนักโครงการดีเลย์ จากตัวเลขของผู้ติดเชื้อโควิด-19 ที่ยังคงพุ่งไม่หยุดอย่างต่อเนื่อง ทำให้รัฐบาลต้องมีมาตรการออกมาเพื่อควบคุมการแพร่กระจายของโรคระบาด หลังจากมีราชกิจจานุเบกษาออกประกาศมาตรการคุมเข้ม 10 จังหวัดควบคุมสูงสุด โดยในวันที่ 26 มิถุนายน 2564 เว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษา เผยแพร่ข้อกำหนดออกตามความในมาตรา 9 แห่งพระราชกำหนดการบริหารราชการในสถานการณ์ฉุกเฉิน พ.ศ.2548 (ฉบับที่ 25) ซึ่งลงนามโดย พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 28 มิ.ย.2564 เป็นต้นไป หรือจนกว่าจะมีคำสั่งเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างอื่น    หนึ่งในประกาศที่ทำให้ภาคธุรกิจได้รับผลกระทบอย่างมากคงเป็น “การปิดแคมป์ก่อสร้าง 30 วัน เพื่อเข้าควบคุมและชะลอการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19”  วอนรัฐออกมาตรการช่วย        นายโอภาส ถิรปัญญาเลิศ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บจก.พร็อพทูมอร์โรว์ และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Maxxi Prime รัชดาฯ-สุทธิสาร เปิดเผยกับ “ไทยโพสต์” ว่า การสั่งปิดแคมป์ก่อสร้างทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล 1 เดือน มองว่าจะส่งผลกระทบเป็นวงกว้างในทุกภาคส่วน โดยเฉพาะแรงงานที่ต้องหาเช้ากินค่ำก็จะขาดรายได้ในการเลี้ยงชีพและครอบครัว รวมถึงในกลุ่มแรงงานบางคนก็ได้มีการกู้เงินมาใช้จ่าย ก็มองว่าจะกระทบค่อนข้างหนัก แม้รัฐบาลจะมีมาตรการออกมาช่วยเหลือโดยให้สำนักงานประกันสังคมจ่ายเป็นเงินสด 50% ของค่าจ้าง แต่ในส่วนของผู้ที่ไม่ได้ขึ้นประกันสังคมก่อนหน้า การไปเดินเรื่องจะต้องไปเสียค่าปรับย้อนหลังเป็นการเพิ่มภาระใหัแก่แรงงานอีกด้วย        สำหรับในส่วนที่เหลืออีก 50% ดูแล้ว อาจจะต้องตกเป็นภาระของผู้รับเหมาก่อสร้างหรือทางบริษัทต่างๆ เป็นผู้ดูแลในส่วนนี้ มองว่าจะทำให้ผู้ประกอบทั้งรายใหญ่และรายย่อยขาดรายได้อย่างมหาศาล โดยที่ทางรัฐบาลยังไม่มีมาตรการสำหรับการช่วยเหลือผู้ประกอบการเลย และยังต้องเสียค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าจ้างวิศวกร โฟร์แมน พนักงานของโครงการก่อสร้าง เนื่องจากงานรับเหมาก่อสร้างจะต้องเบิกเงินเป็นงวดในแต่ละเดือนจากเจ้าของโครงการ ซึ่งการหยุด 1 เดือนจะทำให้กระแสเงินสดขาดช่วงทันที 1 เดือน ซึ่งมีผลกระทบกับการบริหารเงินมากๆ      ขณะเดียวกันธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับผู้รับเหมาก่อสร้างไม่ว่าจะเป็นบริษัทปูนซีเมนต์ เหล็ก วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ก่อสร้างต่างๆ จะต้องหยุดดำเนินงานเช่นกัน ทำให้คนงานของบริษัทดังกล่าวได้รับผลกระทบไปด้วย ซึ่งรัฐบาลก็ยังไม่มองถึงผลกระทบในส่วนนี้ และในเรื่องของสัญญาก่อสร้างซึ่งรัฐบาลจะขยายเวลาให้สำหรับโครงการของรัฐบาล แต่ในส่วนเอกชนทางผู้ประกอบการและผู้รับเหมาก่อสร้างต้องทำหนังสือร้องขอการต่อสัญญาแก่เจ้าของโครงการ ซึ่งถ้าเจ้าของโครงการไม่ยินยอมแล้วจะต้องมีการเสียค่าปรับนั้น ทางรัฐบาลจะหารือเรื่องมาตรการช่วยเหลือสำหรับเรื่องนี้อีกที        นอกจากนี้ นับตั้งแต่ประกาศปิดแคมป์ก่อสร้าง แน่นอนว่าดอกเบี้ยที่ทางผู้ประกอบการต้องรับผิดชอบจะไม่ใช่แค่ 