21 ม.ค.2563 นายรณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า ธปท.ได้ปรับปรุงมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยได้ผ่อนคลายหลักเกณฑ์ การกำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันหรือ (Loan to Value: LTV) เพิ่มเติม เพื่อช่วยให้ประชาชนกู้บ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ง่ายขึ้น และบนพื้นฐานของหลักการและวัตถุประสงค์ของการมีมาตรการในการดูแลการเก็งกำไรและส่งเสริมการออมของประชาชน ให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ม.ค.2563 เป็นต้นไป

ทั้งนี้ แนวทางการผ่อนคลายหลักเกณฑ์ ดังกล่าว คือ ส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้นและช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย โดยในการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แม้ว่ายังคงเพดาน LTV 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน แต่ผู้กู้สามารถกู้พิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม

โดยหนี้ส่วนนี้เมื่อกลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกัน จะมีดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้แบบไม่มีหลักประกัน โดยยังกำหนดให้วางดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป

นอกจากนี้ ในส่วนของการดูแลผู้ที่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลังที่มีวินัยในการผ่อนชำระหนี้สัญญาที่ 1 มาแล้วพอสมควรให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ขณะที่ยังคงส่งเสริมให้มีการออมก่อนกู้ โดยผ่อนเกณฑ์ให้การกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 10% หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี จากเดิมกำหนด 3 ปี

ขณะที่การซื้อบ้านสัญญาที่ 3 ยังต้องมีการวางเงินดาวน์ 30% ซึ่งการปรับ LTV ยังคงเป้าหมายผู้ซื้อบ้านหลังแรกไม่ได้รับผลกระทบ การป้องกันการเก็งกำไรเพื่อไม่ให้เกิดฟองสบู่ และกำกับดูแลสถาบันการเงินไม่มีการปล่อยกู้มีเงินทอน หรือ ปล่อยกู้มากกว่าราคาบ้าน

“ยังไม่เหมาะสมที่จะยกเลิกเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 เพราะพบข้อมูลว่า มากกว่าครึ่งของผู้กู้ที่ซื้ออาคารชุด 2 หลังพร้อมกันมีระยะห่างระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ไม่ถึง 1 ปี สะท้อนว่าเป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าเพื่ออยู่อาศัยจริง” นายรณดล กล่าว

นายรณดล กล่าวอีกว่า ธปท.ได้ปรับหลักเกณฑ์เงินกองทุนที่ต้องดำรงสำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และการกู้สร้างบ้านบนที่ดินที่ปลอดภาระ เพื่อสนับสนุนให้สถาบันการเงินกล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้กู้กลุ่มดังกล่าวมากขึ้น

ทั้งนี้ในช่วง 11 เดือน ของปี 2562 สัญญาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ขยายตัวได้ 10.8% โดยสินเชื่อบ้านแนวราบขยายตัว 17.8% บ้านสัญญาที่ 1 โตได้ 5.6% แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อบ้านหลังแรกไม่ได้ผลกระทบ ขณะที่สินเชื่อคอนโดมิเนียมขยายตัวติดลบ 31.6% เนื่องจากที่ผ่านมามีการเก็งกำไร ซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมมีการปรับลดลง เป็นประโยชน์กับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยจริงมากขึ้น

นอกจากนี้ ในส่วนของเสถียรภาพระบบการเงินไทยในปี 2562 นั้น ธปท. ระบุว่า ระบบการเงินไทยโดยรวมยังมีเสถียรภาพ แต่ความเสี่ยงในระบบการเงินยังอยู่ในระดับสูง จากแนวโน้มเศรษฐกิจโลกและไทยที่ชะลอตัวและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำนาน ซึ่งจะเอื้อต่อการสะสมความเปราะบางในด้านต่าง ๆ ได้แก่ 1. หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง และความสามารถในการชำระหนี้ของภาคครัวเรือนและธุรกิจเอสเอ็มอี ซึ่งมีแนวโน้มด้อยลงตามภาวะเศรษฐกิจ 2. พฤติกรรมการแสวงหาผลตอบแทนสูงขึ้น (search for yield) จนอาจนำไปสู่การประเมินความเสี่ยงที่ต่ำเกินควร (underpricing of risks) โดยเฉพาะการลงทุนในตราสารหนี้ที่ให้ผลตอบแทนสูง โดยนักลงทุนบุคคลอาจไม่ได้รับข้อมูลความเสี่ยงอย่างครบถ้วน

3. สหกรณ์ออมทรัพย์ขยายตัวต่อเนื่องและมีความเชื่อมโยงกันเองผ่านการรับฝากและปล่อยกู้ระหว่างกัน ซึ่งอาจเป็นข้อต่อในการส่งผ่านความเสี่ยงในระบบสหกรณ์ โดยเฉพาะจากสหกรณ์ออมทรัพย์กลุ่มที่ขาดสภาพคล่อง และ 4. ภาคอสังหาริมทรัพย์ หลังมาตรการLTV มีผลบังคับใช้ในเดือนเม.ย. ปี 2562 สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ยังขยายตัวได้โดยผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรกไม่ได้รับผลกระทบ ขณะที่การเก็งกำไรชะลอลง และมาตรฐานการให้สินเชื่อรัดกุมขึ้น โดยเฉพาะการกู้ซื้อบ้านพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป โดยในระยะต่อไป ยังต้องติดตามภาวะอุปทานคงค้าง โดยเฉพาะอาคารชุดในบางพื้นที่ ซึ่งได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของอุปสงค์ต่างชาติ และมีอุปทานคงค้างสูงตั้งแต่ก่อนมาตรการ LTV