‘หนี้สูง-ศก.เปราะบาง’ฉุดฝันมีบ้าน!?!?

อุปสรรคใดกำลังขัดขวางการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน และในสถานการณ์ที่ความสามารถในการซื้อยังเผชิญแรงกดดันจากหลายด้าน ประชาชนคาดหวังให้ ‘ภาครัฐ’ เข้ามามีบทบาทช่วยเหลือในรูปแบบใด เพื่อให้การมีที่อยู่อาศัยที่มั่นคงไม่ใช่เรื่องไกลเกินเอื้อม

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB EIC ได้ออกบทวิเคราะห์ หัวข้อ ‘การซื้อที่อยู่อาศัยยังเป็นเรื่องยาก ประชาชนคาดหวังความช่วยเหลืออะไรจากรัฐบาล?’ โดยระบุถึงผลสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยปี 2569 จาก SCB EIC ที่สัดส่วนของผู้ที่ยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้าอยู่ที่ 56% ของผู้ตอบแบบสอบถาม เพิ่มขึ้นจากผลสำรวจในปีก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ 47% และอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 4 ปี โดยสาเหตุของการไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย นอกเหนือจากเหตุผลหลัก ได้แก่ การมีที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ล้วนเป็นเหตุผลทางเศรษฐกิจ เช่น ภาระค่าใช้จ่าย ภาระหนี้ ราคาที่อยู่อาศัยที่สูง รวมถึงความกังวลต่อสถานการณ์เศรษฐกิจในอนาคต ซึ่งเป็นปัจจัยด้านอุปสงค์เป็นหลัก ขณะเดียวกัน ยังมีผู้ตอบแบบสอบถามบางส่วนลังเลที่จะเข้าสู่กระบวนการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือตัดสินใจไม่เข้าสู่กระบวนการขอสินเชื่อตั้งแต่แรกด้วย

ทั้งนี้ ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่ต้องการให้ภาครัฐเร่งช่วยเหลือในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วนที่สุด ได้แก่ 1.ภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ ซึ่งลดความสามารถในการซื้อ และชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย 2.ภาระหนี้สิน ซึ่งส่งผลต่อการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ และความสามารถในการชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน และ 3.ราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ซื้อได้ยาก 

โดยมาตรการช่วยเหลือหรือนโยบายสนับสนุนภาคอสังหาฯ ที่ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่ต้องการมากที่สุด เพื่อบรรเทาปัญหา ได้แก่ 1.สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ หรือต่ำพิเศษ (Soft loan) รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยราคาต่ำ เพื่อช่วยกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจมากส่วนหนึ่ง ที่ยังพอมีความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น และ 2.มาตรการช่วยเหลือผู้ที่ประสบปัญหาการผ่อนชำระสินเชื่อ เช่น ความยืดหยุ่นในการผ่อนชำระสำหรับลูกหนี้ชั้นดี การสนับสนุนปรับโครงสร้างหนี้ หรือพักหนี้จากภาครัฐ เป็นต้น ขณะที่มาตรการช่วยลดค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยยังมีความจำเป็นในการกระตุ้นกำลังซื้อกลุ่มที่ยังไม่มีความพร้อมทางการเงิน โดยกำลังซื้อกลุ่มดังกล่าวส่วนใหญ่ยังคงต้องการให้ภาครัฐคงมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ต่อไป   

แม้จะมีมาตรการสนับสนุนกลุ่มมีศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ยังไม่สามารถหนุนให้ตลาดกลับมาฟื้นตัว โดย SCB EIC มองว่า ต้องบรรเทาปัญหาการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ต่ำ รวมถึงแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจ พร้อมกับวางนโยบายสนับสนุนภาคอสังหาฯ ให้ปรับตัวรับมือกับการเปลี่ยนแปลงในระยะยาว

โดยในระยะสั้น ควรเน้นมาตรการช่วยเหลือผู้มีปัญหาในการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย และผู้มีปัญหาในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยเป็นหลัก เช่น การผ่อนคลายการชำระหนี้ ปรับโครงสร้างหนี้ หรือพักหนี้ ให้กับกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจ พิจารณาการสนับสนุนด้านการเช่า และการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบ Co-living ที่มีราคาและอัตราค่าเช่าต่ำกว่าที่อยู่อาศัยทั่วไป รวมถึงคงมาตรการที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยไว้ โดยเฉพาะมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% และพิจารณาขยายเพดานครอบคลุมกลุ่มที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 7 ล้านบาท

ส่วนในระยะกลางถึงระยะยาว ควรเน้นมาตรการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน ทั้งหนี้สิน และค่าใช้จ่ายที่สูงกว่ารายได้ อีกทั้งควรวางนโยบายที่ช่วยสนับสนุนให้ภาคอสังหาฯ ปรับตัวรับมือกับการเปลี่ยนแปลง ทั้งเศรษฐกิจ สังคม พฤติกรรมผู้บริโภค ไปจนถึง Mega trend ตลอดจนการบังคับใช้กฎหมายที่เข้มข้นเพื่อคุ้มครองสวัสดิภาพผู้อาศัย. 

ครองขวัญ รอดหมวน