1 เดือน เฉพาะค่าดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นก็เป็นเงินมหาศาลแล้ว และในส่วนของงานโครงการที่เสร็จแล้วรอส่งมอบให้กับลูกค้า บางโครงการอาจจะเหลือแค่ 1 สัปดาห์ ซึ่งจะทำให้ล่าช้าไปอีกถึง 1 เดือน หรือมากกว่านั้น ทำให้ลูกค้าจะฟ้องร้องกับทาง สคบ. ได้ ซึ่งจะต้องรอทางรัฐบาลว่าจะมีมาตรการออกมารับผิดชอบในส่วนนี้อย่างไร     อีกประเด็นที่สำคัญมากคงเป็นมาตรการทางภาษีที่ทางรัฐลดหย่อนให้สำหรับค่าจดจำนองและภาษีสำหรับที่อยู่อาศัย ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่จะหมดมาตรการภายในเดือนธันวาคม 2564 นี้ และไม่มีการขยายระเวลาออกไป ถ้ามีการปิดไซต์ 1 เดือน การก่อสร้างต้องถูกเลื่อนออกไป จะเกิดปัญหาใหญ่กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายโครงการ เพราะภาระภาษีสำหรับที่อยู่อาศัย 3 ล้านจะเปลี่ยนจากหลักพันบาทไปเป็นหลักเกือบแสนบาทต่อห้องทันที เช่น คอนโดฯ 1 ตึกมี 100 ห้อง ภาระภาษีตรงนี้จากแค่หลักแสนบาทจะกลายเป็นเกือบ 10 ล้านบาททันที ถามว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบตรงนี้? หุ้นกลุ่มรับเหมาร่วง       นายชาญชัย พันทาธนากิจ ผู้ช่วยผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส จำกัด เปิดเผยว่า หุ้นกลุ่มรับเหมาก่อสร้างได้รับผลกระทบจากคำสั่งปิดสถานที่ก่อสร้าง แคมป์คนงาน และหยุดงานก่อสร้างใน กทม. และปริมณฑล 1 เดือน ส่งผลลบโดยตรงต่อทั้งผู้รับเหมารายใหญ่อย่าง ITD, CK, STEC และ UNIQ ส่วนรายกลางอย่าง NWR, SYNTEC และ PREB และผู้รับเหมาเสาเข็มอย่าง SEAFCO และ PYLON ถือเป็นปัจจัยลบที่เข้ามาซ้ำเติมปัญหาเหล็กเส้นราคาแพงที่กำลังเผชิญอยู่ และยังมีผลต่อเนื่องไปตลอด ไม่ว่าจะเป็นผู้ผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง รวมถึงผู้ว่าจ้างที่เป็นเจ้าของโครงการ         อย่างไรก็ตาม ประเมินผลกระทบเป็น 2 ส่วนหลัก คือ ผลกระทบด้านรายได้ จะเกิดขึ้นทันทีในช่วงไตรมาส 3 ปี 2564 รวมถึงมีความเสี่ยงสูงที่จะถูกปรับลดประมาณการกำไรปีนี้ของบริษัทรับเหมาก่อสร้างต่างๆ ลง ท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่ชัดเจนและเต็มไปด้วยปัจจัยลบ ทั้งนี้ ให้น้ำหนักการลงทุนน้อยกว่าตลาด         ด้าน นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวเสริมว่า บริษัทยังพอที่จะบริหารจัดการให้มีผลกระทบน้อยที่สุดได้ หากเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มองว่าบริษัทสามารถบริหารจัดการระยะเวลาและเร่งรัดงานก่อสร้างได้หากมาตรการนี้จบลงภายในหนึ่งเดือน และสำหรับคอนโดฯ ที่อยู่ระหว่างการโอน ซึ่งงานในส่วนนี้มีการก่อสร้างไปเกือบเสร็จสมบูรณ์แล้ว อาจเหลือการเก็บงานเล็กๆ น้อยๆ จึงมองว่าสำหรับการโอนคอนโดฯ ของเอพีไม่กระทบมากนัก โดยเฉพาะกระบวนการตรวจห้องและรับโอนของลูกค้าในเฟสแรก ขณะที่โครงการแนวราบ เอพีได้มีการบริหารจัดการการก่อสร้างบ้านพร้อมอยู่ให้ครอบคลุมระยะการขาย 2-3 เดือนอยู่แล้ว ในส่วนนี้จึงไม่ได้รับผลกระทบเช่นเดียวกัน โดยบริษัทยังคงเป้ายอดขายและยอดโอนตามที่ประกาศไว้ต้นปี ก่อสร้างระบบขนส่งดีเลย์          นายศักดิ์สยาม ชิดชอบ รมว.