แบงก์รัฐแจงไม่สามารถใช้เกณฑ์คุมกู้บ้านหลังสองได้ ห่วงกระทบผู้มีรายได้น้อยและปานกลางที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริง ชี้ ธปท. ต้องกำหนดนิยามหลักเกณฑ์ให้ชัดเจน เอกชนค้านคุมสินเชื่อบ้านหลังสอง พร้อมเสนอให้คุมกู้บ้านหลังสาม-เลื่อนเวลาใช้มาตรการ

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยภายหลังเข้ารับฟังความเห็น (Public Hearing) กับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กรณีการปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ว่า ได้หารือนอกรอบกับผู้ช่วย ผู้ว่าการ ธปท.ว่าเกณฑ์ดังกล่าวไม่สามารถใช้ร่วมกับสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐได้ เพราะจะกระทบกับผู้ที่มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางที่ต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจริง ไม่ได้เป็นการแสวงหาผลกำไร จึงต้องการให้ ธปท.พิจารณาปรับหลักเกณฑ์การคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มีความเหมาะสม

“ต้องการให้ ธปท. กำหนดนิยามเกณฑ์คุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มีความชัดเจน โดยเฉพาะบ้านหลังที่สอง ซึ่งปัจจุบันมีความจำเป็น โดยเฉพาะลูกค้า ธอส. ที่ขอสินเชื่อไป ก็เพื่อใช้อยู่จริง ไม่ได้ใช้เก็งกำไร หรือนำไปขายต่อ หากนำเกณฑ์ไปปฏิบัติ ก็จะกระทบกับลูกค้าของ ธอส. ซึ่งปัจจุบันมีการให้สินเชื่อบ้านหลังที่สองจำนวนมาก” นายฉัตรชัย กล่าว

ทั้งนี้ เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อจะคุมในส่วนที่ลูกค้าที่ต้องการกู้บ้านหลังที่สอง แต่ยังผ่อนหลังแรกไม่หมด ซึ่งปัจจุบัน ธอส.มีลูกค้าในลักษณะนี้มาก เช่น มีบ้านอยู่ไกล แต่ต้องการซื้อคอนโดในเมืองใกล้ที่ทำงาน จึงต้องการให้ ธปท.ผ่อนปรนเกณฑ์วางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) ให้คุมเฉพาะบ้านหลังที่ 2 ที่มีราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป รวมทั้งเลื่อนเวลาบังคับใช้เกณฑ์ดังกล่าวจากเดิมเริ่มวันที่ 1 ม.ค.2562 ออกไปเพื่อให้ธนาคารปรับตัว ส่วนเกณฑ์การนับสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้ใช้ตามเดิม

นายฉัตรชัย กล่าวอีกว่า ธอส.จะขอความเห็นจากกระทรวงการคลังในการบังคับใช้เกณฑ์ดังกล่าวของ ธปท. หากกระทรวงการคลังให้นโยบายดำเนินการอย่างไรก็จะปฏิบัติ ซึ่งจะมีการหารือผ่านผู้แทนกระทรวงในการประชุมคณะกรรมการธนาคาร วันที่ 29 ต.ค.2561 โดยเกณฑ์ดังกล่าวมองว่าจะส่งผลกระทบมากกับผู้ที่มีรายได้น้อย และปานกลางที่มีความจำเป็นต้องมีบ้านหลังสอง แต่โดยเกณฑ์วางเงินดาวน์ 20% อาจจะต้องไปกู้หนี้ยืมสินนอกระบบ เพื่อมาปิดบ้านหลังแรก ทำให้หนี้นอกระบบเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันก็จะมีการเร่งปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ทันโอนในปีนี้ด้วย

รายงานข่าวจากธนาคารพาณิชย์ ระบุว่า ในการรับฟังความคิดเห็นช่วงครึ่งเช้า ซึ่งเป็นการรับฟังความเห็นร่วมกับ ธนาคารพาณิชย์ และ สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ ได้มีการเสนอความเห็นต่อ ธปท.ถึงหลักเกณฑ์ดังกล่าว 6 เรื่อง คือ 1.ให้วางเงื่อนไขผ่อนปรนช่วงเปลี่ยนผ่าน สำหรับเกณฑ์การนับบ้านหลังสอง ซึ่งปัจจุบันมองว่าบ้านหลังที่สองมีความจำเป็นต่อการใช้ชีวิต จึงต้องการเสนอให้ใช้เกณฑ์สำหรับบ้านหลังที่สามขึ้นไปได้หรือไม่ กรณีลูกค้าซื้อก่อนออกประกาศและบ้านเสร็จพร้อมโอนหลัง ม.ค.2562 จะต้องบังคับใช้เกณฑ์ย้อนหลังหรือไม่ และเสนอให้ ธปท.มีการชะลอการเริ่มใช้เกณฑ์ดังกล่าวออกไปเพื่อให้ธนาคารปรับตัว

