อีอีซีกรุยทางธุรกิจอสังหาฯโต


   

      ปัจจุบันรัฐบาลกำลังพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ในพื้นที่อีอีซี ทั้งทางบก ทางน้ำ หรือทางอากาศ รวมทั้งยังตั้งเป้าจะเป็นศูนย์ซ่อมอากาศยาน และเครื่องบิน ซึ่งในพื้นที่นั้นจะมีการสร้างสรรค์งานหรือธุรกิจใหม่ๆ เพิ่มมากขึ้น ดังนั้นก็จะมีคนเข้ามาในพื้นที่อีอีซีเพิ่มขึ้นตามไปด้วย จนกลายเป็นศูนย์กลางเพื่อกระจายสินค้าไปได้หลายทิศทางต่างๆ ทั้งประเทศเพื่อนบ้านอย่างลาว กัมพูชา เมียนมา หรือลงใต้ไปยังมาเลเซีย รวมทั้งอินเดีย และประเทศอื่นๆ ด้วย

 

        ปัจจุบันการแข่งขันกันในเรื่องของอสังหาริมทรัพย์ก็ยังเข้มข้นอยู่ตลอดเวลา ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบไหนก็จะเกิดโครงการใหม่ๆ เข้ามาเพื่อแบ่งชิ้นเค้กก้อนโตก้อนนี้ จึงทำให้ผู้เล่นหลายรายยังยืนหยัดที่จะดำเนินการต่อ ทำให้เกิดผลดีต่อผู้บริโภคทั่วๆ ไปที่จะมีตัวเลือกเข้ามามากมาย ทำให้ตลาดในบ้านที่อยู่อาศัยนั้นมีราคาที่ไม่สูงมาก และสามารถที่จะตอบโจทย์คนต้องการมีบ้านในประเทศได้อย่างดี

        แต่กลับกัน ในกลุ่มอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์นั้นที่เหมือนจะมีความต้องการเพิ่มมากขึ้นอยู่ตลอดเวลา แต่ผู้ค้าหรือซัพพลายนั้นถือว่ามีพอดีกับความต้องการแบบนี้ จึงทำให้บางครั้งเหมือนจะขาดแคลนและฉุดราคาให้เพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากในปัจจุบันการลงทุนของบริษัททั้งไทยและต่างประเทศเพิ่มมากขึ้น ความต้องการมีสำนักงานในพื้นที่ที่ยอดนิยมก็เพิ่มขึ้นตามมา จึงทำให้ผู้ค้าต้องเริ่มกอบโกยผลประโยชน์ที่สามารถจะทำได้ในช่วงนี้ไว้ก่อน

        ซึ่งผู้ที่จะตอบเรื่องนี้ได้ดีที่สุด คือคนที่ต้องมีความคุ้นชินกับการดำเนินงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์  อย่าง บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ที่ดำเนินการเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยดูแลลูกค้าทั้งในและต่างประเทศ โดยบริการครอบคลุมตั้งแต่การเข้าเป็นที่ปรึกษา การวิจัย การประเมินอสังหาริมทรัพย์  การประเมินพอร์ตการลงทุน

        และการเป็นตัวกลางในการลงทุน ระหว่างลูกค้าไทยและต่างชาติ โดยลูกค้าของบริษัทจะมีตั้งแต่องค์กรในประเทศไทย บริษัทข้ามชาติ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ภาครัฐ ลูกค้ารายบุคคล รวมถึงธนาคาร ผ่านการบริหารงานของ นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัสฯ

(ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล)

 

สำนักงานให้เช่าโต 4-5% ต่อปี

      นายธีระวิทย์ กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เช่น สำนักงานออฟฟิศ กิจการค้าปลีกต่างๆ โดยปัจจุบันส่วนใหญ่ก็จะผูกพันธ์กับการลงทุนจากเมืองนอก ซึ่งกลุ่มอาคารชุดที่เปิดให้เช่าในพื้นที่กรุงเทพฯ กว่า 90% โดยเฉลี่ยจะมีการเติบโตขั้นต่ำ 4-5% ต่อปี ต่อเนื่องยาวนานมากว่า 15 ปีแล้ว ตั้งแต่ประเทศไทยผ่านวิกฤติเศรษฐกิจมาได้ หรือช่วงฟองสบู่แตก ราคาค่าเช่าออฟฟิศหรือสำนักงานต่างๆ ก็เพิ่มขึ้น และค่อนข้างเข้มแข็งดีกว่าหลายประเทศเพื่อนบ้าน ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 30,000-40,000 ตารางเมตรต่อปี  และแล้วแต่สถานที่ตั้งด้วย ราคาก็จะแตกต่างกันไป