คมนาคม กล่าวว่า กระทรวงคมนาคมมีบางโครงการก่อสร้างอยู่ในพื้นที่ที่ประกาศ เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดดังกล่าว ขณะนี้นายชยธรรม์ พรหมศร ปลัดกระทรวงคมนาคม อยู่ระหว่างการดำเนินการออกหนังสือข้อสั่งการให้กับหน่วยงานในสังกัดกระทรวงคมนาคมที่เกี่ยวข้อง เพื่อปฏิบัติตามต่อไป         นายอภิชาติ จันทรทรัพย์ รองอธิบดีกรมทางหลวง (ทล.) ฝ่ายดำเนินงาน กล่าวว่า จากคำสั่งดังกล่าว ส่งผลให้ ทล.ต้องหยุดดำเนินการก่อสร้าง 4 โครงการ ซึ่งอาจจะกระทบกับแผนงานบางส่วน แต่ยืนยันว่าในภาพรวมของแต่ละโครงการจะไม่กระทบมากนัก เนื่องจาก ณ ปัจจุบัน บางโครงการมีความคืบหน้าเร็วกว่าแผนที่กำหนดไว้ ส่วนโครงการที่อาจจะล่าช้ากว่าแผนนั้น หลังจากนี้ ทล.จะเร่งรัดการก่อสร้างให้เป็นไปตามแผนที่กำหนดต่อไป        นายภคพงศ์ ศิริกันทรมาศ ผู้ว่าการการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กล่าวว่า รฟม.ได้มีหนังสือถึงผู้รับจ้างก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี และโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง ทุกสัญญา หยุดการก่อสร้าง พร้อมกับปิดพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมดชั่วคราวเป็นเวลา 30 วัน ส่วนแคมป์ที่พักคนงาน ซึ่งจะอยู่คนละจุดกับไซต์ก่อสร้างรถไฟฟ้า ผู้รับจ้างจะต้องปิดตามประกาศเช่นกัน       สำหรับก่อนหน้านี้งานก่อสร้างคืบหน้าเร็วกว่าแผนระดับหนึ่ง แต่เมื่อมีปัญหาโควิดในแคมป์ที่พักคนงาน ทำให้มีผลกระทบบ้าง ขณะที่การหยุดก่อสร้างชั่วคราวเป็นเวลา 30 วัน อาจจะทำให้งานล่าช้าไปได้อีก ซึ่งผู้รับเหมาจะตรวจสอบแผนงานเสนอให้ รฟม.ภายใน 1-2 สัปดาห์ เพื่อพิจารณาปรับแผนก่อสร้าง เร่งรัดบางกิจกรรม เพื่อให้มีผลกระทบต่อภาพรวมและระยะเวลาโครงการน้อยที่สุด.                               https://www.thaipost.net/main/detail/107950 การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.), ปิดแคมป์ก่อสร้าง, พร็อพทูมอร์โรว์, รับเหมาก่อสร้าง, วัสดุก่อสร้าง, เอเซีย พลัส, โควิด, โอภาส ถิรปัญญาเลิศ TRUE FALSE ADD https://storage.thaipost.net/main/uploads/photos/big/20210628/image_big_60d9c67fc503e.jpg 105634 08/06/2021 09:46 08/06/2021 09:46 คริปโตกับอสังหาฯจะเกิดจริงมั๊ย ?   ในช่วงเดือนที่ผ่านมา มีหลายสื่อให้ความสนใจสอบถามถึงความเห็นเกี่ยวกับเรื่อง การใช้เหรียญสกุลเงินดิจิทัล หรือ Crypto currency กับวงการอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ว่าจะมีความเป็นไปได้และจะได้รับความนิยมมากน้อยขนาดไหน   การจะนำ Crypto currency รวมไปถึง Token Digital มาประยุกต์ใช้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ที่พูดถึงกันมีหลายมุมมากๆ ทั้ง ใช้ Crypto currency เป็นสื่อกลางในการชำระค่าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น จ่ายค่าซื้อบ้าน ซื้อคอนโด หรือ บางธุรกิจมีการบริการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง บ้านและ คอนโดโดยจ่ายค่าเช่าเป็น Crypto currency ล่าสุดกำลังมีการจะนำอสังหาริมทรัพย์มาแปลงสภาพเป็น Token Digital กลายเป็นการออก Token Digital ที่มี Asset จริงๆมาเป็นเหมือนหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อการลงทุนด้วย                