สำหรับข้อเสนอที่ 2.ในกรณีที่เป็นการกู้ร่วมจะนับจำนวนสัญญาอย่างไร 3.แนวทางการกันสำรองตามเกณฑ์ใหม่ 4.เงื่อนไขรายละเอียดของราคากรณีรีไฟแนนซ์ จะมีการปรับวงเงิน หรือ ปรับเกณฑ์วางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกันหรือไม่ 5.ขอให้ยกเว้นการนับมูลค่าหลักประกัน กรณีซื้อประกันชีวิต และ 6. กรณีเอาบ้านไปขอ SME ต่อมีแนวทางปฏิบัติอย่างไร

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยภายหลังเข้ารับฟังความเห็น (Public Hearing) กับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กรณีปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ว่า เกณฑ์วางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) สำหรับบ้านหลังที่ 2 หรือ มีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ถือเป็นยาแรงเกินไป สำหรับสถานการณ์ปัจจุบัน เนื่องจากปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เติบโตร้อนแรง หรือมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่สูงเหมือนที่ผ่านมา 

นอกจากนี้ ยังไม่พบสัญญาณฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์ไทยด้วย ผู้ประกอบการจึงต้องการให้ ธปท.ทบทวนและขอให้ใช้มาตรการกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในสัญญาที่ 3 ขึ้นไปมากกว่า และให้เลื่อนการใช้เป็นวันที่ 1 ก.ค. 2562 จากที่ธปท.เสนอให้ใช้ในวันที่ 1 ม.ค.2562  

“ปัจจุบันผู้จบการศึกษาใหม่ หรือผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง จะซื้อบ้านหรือคอนโดหลังแรกเพื่อเพียงพอกับการอยู่อาศัยเท่านั้น หลังจากเริ่มทำงาน 5-6 ปี หรือมีครอบครัวจะหาซื้อที่อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่ขึ้น แต่สัญญาสินเชื่อเดิมยังผ่อนอยู่และยังขายไม่ได้ นอกจากนี้ยังมีกลุ่มลูกค้าที่มีบ้านชานเมืองที่ยังผ่อนชำระ แต่เมื่อมีรถไฟฟ้าและมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในพื้นที่ใกล้ที่ทำงาน จึงต้องการซื้อเพื่อความสะดวก” 

นายอธิป กล่าวว่า ส่วนข้อเสนอให้ใช้มาตรการเลื่อนออกไปก่อน เนื่องจากต้องการให้มีเวลาให้ผู้ซื้อทั้งที่ซื้อแล้ว และรอโอนกรรมสิทธิ์และกำลังซื้อได้เตรียมตัวและปรับตัว เช่น ผู้ซื้อที่รอการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 หรือ 2563 จะได้ไม่มีปัญหาที่จะไม่สามารถหาเงินส่วนต่างมาจ่าย ณ วันโอน หรือ ผู้ซื้อใหม่จะได้มีเวลาเตรียมตัวในการพิจารณาความสามารถการวางเงินดาวน์ที่มากขึ้น 
ด้านนางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า มาตรการอาจสร้างความกระทบกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องการให้ธปท. ในฐานะผู้กำกับที่มีอำนาจและมีหน้าที่ขอให้ใช้หลักเกณฑ์เดิม หรือ LTV 90% ไปชั่วคราวก่อนอย่างน้อย 3-6 เดือน เนื่องจากมีหลักเกณฑ์อยู่แล้ว แต่ที่ผ่านมา ธปท.พบการปล่อยสินเชื่อที่หละหลวมดังนั้น จึงต้องการให้คุมเข้มให้ตรงจุดมากกว่าการแก้ไขปัญหาที่ปลายเหตุ  

อย่างไรก็ตาม มองว่า หากการคุมเกณฑ์เดิมไม่ได้ผล กรณีที่ 2 หากต้องการออกมาตรการจริง อยากให้ดำเนินการเป็นขั้นบันได หรือ ทยอยปรับ เพื่อให้ผู้ประกอบการ และประชาชนได้มีเวลาปรับตัวและเตรียมความพร้อม เนื่องจากมองว่า การดำเนินนโยบายไม่สามารถทำได้เร็ว ไม่เช่นนั้นอาจกระทบกับลูกค้ารายย่อยได้ นอกจากนี้อยากให้ธปท. แยกประเภทของสินเชื่อออก เช่น สินเชื่อบุคคล หรือ การซื้อประกันชีวิตพ่วง ให้คำนวณหรือคิดเฉพาะสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น