การผ่อนปรนเกณฑ์มาตรการ LTV จะเป็นผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยจะช่วยเพิ่มศักยภาพในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยให้กับผู้ซื้อ รวมถึงช่วยเพิ่มกำลังซื้อในการใช้จ่ายสินค้าเพื่อการอยู่อาศัย อีกทั้งยังช่วยให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย สามารถนำมาใช้เป็นเครื่องมือการตลาดในการกระตุ้นและปิดยอดการขายในระยะข้างหน้าได้

 

        เมื่อช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา “ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)” ได้ออกแนวทางการปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) เพิ่มเติม เพื่อช่วยให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น แต่ยังอยู่บนพื้นฐานและมาตรการในการดูแลการเก็งกำไร รวมทั้งส่งเสริมการออมของประชาชน โดยมาตรการ LTV ที่ปรับปรุงใหม่ ให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ม.ค.2563 เป็นต้นไป

        ทั้งนี้ เกณฑ์ของมาตรการ LTV ที่ปรับปรุงใหม่ ได้แก่ การกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แม้ว่ายังคงเพดาน LTV ไว้ที่ 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน หรือกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน แต่ในครั้งนี้ ธปท.ได้เปิดช่องให้ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มเติมได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง อาทิ การซื้อเฟอร์นิเจอร์ การตกแต่งบ้าน และการซ่อมแซมหรือต่อเติม

        อีกทั้ง ธปท.ยังกำหนดให้ปรับลดการวางเงินดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นการตอบโจทย์ในเรื่องของการตกแต่งบ้านหรือต่อเติม และการซื้อเฟอร์นิเจอร์เช่นเดียวกับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

        ขณะที่แนวทางในการดูแลผู้ที่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลัง ซึ่งมีวินัยในการผ่อนชำระหนี้สัญญาที่ 1 ให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และยังคงส่งเสริมให้มีการออมก่อนกู้นั้น ธปท.ได้ผ่อนเกณฑ์ให้การกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยจะลดการวางเงินดาวน์จากเดิม 20 เหลือ 10% หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี จากเดิมที่กำหนดให้ต้องผ่อนชำระมาแล้วอย่างน้อย 3 ปี ส่วนการซื้อบ้านสัญญาที่ 3 ยังต้องมีการวางเงินดาวน์ 30% ซึ่งการปรับ LTV ยังคงเป้าหมายผู้ซื้อบ้านหลังแรกไม่ได้รับผลกระทบ การป้องกันการเก็งกำไรเพื่อไม่ให้เกิดฟองสบู่ และกำกับดูแลสถาบันการเงินไม่มีการปล่อยกู้มีเงินทอน หรือปล่อยกู้มากกว่าราคาบ้าน

        นอกจากนี้ ธปท.ได้ปรับหลักเกณฑ์เงินกองทุนที่ต้องดำรงสำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และการกู้สร้างบ้านบนที่ดินปลอดภาระ เพื่อสนับสนุนให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้กู้กลุ่มดังกล่าวมากขึ้น

        “รณดล นุ่มนนท์” รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธปท. ระบุว่า เป็นการปรับปรุงหลักเกณฑ์เท่านั้น เพราะขณะนี้ยังไม่เหมาะสมที่จะพิจารณายกเลิกเพดาน LTV สำหรับการกู้เพื่อซื้อบ้านในสัญญาที่ 2 เนื่องจากข้อมูลยังพบว่ามากกว่าครึ่งของผู้กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2  พร้อมกัน และมีระยะห่างระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ไม่ถึง 1 ปี ยังเป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าการอยู่อาศัยจริง

        ธปท.ยังคงยืนยันว่ามาตรการ LTV ที่ได้ดำเนินการในช่วงที่ผ่านมา ไม่ได้ส่งผลกระทบกับผู้ซื้อบ้านหลังแรกแต่อย่างใด  สะท้อนจากตัวเลขในช่วง 11 เดือนของปี 2562 สัญญาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ขยายตัวได้ 10.8% โดยสินเชื่อบ้านแนวราบขยายตัว 17.8% บ้านสัญญาที่ 1 โตได้ 5.6% ขณะที่สินเชื่อคอนโดมิเนียมขยายตัวติดลบ 31.6% เนื่องจากที่ผ่านมามีการเก็งกำไร ซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมมีการปรับลดลง เป็นประโยชน์กับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยจริงมากขึ้น