ถ้าตอบข้อแรกถึงความเป็นไปได้ ต้องตอบว่า “มีความเป็นไปได้แน่นอน” เพราะถ้าดูแนวโน้มของความสนใจคนรุ่นใหม่ๆ แล้วจะเห็นว่ามีความสนใจลงทุนใน Digital Asset กันอย่างกว้างขวาง รวมไปถึงความชอบในการลงทุนที่มี Leverage สูง เช่น Option, Forex ,Tfex  ต่างๆจะค่อนข้างต่างจากนักลงทุนยุค Baby Boomer รวมไปถึง Gen X หรือ Gen Y ยุคต้นๆ ที่ยังเชื่อในการลงทุนสินทรัพย์ที่จับต้องได้ ผันผวนน้อยกว่า มีอัตราทดไม่สูง และความเสี่ยงต่ำกว่า เช่น ที่ดิน หุ้น ทองคำ พันธบัตร หุ้นกู้ เป็นต้น                  แต่ถ้าให้ตอบข้อ 2 ว่าจะได้รับความนิยมมากน้อยขนาดไหน  ข้อนี้ความคิดเห็นส่วนตัวของผมต้องตอบว่า ในระยะเวลาช่วงสั้นๆ เช่นภายใน 1 ปีนับจากนี้ การใช้ Crypto currency ยังไม่น่าจะได้รับความนิยม หรือเกิดธุรกรรมจริงๆ กันแพร่หลายมากนัก เนื่องจากสาเหตุหลายประการ โดยเฉพาะเหตุผลด้านเทคนิคข้อกฎหมาย ภาษี และกฎเกณฑ์ต่างๆ ที่น่าจะยังไม่สามารถเอื้อให้เกิดความคล่องตัวในการทำธุรกรรมแบบนี้ได้ง่ายๆ และกว้างขวาง  อีกเหตุผลหนึ่งคือเรื่องของความผันผวนในมูลค่าของตัว Crypto currency เอง หลายๆคนคงยังจำได้ว่า แค่ไม่ถึง 1 ปีที่ผ่านมา มูลค่าของเหรียญที่เป็นที่นิยมอย่าง บิทคอยน์ มูลค่าขึ้นสูงสุดไปถึง 2 ล้านบาทต่อเหรียญ  แล้วก็ลดฮวบลงมาเหลือประมาณ 1 ล้านเศษๆ ได้ในเวลาไม่นาน จากปัจจัยเพียงแค่การทวีตของนักลงทุนชื่อดังระดับโลกคนหนึ่ง                 จากปัจจัยเรื่องความผันผวนของมูลค่านี้ ผมว่าน่าจะเป็นอีกข้อที่ทำให้คนที่ถือเหรียญ Crypto currency สกุลต่างๆไว้ ก็ไม่ค่อยมั่นใจว่าควรจะเปลี่ยนสกุลเงินดิจิทัลเหล่านี้ ให้เป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้จริงอย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ ณ จังหวะเวลาใด เพราะบางครั้งการตัดสินใจเปลี่ยนการถือเหรียญเป็นอสังหาริมทรัพย์ อาจจะกลายเป็นได้เปรียบผู้ขายอสังหาฯมหาศาลหรือเสียเปรียบมหาศาลได้ในเวลาเพียงข้ามคืน  แม้ว่าการที่หลายๆผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเตรียมการไว้แล้วในการรับแลกเปลี่ยนสกุลเงินดิจิทัลที่ซื้อขายเหล่านี้ส่วนหนึ่งไปเป็นเงินจริงในเวลาอันสั้นก็ตาม  แต่การที่ต้องมาวางแผนการบริหารความเสี่ยงจากมูลค่าขึ้นเร็ว-ลงเร็ว ของ Crypto currency แบบนี้ ก็ไม่น่าจะทำได้ง่ายนัก                   ดังนั้น ในช่วงสั้นยังไม่น่าจะเกิดธุรกรรมที่มีการซื้อขายโดยใช้ Crypto currency จำนวนมากๆอย่างแพร่หลาย  เพียงแต่เป็นแนวคิด ของการต่อยอดในอนาคตระยะยาวว่า น่าจะเกิดธุรกรรมแบบนี้เป็นเรื่องปกติของการซื้อขายแน่นอน  เพราะเอาจริงๆคงต้องรอให้ทั้งหลักเกณฑ์และผู้ควบคุมหลักเกณฑ์รวมไปถึงผู้ที่จะกำหนดหลักเกณฑ์ เช่น กลต. กรมสรรพากร กรมที่ดิน และผู้ที่เกี่ยวข้องทำความเข้าใจตรงกันและมองการแก้ปัญหาต่างๆที่จะเกิดขึ้นจากธุรกรรมเหล่านี้ได้ตรงกันเสียก่อน  ขนาดช่วงหลายปีก่อนที่มีบางบริษัทจัดโปรโมชั่นให้เอาหุ้นที่ถือไว้ในตลาดหลักทรัพย์มาแลกกับคอนโดได้ แคมเปญแบบนี้ก็ยังไม่ได้เกิดเลย                 ถ้าพูดถึงในอีกมุมหนึ่งของการที่หลายผู้ประกอบการจะมีการออก Token Digital โดยมีการนำ อสังหาริมทรัพย์จริงๆมาผูกกันไว้ หรือที่เรียกว่า Asset-backed Token