        "ส่วนหนึ่งมาจากในช่วงปี 2000 สำนักงานที่เปิดพื้นที่ให้เช่า และอยู่ในสถานะดีเยี่ยม หรือออฟฟิศเกรดเอนั้นมีน้อย ตรงข้ามกับความต้องการของการเช่าออฟฟิศนั้นมีเพิ่มขึ้น ยิ่งปัจจุบันการลงทุนในประเทศไทยของบริษัทต่างชาตินั้นเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา บริษัทที่เกี่ยวข้องกับเทคโนโลยีเข้ามาลงทุนมากขึ้น อาทิ อโกด้า เว็บไซต์เช่าจองโรงแรมและเช่าที่พัก หรือเอ็กซ์พีเรียน กูเกิ้ล จึงทำให้ปัจจัยความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานพิ่มมากขึ้น" นายธีระวิทย์กล่าว

      นายธีระวิทย์ กล่าวว่า ปัจจุบันแบ่งค่าเช่าเป็นอาคารเกรด A จะกำหนดค่าเช่าที่ประมาณ 980 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และมีบางแห่งสูงถึง 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน, อาคารเกรด B จะกำหนดค่าเช่าที่ประมาณ 700 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เทียบกับในขณะที่ประเทศไทยเกิดวิกฤติต้มยำกุ้งนั้น ราคาค่าเช่าของอาคารเกรด A อยู่ที่ประมาณ 500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนเท่านั้น และพื้นที่ที่ได้รับความนิยมและถือว่าเป็นพื้นที่ให้เช่าอาคารเกรด A ได้แก่ สีลม สาทร แพลินจิต พระราม 9 และรัชดา แต่ก็มีบางพื้นที่ที่ไม่สามารถขยายหรือสร้างตึกใหม่ๆ เพิ่มได้แล้ว และอาจจะมีแนวโน้มราคาลดลงอีกด้วย ขึ้นอยู่กับความนิยมของย่านนั้นๆ

 

LTV ไม่กระทบสำนักงานให้เช่า  

        นายธีระวิทย์ กล่าวว่า กรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เริ่มใช้มาตรการคุมเข้มสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่เรียกว่า "แอลทีวี" เมื่อวันที่ 1 เม.ย.62 เพื่อควบคุมระดับวงเงินปล่อยกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่อยู่อาศัยนั้น  มองว่าเริ่มมีผลกระทบบ้างแล้วในด้านของคอนโดฯ และที่พักอาศัย เนื่องจากส่งผลให้ขอกู้ยากขึ้น และอาจจะได้ไม่เต็มวงเงินเมื่อบุคคลเดิมยื่นกู้ในพื้นที่อื่นๆ เพื่อลดการเก็งกำไรของนักลงทุนที่มักจะกว้านซื้อคอนโดฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ เพื่อเปิดให้เช่า

        แต่ในทางกลับกัน ส่วนของอาคารพาณิชย์ที่เช่าทำสำนักงานนั้น ไม่มีผลกระทบต่อมาตรการดังกล่าว เนื่องจากจะเป็นอาคารให้เช่า หรือผู้ซื้อเป็นหน่วยงานที่มีเงินทุนพอสมควร รวมถึงที่พักอาศัยในต่างจังหวัดก็คงได้รับผลกระทบน้อยเช่นกัน เนื่องจากการควบคุมของแบงก์ชาตินั้น จะเน้นส่งผลกระทบกับผู้ที่กู้เงินเพื่อลงทุนเก็งกำไรกับคอนโดฯ เพราะมั่นใจว่าจะมีผู้ที่เช่าต่อแน่นอน ในขณะที่พื้นที่ต่างจังหวัดปัญหาดังกล่าวจะน้อยมาก เนื่องจากคนส่วนใหญ่ที่ซื้อคอนโดฯ ก็เพื่อต้องการที่จะอาศัยอยู่จริงๆ ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร

        ส่วนในด้านของปัญหาแรงงานที่ขาดแคลนจะส่งผลต่อธุรกิจก่อสร้างนั้น นายธีระวิทย์ กล่าวยอมรับว่าปัจจุบันปัญหาแรงงานกับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์นั้นมีอยู่แล้ว   เนื่องจากหาคนมาทำงานไม่ได้ แต่ในอนาคตเชื่อว่าจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์ว่าจะมีการปรับเปลี่ยนไปในทิศทางไหน แต่หากจะกังวลเรื่องเทคโนโลยีเข้ามาทดแทนคนนั้นคงไม่ใช่เรื่องที่น่ากลัว แต่ก็ต้องจับตามอง แม้ว่าอุตสาหกรรมนี้ก็ต้องใช้แรงงานคนอยู่เสมอ แต่ต้องปรับตัวที่จะเอาเทคโนโลยีนวัตกรรมใหม่ๆ เข้ามาเพื่อพัฒนาระบบการก่อสร้างให้รวดเร็วและทันสมัยมากขึ้น

 

อีอีซีดันราคาที่ดินพุ่ง

        อย่างไรก็ตาม จากการส่งเสริมโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ของภารคัฐนั้น นายธีระวิทย์ กล่าวว่า นโยบายการพัฒนาอีอีซีได้รับความสนใจจากภาคการลงทุน ภาคอุตสาหกรรมเป็นอย่างมาก เนื่องจากรัฐบาลสนับสนุนให้มีการลงทุนของอุตสาหกรรมใหญ่ๆ อย่างเช่นยานยนต์ หุ่นยนต์ เป็นต้น และได้รับการตอบรับจากนักลงทุนต่างชาติเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่การลงทุนด้านวิจัยและพัฒนา (อาร์แอนด์ดี) ก็ได้รับความนิยม เนื่องจากตลาดอุตสาหกรรมส่วนใหญ่เปิดกว้างมากขึ้น และอุตสาหกรรมชั้นนำทั้งหมดก็ต้องพึ่งพาการวิจัยและพัฒนา เพื่อต่อยอดให้เกิดสิ่งใหม่ๆ รวมทั้งเป็นการตามกระแสโลกในเรื่องของการดำเนินกิจการที่ไม่เบียดเบียนทรัพยากรธรรมชาติมากเกินไป  หรือกระแสรักษ์โลก

        แต่ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์นั้น อาจจะได้อานิสงส์จากเรื่องนี้ไปบ้าง แต่ก็ยังไม่ชัดเจน ถึงปัจจุบันการเข้ามาลงทุนของบริษัทเทคโนโลยีทั้งหลายจะมากขึ้น แต่ก็ยังไม่ส่งผลให้ไทยเป็นศูนย์กลางในด้านนี้ในอนาคตอันใกล้ เนื่องจากเมืองไทยยังขาดส่วนส่งเสริมให้เป็นเมืองหลวงของการลงทุนด้านนี้อย่างจริงจัง

        ซึ่งที่ผ่านมาก็เห็นรัฐบาลมีการพูดถึงบ้าง แต่ยังไม่เห็นชัดในเรื่องของการสนับสนุนทางด้านดังกล่าวอย่างเต็มตัว ตอนนี้อาจจะมีแผนแล้ว แต่ยังไม่ถึงจุดนั้น อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการก็หวังว่าจะนำมาใช้สนับสนุนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อีอีซี ก่อนที่จะไปเปิดในพื้นที่อื่นๆ   เนื่องจากยังเป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญของประเทศ

        อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันถึงจะยังไม่มีการส่งเสริมอะไรมากนักในพื้นที่อีอีซีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่ราคาที่ดินก็ขึ้นไปสูงมาก และส่งผลให้มีการซื้อพื้นที่พัฒนารองรับการลงทุนเพิ่มขึ้นด้วย จากเดิมมีพื้นที่ในนิคมฯ 3 จังหวัดอีอีซี (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) อยู่ประมาณ 8,000 ไร่ ราคาค่าที่ดิน 3.8 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นมาเป็น 10,800 ไร่ ราคาค่าที่ดินอยู่ที่ 5.5 ล้านต่อไร่      