        ขณะที่ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังมองว่าการปรับเกณฑ์ครั้งนี้ยังไม่ได้เป็นแนวทางที่มีประสิทธิภาพเพียงพอในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แต่ก็ยังดีกว่าไม่ได้ทำอะไรเลย เพราะช่วยผ่อนคลายความกังวลได้ในระดับหนึ่ง เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา เป็นที่ทราบกันดีว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ยืนยันว่าได้รับผลกระทบจากการใช้มาตรการ LTV ที่เข้มข้นในช่วงแรก ส่งผลต่อยอดขาย และท้ายที่สุดกลายเป็นสต๊อกที่อยู่อาศัยที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก เป็นเหตุให้รัฐบาลต้องเร่งออกมาตรการต่างๆ ทั้งลด แลก แจก แถม เพื่อช่วยระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยที่ยังตกค้างอยู่เป็นจำนวนมาก

        “พชรพจน์ นันทรามาศ” ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ของ ธปท.นั้น เชื่อว่าจะส่งผลดีกับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในสัญญาที่ 2 ที่คาดว่าจะมีโอกาสกลับมาเป็นบวกได้ประมาณ 2% จากในปี 2563 ธนาคารคาดว่าการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 จะลดลง -14% จากปีก่อนลดลง -17% และจะเป็นปัจจัยบวกต่อคอนโดมิเนียมในปีนี้ ที่มองกันว่าจะกลับมาเติบโตได้ 4-5% จากปีก่อน -11%

        แต่อีกมุมที่ยังมองว่า จะยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงกดดันภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป นั่นคือ “ค่าเงินบาท” ที่ยังคงมีทิศทางแข็งค่าขึ้น อาจเป็นเหตุผลให้กลุ่มลูกค้าต่างชาติชะลอการซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะลูกค้าชาวจีน ที่เริ่มเห็นสัดส่วนการซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ช่วงสิ้นปีก่อนเหลือ 8% จากต้นปีที่ 11% และหากค่าเงินบาทในปีนี้ต่ำกว่า 30 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ จะยิ่งเป็นปัจจัยกดดันต่อการซื้อของลูกค้าชาวต่างชาติให้ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง และอาจทำให้สัดส่วนกลุ่มลูกค้าชาวจีนลดลงต่ำกว่า 8% ได้ในปีนี้

        ขณะที่ “ศูนย์วิจัยกสิกรไทย” ได้ออกบทวิเคราะห์เกี่ยวกับกรณีดังกล่าวว่า การผ่อนปรนเกณฑ์มาตรการ LTV จะเป็นผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยจะช่วยเพิ่มศักยภาพในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยให้กับผู้ซื้อ รวมถึงช่วยเพิ่มกำลังซื้อในการใช้จ่ายสินค้าเพื่อการอยู่อาศัย อีกทั้งยังช่วยให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย สามารถนำมาใช้เป็นเครื่องมือการตลาดในการกระตุ้นและปิดยอดการขายในระยะข้างหน้าได้

      อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งจะต้องขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อ ภาระหนี้ครัวเรือน และภาวะรายได้และการมีงานทำด้วย

        อีกทั้งยังมีปัจจัยหนุนจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ภาครัฐได้ออกไปเมื่อปีที่ผ่านมา ทำให้ “ศูนย์วิจัยกสิกรไทย” ยังคาดว่าการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2563 น่าจะยังมีโอกาสหดตัวประมาณ 1.2%-2.9% จากปี 2562 หรือมีจำนวนประมาณ 1.09-1.11 แสนหน่วย ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลน่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.84-1.89 แสนหน่วย หรือหดตัว 2.2-4.8% จากปี 2562 ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการซื้อขายของชาวต่างชาติที่ชะลอตัวลง

        ขณะที่สถาบันการเงินของรัฐ อย่าง “ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)” โดย ฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ มองว่า การผ่อนปรนเกณฑ์มาตรการ LTV จะทำให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อให้กับผู้มีรายได้น้อยได้มากขึ้น ซึ่งส่งผลดีทั้งผู้ขอกู้สามารถกู้ได้ถึง 110% ของราคาซื้อขายจริง จากเดิมได้ 90-95% เท่านั้น ขณะเดียวกันก็เป็นผลดีกับธนาคารปล่อยสินเชื่อมีรายได้และกำไรมากขึ้น สามารถนำไปลดดอกเบี้ยเงินกู้ให้กับลูกค้าได้เพิ่มอีก ทำให้คาดว่าในปี 2563 จะปล่อยสินเชื่อได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ 2.09 แสนล้านบาท และเมื่อรวมกับปัจจัยเสริมที่ ธปท.ผ่อนผันมาตรการ LTV จะส่งผลให้สินเชื่อของธนาคารขยายตัวเพิ่มขึ้น 5-10%.