ดีลแบบนี้ กลับน่าจะเกิดขึ้นได้ก่อน และน่าสนใจในการที่จะเป็นกิมมิคเสริมสภาพคล่องให้ตลาดและสร้างอิมแพ็คกับตลาดได้ง่ายกว่าการที่จะซื้อขายกันด้วยเหรียญ  เพราะมันจะคล้ายการซื้อกองทุนรวม หรือกอง REIT ที่คนส่วนใหญ่พอจะนึกภาพออก และเป็นการลงทุนที่ง่าย มีตลาดรองเปลี่ยนมือได้ ทำให้มองเห็นว่าจะมีนักลงทุนสามารถเข้ามาเล่นในตลาดนี้ได้                 ยกตัวอย่าง มีบริษัทตัวกลางบริษัทหนึ่งเอาอาคารสำนักงานมาตีมูลค่าออกเป็นเหรียญให้คนซื้อเหรียญลงทุน  แล้วเมื่ออาคารสำนักงานมีรายได้จากค่าเช่าแล้ว ก็นำเอาค่าเช่า มาหารแบ่งกับกับจำนวนคนที่ถือเหรียญไว้ เสมือนได้เงินปันผล และเมื่อใครไม่อยากถือเหรียญต่อ เพราะนานเกินหรือต้องการสภาพคล่อง ก็สามารถนำเหรียญไปขายในตลาดที่เปิดไว้รองรับได้  เป็นการสร้างสภาพคล่องให้ผู้ถือเหรียญ  และเหรียญยังสามารถนำไปต่อยอดในการบริการอื่นๆได้อีก เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับเหรียญต่อไป                   นับจากนี้ก็คงต้องคอยจับตาดูบริษัทต่างๆที่ประกาศไปแล้วว่ามีการพัฒนาความร่วมมือในการนำ Crypto currency มาใช้ได้ ทั้ง อนันดา แสนสิริ ออริจิ้น 1.6 ดีเวลลอปเมนท์ และอีกหลายรายที่กำลังซุ่มศึกษาเรื่องนี้อยู่จะมีความคืบหน้าขนาดไหนในเรื่องนี้ออกมาเพิ่มเติมบ้าง แต่คิดว่ายังไม่ต้องรีบร้อนหาทางเอาเหรียญไปแลกอสังหาช่วงนี้เพราะ ยังเหลืออีกหลายด่านที่ต้องพิสูจน์ต่อไปว่าจะฮอทฮิตหรือไม่  แต่ที่แน่ๆ  ยังไม่ใช่ในปีสองปีนี้แน่นอน  คอลัมน์ จับชีพจรอสังหาฯ เดือน มิถุนายน 2564   โดย โอภาส ถิรปัญญาเลิศ  https://www.thaipost.net/main/detail/105634 คริปโต, คริปโตกับอสังหาฯจะเกิดจริงมั๊ย, จับชีพจรอสังหาฯ, อสังหา, โอภาส ถิรปัญญาเลิศ TRUE FALSE ADD https://storage.thaipost.net/main/uploads/photos/big/20210608/image_big_60bed9c097129.jpg 97532 28/03/2021 14:01 28/03/2021 14:01 ชีวิตบาลานซ์ด้วยงานและดนตรี ชีวิตบาลานซ์ด้วยงานและดนตรี      จากมิตรภาพของ 3 หนุ่มเพื่อนสนิท แม้ว่าในฐานะนักธุรกิจจะมีภารกิจรัดตัวด้วยหน้าที่การงานที่เป็นถึงผู้บริหารระดับสูง และเจ้าของกิจการขนาดใหญ่ที่มีตารางงานแน่นเต็มทุกวัน ต้องมีความรับผิดชอบมากมาย แต่ทั้งสามกลับสามารถบาลานซ์ความสุขให้กับชีวิตได้ ด้วยความเป็นเพื่อนสนิทคอเดียวกัน ที่แม้ไม่ได้ทำธุรกิจด้วยกันยังสามารถจัดเวลาทำกิจกรรมที่เป็นความฝัน ความชอบตั้งแต่วัยเด็กของทั้ง 3 คนได้ นั่นคือ “การเล่นดนตรี” ร่วมกัน “ใหญ่-โอภาส ถิรปัญญาเลิศ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ที่ปรึกษาสื่อการตลาดด้านอสังหาริมทรัพย์ และหุ้นส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบรนด์ MAXXI CONDO วนเวียนอยู่ในวงการมากว่า 20 ปี ตั้งแต่รับเหมาก่อสร้าง นักลงทุนคอนโดฯ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จนมาเป็นสื่อและที่ปรึกษา ด้วยสภาพเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวลง ทำให้ปีนี้สิ่งที่ท้าทายที่สุดคงเป็นเรื่อง “การปรับตัวและองค์กรให้ทันกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงเร็วมาก รวมทั้งการคิดกลยุทธ์ใหม่ๆ มาตอบสนองลูกค้าในตลาดที่การแข่งขันมากขึ้นด้วย” ส่วนคติการทำงานที่ทำให้เอาตัวรอดมาตั้งแต่ยุคต้มยำกุ้งปี 