        นายธีระวิทย์ กล่าวว่า ในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมาโอกาสในการแข่งขันของพื้นที่เพิ่มขึ้นจาก 83% มาเป็น 93% ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากประเทศไทยนั้นมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี และมีพื้นที่ให้เลือกเยอะ รวมทั้งการสนับสนุนและส่งเสริมของรัฐบาลเมื่อเทียบประเทศเพื่อนบ้านที่ราคาเช่าที่ดินสูงกว่าไทย แต่บางครั้งอาจจะไม่ได้โครงสร้างพื้นฐานที่ดีกว่าไทย หรือมีตัวเลือกน้อยกว่า อย่างเช่น ประเทศเมียนมา เวียดนาม หรือสิงคโปร์

        "ปัจจุบันรัฐบาลกำลังพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ในพื้นที่อีอีซี ทั้งทางบก ทางน้ำ หรือทางอากาศ  รวมทั้งยังตั้งเป้าจะเป็นศูนย์ซ่อมอากาศยาน และเครื่องบิน ซึ่งในพื้นที่นั้นจะมีการสร้างสรรค์งานหรือธุรกิจใหม่ๆ เพิ่มมากขึ้น ดังนั้นก็จะมีคนเข้ามาในพื้นที่อีอีซีเพิ่มขึ้นตามไปด้วย จนกลายเป็นศูนย์กลางเพื่อกระจายสินค้าไปได้หลายทิศทางต่างๆ ทั้งประเทศเพื่อนบ้านอย่างลาว กัมพูชา เมียนมา หรือลงใต้ไปยังมาเลเซีย รวมทั้งอินเดียและประเทศอื่นๆ ด้วย" นายธีระวิทย์ กล่าว

      นายธีระวิทย์ กล่าวว่า เมื่อมีการสนับสนุนการลงทุนอุตสาหกรรมมากยิ่งขึ้น แรงงานก็จะต้องเพิ่มขึ้นตามไปด้วย รวมถึงการพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวในพื้นที่ก็จะต้องเกิดขึ้น เชื่อว่าในอนาคตจะแตกต่างจากปัจจุบันไปมาก และอีอีซีจะเป็นศูนย์กลางในด้านต่างๆ นอกเหนือจากเมืองหลวงอย่างกรุงเทพฯ

        แต่ในขณะเดียวกันอีอีซียังเป็นการสนับสนุนเชิงอุตสาหกรรมหนัก ถ้าในอนาคตมีการสนับสนุนข้อกฎหมาย หรือการสนับสนุนสิทธิพิเศษต่างๆ ของด้านงานอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เชื่อว่าจะมีเอกชนภาคอสังหาฯ เข้าไปลงทุนอีกจำนวนมาก

        “ตอนนี้เริ่มมีบางกลุ่มเข้าไปดูลู่ทางลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อีอีซีบ้างแล้วก็ตาม แต่ก็เป็นอะไรที่น่าติดตามเป็นอย่างมากว่าใครจะลงทุนเต็มรูปแบบก่อนกัน เนื่องจากหลายคนยังอยู่ในขั้นตอนของการสังเกตสถานการณ์ และรอดูถึงความชัดเจนของการลงทุนอื่นๆ ในพื้นที่นั้นด้วย เพราะยังกลัวจะเป็นเหมือนการลงทุนในพื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่ช่วงแรกที่ยังไม่เป็นที่นิยม ใครเข้าไปลงทุนก่อนก็จะเจ็บตัวก่อน เพราะลงเงินไปแล้วยังไม่สามารถตอบแทนเป็นผลประโยชน์ได้” นายธีระวิทย์ กล่าว

