‘ธปท.’ ปลดล็อกมาตรการ LTV บูมอสังหา

“แบงก์ชาติ” ปลดล็อกมาตรการ LTV หวังฉีดเงินผ่านสินเชื่อเข้าระบบ 5 หมื่นล้านบาท บูมตลาดอสังหาปีนี้โตเพิ่ม 7% 

21 ต.ค. 2564 นางรุ่ง มัลลิกะมาส ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของโควิด -19 ที่ยืดเยื้อ แม้มีแนวโน้มจะทยอยฟื้นตัวได้จากความคืบหน้าในการกระจายวัคซีนและการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาด ทำให้เปิดประเทศได้เร็วกว่าคาด แต่การฟื้นตัวยังเปราะบางจากความไม่แน่นอนสูงและฐานะการเงินของบางภาคธุรกิจและครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบหนัก โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยว ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะซบเซาจากอุปสงค์ที่อ่อนแอและภาคก่อสร้างที่ได้รับผลจากการระบาด

ทั้งนี้ ธปท. ประเมินแล้วเห็นว่า เพื่อกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจและพยุงการจ้างงาน จึงควรเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก โดยเฉพาะจากกลุ่มที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งหรือรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้ ผ่านการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV)  เป็นการชั่วคราว

นายดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน ธปท. กล่าวว่า เบื้องต้นประเมินว่าการดำเนินการผ่อนคลายมาตรการ LTV รวมถึงแรงสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอื่น ๆ จากรัฐเพิ่มเติม น่าจะช่วยสนับสนุนให้มีเม็ดเงินใหม่ ๆ ผ่านการปล่อยสินเชื่อเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจได้ประมาณ 5 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะช่วยทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564เติบโตเพิ่มขึ้น 7% จากคาดการณ์มูลค่าการซื้อขายในปีนี้ที่ 8 แสนล้านบาท

โดยเชื่อว่าจะส่งผลดีไปยังกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย เพราะเป็นอุตสาหกรรมที่มีซับพลายเชนส์ตั้งแต่ต้นน้ำจนถึงปลายน้ำ ทั้งภาคก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง สินเชื่อ และธุรกิจประกัน โดยธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเหล่านี้คิดเป็น 9.8% ของจีดีพี รวมทั้งจะช่วยให้เกิดการจ้างงานกว่า 2.8 ล้านคน

“เศรษฐกิจไทยผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และเริ่มฟื้นตัว ในระยะต่อไปหากไม่มีมาตราการอะไรออกมาเพิ่มเติม ภาคอสังหาก็จะใช้ระยะเวลายาวนานกว่าจะฟื้นตัว โดยเดิมที ธปท. คาดว่าภาคอสังหาจะฟื้นตัวได้ในปี 2568 แต่เมื่อมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV ก็เชื่อว่าน่าจะทิศทางที่ดีขึ้น ซึ่งการกระตุ้นภาคอสังหาต้องทำในภาพรวมทั้งมาตรการด้านการเงินและมาตรการด้านการคลังควบคู่กันไป ซึ่งก่อนหน้านี้ปลัดคลังระบุว่าอยู่ระหว่างหารือกับมหาดไทยและสำนักงบประมาณ เพื่อพิจารณาขยายมาตรการภาษีอสังหาริมทรัพย์ในการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% หลังอัตราดังกล่าวจะสิ้นสุดในเดือน ธ.ค. นี้ เพื่อช่วยเหลือประชาชนและกระตุ้นกำลังซื้อในธุรกิจ” นายดอน กล่าว

สำหรับสาระสำคัญของการผ่อนคลายมาตรการ LTV ได้แก่ กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว) ทั้งกรณี มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไปและกรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป โดยการผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ต.ค.2564 ถึงวันที่ 31 ธ.ค.2565

“การผ่อนปรนเกณฑ์ในครั้งนี้ ส่งผลให้ผู้ที่ต้องการกู้เงินซื้อบ้าน ขั้นต่ำสุดไม่ต้องวางเงินดาวน์เลย สามารถกู้ได้สูงสุด 100% ทุกระดับราคาบ้าน ซึ่งรวมถึงบ้านมือสองด้วย แต่ว่าจะได้ขนาดไหน ขึ้นอยู่กับแต่ละสถาบันการเงินจะพิจารณาความเหมาะสมและความสามารถในการกู้ของลูกค้า” นายดอน กล่าว

นายดอน กล่าวอีกว่า ธปท. ไม่ได้กังวลว่าภายหลังจากผ่อนคลายมาตรการ LTV แล้วจะส่งผลทำให้ NPL ในภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น เนื่องจากปัจจุบันสถาบันการเงินมีมาตรฐานการให้สินเชื่อที่รัดกุม โดยคำนึงถึงความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ในระยะยาวเป็นหลัก ธปท. จึงประเมินว่าความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่จะมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะหนึ่งปีข้างหน้ามีจำกัด เพราะการใช้มาตรการ LTV ที่ผ่านมา ไม่พบว่ามีการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ หรือมีก็น้อยมาก แต่มาตรการสามารถดูแลผู้กู้ได้ครบถ้วนขณะที่ภาพรวมหนี้ครัวเรือนของไทยแม้จะอยู่ในระดับสูง แต่หากพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่า ส่วนใหญ่เป็นหนี้บัตรเครดิต และหนี้จากสินเชื่อส่วนบุคคลเป็นหลัก ส่วนหนี้อสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในระดับต่ำ

“ธปท. ถือว่านี่เป็นช่วงนาทีทองสำหรับคนกู้บ้าน เพราะคาดว่าจะไม่มีการต่ออายุมาตรการออกไปอีกในปี 2566 เนื่องจากมองว่าเศรษฐกิจจะเริ่มกลับมาฟื้นตัวเข้มแข็ง ขณะเดียวกันในต่างประเทศเริ่มคาดว่าจะมีความกังวลเกี่ยวกับปัญหาฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์ช่วงปี 2566 อีกด้วย” นายดอน กล่าว

อย่างไรก็ดี ธปท. จะติดตามสถานการณ์การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ มาตรฐานการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และความสามารถของประชาชนในการกู้หรือซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม เพื่อให้สามารถปรับเปลี่ยนมาตรการได้อย่างเท่าทันและเหมาะสมต่อไป