40 ที่ยังคงยึดถือมาตลอด คือ การทำธุรกิจต้องอึดให้พอและกัดไม่ปล่อย ส่วนทางด้านของ “เอก-เอกพงษ์ ตั้งศรีสงวน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายการเงิน บริษัท เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ จำกัด (มหาชน) หรือ JWD จากการเป็น CFO จึงมีหน้าที่ดูแลเรื่องการวางแผนการเงินการลงทุนทั้งองค์กร รวมไปถึงแผนการขยายธุรกิจกับพันธมิตรทั้งในและต่างประเทศ ถ้าไม่ติดว่ามีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ปกติจะมีภารกิจเดินทางไปประชุมต่างประเทศทุกๆ เดือน โดยเขาบอกว่าความท้าทายของปีนี้คือ “ต้องขยายธุรกิจเพื่อตอบสนองความต้องการด้านโลจิสติกส์ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว รวมถึงธุรกิจอื่นๆ ของบริษัทในเครือ ส่วนตัวแล้วมีคติในการทำงานว่า อย่ากลัวที่จะริเริ่มทำสิ่งใหม่ๆ ความท้าทายจะเป็นบันไดให้เราก้าวต่อไปเสมอ ทำให้ธุรกิจของ JWD โตขึ้นทุกปีนั่นเอง       สำหรับอีกหนึ่งสมาชิกเพื่อนซี้อย่าง “เอ-ประวีณ ปัญญาสกุลวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ยุทธพร ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากมาย ซึ่งปีที่ผ่านมาแน่นอนว่าเป็นปีที่ยากมาก โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรม แต่เจ้าตัวก็สามารถรับมือได้ด้วยการปรับตัวที่รวดเร็วและเป็นระบบ สามารถปรับโรงแรมในเครือมาเป็นโรงแรมที่ใช้กักตัว และเปลี่ยนเป็นการรับแขกเป็นกลุ่มเฉพาะแทน ความท้าทายของธุรกิจในปัจจุบันคือ “การพัฒนาความสามารถขององค์กรที่จะปรับตัวเข้ากับธุรกิจยุคดิจิทัลที่เปลี่ยนแปลงเร็ว และความสามารถในการพาองค์กรผ่านพ้นในภาวะวิกฤติให้ได้ โดยยึดคติในการทำงานว่า วินัยในความคิดและการทำงาน วินัยของการปฏิบัติหน้าที่ของพนักงานทุกภาคส่วนต่องานที่ตัวเองรับผิดชอบ คือสิ่งสำคัญที่จะพาองค์กรให้เติบโตอย่างยั่งยืน”      ทั้ง 3 หนุ่มต่างธุรกิจ ที่มาเป็นเพื่อนสนิทกันจากการที่ได้รู้จักกันในหลักสูตรอบรมนักธุรกิจ จึงชักชวนมาตั้งวงเล่นดนตรีด้วยกัน เพราะมีความชื่นชอบเล่นดนตรีเหมือนกัน อยากมีโอกาสได้กลับมาเล่นดนตรีอีกครั้งหลังจากที่เคยมีวงดนตรีเล่นสมัยเด็กๆ และหยุดไปนานเพราะภารกิจการงานที่มากมาย      “สมัยเด็กๆ ผมเคยเรียนดนตรีนะ ก็เริ่มจากเปียโนก่อน แต่ไม่ค่อยอิน กลับมาถนัดและชอบเล่นเบสมากกว่า ก็เลยกลายเป็นมือเบส เล่นเบสกับเพื่อนมาเรื่อยๆ ด้วยความที่ผมเป็นคริสเตียน จึงมีโอกาสตั้งวงได้เล่นดนตรีในโบสถ์เป็นประจำ ชอบเล่นดนตรีขนาดที่ว่า ลงทุนจ้างมืออาชีพมาออกแบบสร้างห้องซ้อมดนตรีที่บ้าน และทำห้องอัดเสียงเป็นเรื่องเป็นราวที่สามารถใช้อัดเสียงทำอัลบั้มได้จริงจังเลย” ประวีณกล่าว      เอกพงษ์เล่าเสริมว่า เริ่มสนใจเล่นดนตรีตั้งแต่อายุ 14 ปี เริ่มจากหัดกีตาร์โปร่ง แล้วก็ลองมาเล่นกีตาร์ไฟฟ้า และตั้งวงดนตรีกับเพื่อนๆ ตั้งแต่สมัยอยู่ที่โรงเรียนเซนต์คาเบรียล เข้าประกวดวงดนตรีของโรงเรียนได้รางวัลชนะเลิศสมัยอยู่ ม.5 พอเข้ามหาวิทยาลัยก็ยังคงจับกลุ่มกับเพื่อนๆ ตั้งวงดนตรีเล่นในงานและกิจกรรมต่างๆ ในมหาวิทยาลัยมาเรื่อยๆ จนเรียนจบเริ่มทำงานก็ไม่ค่อยมีโอกาสได้เล่นดนตรีมากนัก      “ผมไม่เคยเรียนดนตรีเป็นเรื่องเป็นราวเลย แต่อยากเล่นกีตาร์มาก เพราะรู้สึกว่าคนเล่นกีตาร์เป็นจะเท่ ตอน ป.6 มีพี่แถวบ้านมาสอนจับคอร์ดกีตาร์อยู่ 4 คอร์ดแค่นั้น เลยซื้อหนังสือสอนกีตาร์มาหัดเล่นกีตาร์โปร่งเอง เด็กๆ ก็ไม่มีกีตาร์ดีๆ ต้องหัดเล่นกีตาร์สายแข็งๆ ตัวเดียวอยู่หลายปี จนตอน ม.