อีอีซีอนาคตขอประเทศ

        นายธีระวิทย์ กล่าวถึงกรณีที่มีข้อสงสัย อีอีซีจะเกิดจริงไหม? ว่า ตอนนี้ก็เริ่มเห็นมากขึ้นเรื่อยๆ แล้ว และถ้าในอนาคตอันใกล้นี้รัฐบาลเร่งรัดในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานให้สำเร็จโดยเร็ว ก็จะมีคนเข้ามาลงทุนอย่างแน่นอน เพราะปัจจุบันเริ่มเห็นสัญญาณบวกหลายอย่าง โดยเฉพาะโครงการหลักในอีอีซีที่เริ่มกระบวนการประมูลหาผู้ดำเนินการกันแล้ว หากมองภาพอนาคตเกิดขึ้นอย่างเต็มรูปแบบนั้น จะสร้างการเติบโตให้กับประเทศชาติอย่างมหาศาลกว่าที่เป็นอยู่

        ขณะที่หลายฝ่ายนั้นยังติดเรื่องการลงทุนจากทุนจีนจะไม่มั่นคงนั้น นายธีระวิทย์ กล่าวว่า ตรงนี้เห็นว่านักลงทุนจีนมีหลายเกรดมาก ตั้งแต่ระดับ A-Z เลยก็ว่าได้ ถ้ามีการคัดเลือกดีๆ และมีการแบ่งสรรปันส่วนที่ลงตัว เชื่อว่าจะดำเนินการไปได้โดยไม่ติดปัญหาอะไร

        ในส่วนของปัญหาผังเมืองนั้น ทุกวันนี้เอกชนหรือหน่วยงานอะไรก็ตามที่จะต้องลงทุนในประเทศไทยนั้น ต้องมีการศึกษาให้ชัดเจน และมั่นใจก่อนที่จะลงทุนอยู่แล้ว ทุกคนรู้ดีว่า พื้นที่ตรงไหนจะต้องดำเนินการอะไร หรือจะถูกนำไปใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง ซึ่งก็ต้องยอมรับว่าข้อมูลเชิงลึกของบ้านเรานั้นค่อนข้างเปิดเผยกว่าประเทศอื่นๆ ในระดับหนึ่ง จึงไม่ใช่เรื่องที่จะต้องกังวล

        “ผู้ประกอบการทุกรายที่จะลงทุน เมื่อตัดสินใจหรือก่อนตัดสินใจจะเข้าไปก็ต้องมีการดูโซนว่าตรงไหนควรทำหรือไม่ควรทำอยู่แล้ว ทุกอย่างมีการศึกษาอย่างละเอียด ว่าพื้นที่ตรงนั้นเป็นอย่างไร ต้องให้ทุกอย่างชัดเจนก่อนแล้วค่อยตัดสินใจที่จะดำเนินการพัฒนา” นายธีระวิทย์กล่าว

      เมื่อถามว่าอยากฝากอะไรถึงรัฐบาล นายธีระวิทย์กล่าว ตอนนี้รัฐบาลมีแบบแผนที่ดีและชัดเจนอยู่แล้วในการพัฒนาพื้นที่ต่างๆ ของประเทศ โดยเฉพาะอีอีซี แต่ก็ทราบว่าต้องใช้เวลาสักพักที่จะเดินไปตามแผนต่างๆ รวมถึงต้องให้โอกาสในการดำเนินงานด้วย เพราะเชื่อว่ากว่าจะดำเนินการได้แต่ละอย่างต้องอาศัยระยะเวลา ทั้งวางแผน แก้แผน แก้กฎหมาย หรือดำเนินการอื่นๆ ให้เข้าที่เข้าทาง

        "5 ปีที่ผ่านมาเราก็เริ่มอะไรที่เป็นรูปเป็นร่างขึ้นแล้ว เมื่อเทียบกับอดีต ย้อนกลับไปตอนที่กำลังพัฒนาพื้นที่อีสเทิร์นซีบอร์ด ใช้เวลายาวนานกว่า 30 ปีจนประสบความสำเร็จได้ในทุกวันนี้ ซึ่งในช่วงระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมาก็ถือว่าทำได้ดี แต่ตอนนี้ที่อยากฝากก็คงหนีไม่พ้นเรื่องของการพัฒนาบ้านเมืองต้องอยู่ควบคู่ไปกับการดูแลสิ่งแวดล้อม การดูแลสังคม และประชาชนในประเทศ และต้องทำควบคู่กันไปอย่าให้ขาด ถึงจะเป็นการพัฒนาที่สมบูรณ์แบบ" นายธีระวิทย์กล่าว.