ปลายก็ได้ตั้งวงกับเพื่อนๆ แต่ด้วยความอัดอั้นที่อยากมีกีตาร์ดีๆ ตอนเด็กๆ เลยชอบซื้อกีตาร์มาเก็บสะสมแทน พอตอนมีโอกาสปลูกบ้านเลยออกแบบทำห้องซ้อมดนตรีไว้ในบ้านด้วย เผื่อไว้เล่นดนตรีกับลูกๆ” โอภาสกล่าว      สำหรับทั้ง 3 นักธุรกิจ ต้องยอมรับว่าปัจจุบันด้วยตำแหน่งหน้าที่ความรับผิดชอบ การทำงานก็ยังคงยุ่งทุกวัน มีภารกิจแน่นทั้งวัน ทั้งการประชุม การบริหารกิจการ การพบปะลูกค้า รวมถึงการเดินทางที่มีบ่อยมาก แต่ก็ต้องถือว่าพอจะบริหารเวลาได้ดีมากขึ้น พอมารู้จักกันแล้วก็รู้สึกถูกชะตาและเคมีตรงกันมาก นอกจากชอบเล่นดนตรีเหมือนกันแล้ว แนวทางการเล่นดนตรีของพวกเขายังเหมือนกัน คือ เน้นสนุกสนาน ผ่อนคลายให้หายเครียดจากการทำงานที่หนักและต้องรับผิดชอบสูงมากทุกคน และทั้ง 3 คนลงความเห็นตรงกันว่าการได้มาเล่นดนตรีของพวกเขาเหมือนการได้มาชาร์จแบตเพิ่มพลังให้ชีวิต ทำให้พร้อมลุยกับหน้าที่ของตัวเองในการขยายธุรกิจต่อไป.    https://www.thaipost.net/main/detail/97532 ประวีณ ปัญญาสกุลวงศ์, พร็อพทูมอร์โรว์, ยุทธพร ดีเวลลอปเม้นท์, อสังหาริมทรัพย์, เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์, เอกพงษ์ ตั้งศรีสงวน, โอภาส ถิรปัญญาเลิศ TRUE FALSE ADD https://storage.thaipost.net/main/uploads/photos/big/20210328/image_big_60602760cfbe5.jpg 89440 11/01/2021 12:23 11/01/2021 12:23 อสังหาฯปี64ปรับเกมใหม่สู้โควิด   จั่วหัวปีวัวด้วยความวุ่นวายโกลาหลนิดหน่อย จากสถานการณ์ระบาดรอบใหม่ ที่ไม่ใช่รอบ 2 ของโควิด-19 นั่นแปลว่าเปิดมาปีนี้ไม่น่าง่ายสำหรับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจบ้านเราแน่ๆ   การฟื้นแบบ V-SHAPE คงไม่ได้เห็น ทำได้แค่ลุ้นว่าจะ U-SHAPE คือค่อยๆทรงๆชึมๆไปอีกพักใหญ่ แล้วถึงจะกลับมา  หรืออาจจะเป็น K-SHAPE ที่แปลว่าบางภาคธุรกิจจะเริ่มเด้งกลับมา แต่บางภาคยังหัวทิ่มลงยาวๆ  ตลาดอสังหาริมทรัพย์รับปีใหม่เลยวุ่นวายกันพอสมควรกับการวางแผนตั้งแต่ปลายปีที่ยังไม่มีประกาศราชกิจจาหลายๆเรื่อง เช่น ห้ามจัดงานสัมมนา ห้ามจัดการอบรม การนั่งทานอาหารในร้านแบบเป็นมีเวลากำหนด รวมไปถึงสิ่งที่สร้างความปวดหัวผู้ปกครองโดยเฉพาะที่มีลูกเล็กในเรื่องการเรียนการสอนออนไลน์ ที่ใครมีลูกเล็กๆน่าจะรู้ว่าปวดหัวและป่วนตารางการทำใช้ชีวิตประจำวันขนาดไหน  ทำให้ทุกค่ายต้องประชุมปรับแผนการตลาดกันตั้งแต่วันแรกที่ทำงาน เช่น เลื่อนการแถลงข่าวต่างๆ เลื่อนแผนประชาสัมพันธ์โครงการ    แต่บางส่วนก็ปรับแผนมาจัดเป็นแบบออนไลน์ หรือแบบผสมกันไป เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์  แต่ที่จะได้เห็นในช่วงไตรมาสแรกนี้แน่ๆ คือการดันสต็อกเก่าออกมาขายของหลายค่ายที่ยังมีเหลืออยู่ กับโปรโมชั่นลูกเล่นหลากหลายแต่คงไม่มีการลดระห่ำแบบใจร้ายให้เห็นเหมือนช่วงปีก่อน  รวมทั้งการเปิดขายโครงการใหม่ๆ ที่ในปีนี้โครงการแนวราบน่าจะมาแรงแซงแนวสูงแน่นอน   แต่คอนโดในทำเลที่พอไปได้ยังจะพอมีออกมาให้เห็นแน่ๆ ในไตรมาสนี้  และเชื่อว่าบางโครงการ ในบางทำเลจะขายได้ดีด้วย  แต่ว่าคงจะไม่คึกคักเหมือนสมรภูมิก่อนที่จะรู้จักโควิด-19 ตอนนี้ยังต้องจับตามองอย่างใกล้ชิดทุกวันยังคงเป็นอัตราการติดเชื้อว่าจะเป็นไปในทิศทางไหน เพราะจะเกี่ยวพันกับการวางแผนการตลาดของทุกค่าย  รวมไปถึงที่สำคัญที่สุดคือ “กำลังซื้อ” ของคนที่อยากซื้อบ้านแต่กำลังระส่ำระสาย ว่าจะตัดสินใจเป็นหนี้ระยะยาวอย่างบ้านดีหรือไม่ เพราะไม่มั่นใจในสถานภาพการงาน การเงิน ว่าจะกระทบแค่ไหน จึงยังคงต้องจับตาดูต่อไป  ในปี 2564 นี้ จะเป็นปีที่จะได้เห็นทุกค่าย เน้นขายคนไทย ไม่ง้อต่างประเทศ เพราะไม่รู้กำลังจะซื้อที่สำคัญอย่างจีน ฮ่องกง จะกลับมาได้เมื่อไรจริงๆ     ดังนั้นเรื่องราคาเชื่อว่าปีนี้ ทุกเจ้าจะไม่ทำของแพงเกินราคา แต่จะ”เน้นทำของให้ดูแพงกว่าราคา” ถึงจะขายได้    ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์เท่าที่เห็นแผนประจำปีคร่าวๆ  ในปีนี้น่าจะเห็นการเปิดตัวโครงการกันมูลค่ารวมๆกัน  ประมาณแสนกว่าล้านปลายๆ หากไม่มีปัจจัยอะไรหนักๆมากระทบซ้ำอีกรอบ  โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตามชานเมือง และหัวเมืองต่างจังหวัด จะเห็นการเปิดตัวโครงการอย่างมาก โดยเฉพาะพี่เบิ้มอย่าง พฤกษา เรียลเอสเตท ที่ถ้าปีนี้ไม่มีอะไรผิดพลาด น่าจะเป็นรายที่เปิดตัวโครงการมากที่สุดถึง 35,000 ล้านบาท   ส่วนโครงการคอนโดที่จะเปิดตัวในปีนี้ของทุกค่าย ก็น่าจะยังคงเน้นแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอยู่ที่ยังคงขายได้ รวมไปถึงโครงการที่มีทำเลพิเศษเฉพาะตัว เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย ใกล้โรงเรียน ใกล้สถานที่ทำงานที่มีคนทำงานจำนวนมาก    แน่นอนว่าปีนี้คอนโดที่ออกมาใหม่ๆจะต้องมีมุกที่เกี่ยวข้องกับการใช้ชีวิตแบบนิวนอร์มอลมาประกอบในการขาย อาทิ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการ จัดพื้นที่ส่วนกลางให้มากขึ้น เรื่องของการใช้เซนเซอร์ต่างๆ เพื่อลดการสัมผัส เรื่องของการเน้นการดูแลสุขอนามัยของลูกบ้าน เป็นต้น  ส่วนเรื่องราคายังเชื่อว่าตลาดที่ใหญ่ที่สุดจะเป็นบ้านหรือคอนโดราคา 3-5 ล้านเป็นหลัก แม้จะต้องแลกมากับการเหนื่อยตอนลุ้นการกู้สินเชื่อจากธนาคาร แต่ยังยังเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดอยู่ดี   ส่วนราคาที่ต่ำกว่า 2 ล้าน แม้ว่าความต้องการซื้อจะมาก แต่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อก็สูงที่สุดเช่นกัน  ขณะที่ตลาดบนที่ราคาสูงๆ นั้นแม้จะไม่ค่อยจะมีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ แต่หลายๆค่ายก็จ้องที่จะแย่งส่วนแบ่งตลาดนี้กันหนักเช่นกัน   คิดว่าถ้าพอผ่านไปสักหนึ่งเดือนแล้ว ตลาดอสังหาฯน่าจะพอมีความคืบหน้าให้เห็นชัดขึ้น   ให้เวลาเป็นคำตอบแล้วเดือนหน้าจะมาเล่าให้ฟังกันใหม่!  คอลัมน์ จับชีพจรอสังหาฯ โดยนายโอภาส ถิรปัญญาเลิศ  ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด และผู้พัฒนาคอนโดมิเนียม แบรนด์ Maxxi Condo    https://www.thaipost.net/main/detail/89440 อสังหาฯปี64, โอภาส ถิรปัญญาเลิศ TRUE FALSE ADD https://storage.thaipost.net/main/uploads/photos/big/20200322/image_big_5e7765c80e7f6.jpg