ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑล…ท่ามกลางความท้าทาย ยังมีโอกาสหรือไม่?

ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งในด้าน อุปสงค์ที่ยังถูกกดดันจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ จนทำให้ Rejection rate อยู่ในระดับสูง รวมถึงด้านอุปทานที่ผู้ประกอบการพยายามรักษาอัตรากำไร ท่ามกลางภาวะต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และแรงกดดันด้านหน่วยเหลือขายสะสม

7 ส.ค. 2567 – หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน BMR มีสัดส่วนเฉลี่ยราว 2 ใน 3 ของหน่วยโอนใน BMR ทั้งหมด ส่วนในด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์มีสัดส่วนเฉลี่ยราว 1 ใน 3 ของมูลค่าโอนใน BMR ทั้งหมด โดยทั้งหน่วยโอนกรรมสิทธิ์และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน BMR ในปัจจุบัน กว่า 85% มาจากการโอนกรรมสิทธิ์ในประเภทคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮาส์

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน BMR ซึ่งส่วนใหญ่เป็น Real demand ยังมีแนวโน้มชะลอตัว จากปัจจัยทางเศรษฐกิจ เช่น ภาระค่าใช้จ่าย ภาระหนี้ครัวเรือน ซึ่งยังคงกดดันกำลังซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ที่เป็นกำลังซื้อหลักของตลาดให้มีแนวโน้มชะลอตัว และคาดว่าจะชะลอตัวต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีข้างหน้าเป็นอย่างน้อย นอกจากนั้น ปัจจัยด้านอัตราดอกเบี้ย และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ ยังทำให้อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection rate) มีแนวโน้มอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน ขณะที่ความต้องการซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าก็ยังคงถูกกดดันจากมาตรการ LTV

การโอนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในกลุ่มมือสองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตามต้นทุนการพัฒนาโครงการ ประกอบกับตัวเลือกที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในระยะต่อไป ที่มีแนวโน้มอยู่ไกลเมืองออกไปมากขึ้น ขนาดเล็กลง หรือ Spec ลดลง จากต้นทุนราคาที่ดินที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่สำคัญในการดึงดูดความต้องการซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มมือหนึ่ง ในขณะที่ผู้ซื้อในปัจจุบันเริ่มหันมาให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลที่สามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก หรืออยู่ใกล้เมืองมากขึ้น

การรักษาอัตรากำไรจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่ำที่ทำได้ยากขึ้น เป็นความท้าทายของผู้ประกอบการ โดยต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะราคาที่ดิน ผนวกกับผังเมืองใหม่จะยิ่งทำให้ราคาที่ดินในเมืองเร่งตัวมากขึ้น โดยหากหันไปลดต้นทุนด้วยการลดขนาดพื้นที่ใช้สอย ก็มีความเสี่ยงที่จะขายได้ยาก

นอกจากนั้น ยังต้องติดตามสถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสมของคอนโดและทาวน์เฮาส์ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน BMR หลายพื้นที่ ที่มีความหนาแน่นสูงและมีความเสี่ยงที่อัตราดูดซับในพื้นที่จะลดลงตามกำลังซื้อที่ชะลอตัว โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์เฮาส์ ที่ต้องเผชิญกับปัญหาด้านความนิยมที่ลดลง และการแข่งขันจากคอนโดระดับราคาเดียวกันควบคู่ไปด้วย

อย่างไรก็ตาม SCB EIC มองว่า ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีความต้องการจากกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง โดยแนวทางการปรับกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ เพื่อแข่งขันดึงดูดกำลังซื้อที่ยังมีอยู่อย่างจำกัด ได้แก่ การให้ความช่วยเหลือผู้ซื้อในการขอสินเชื่อ การวางแผนพัฒนาโครงการ รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุน และสร้างความร่วมมือกับพันธมิตร

ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโด ยังคงเป็นที่ต้องการในกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง (ต่ำกว่า 50,000 บาท/เดือน) เนื่องจากสามารถตอบโจทย์ด้านทำเลสะดวกต่อการเดินทางได้ดี โดยคอนโดระดับราคา 2-3 ล้านบาท ยังคงมีความต้องการสูงอย่างต่อเนื่อง เพราะยังอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางบางทำเล หรืออยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียว หรือสายสีน้ำเงินบางสถานีได้เช่นกัน นอกจากนั้น ที่อยู่อาศัยมือสองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังมีแนวโน้มได้รับความนิยม และคาดว่าจะยังอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยด้านทำเลที่มีความใกล้เมืองมากกว่า ในราคาที่ต่ำกว่าการซื้อมือหนึ่ง

คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะมีโอกาสมากขึ้น ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และชั้นนอก ที่จะเปรียบเสมือน Node ที่คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะขยายตัวออกไปจากจุดดังกล่าวในระยะต่อไป ตามการขยายตัวของเมือง และรถไฟฟ้าสายใหม่ รวมถึงผังเมืองใหม่ที่มีแนวโน้มจะรองรับการพัฒนาโครงการคอนโดในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และชั้นนอกมากขึ้น โดยทำเลที่อาจมีโอกาสมากขึ้น เช่น ทิศเหนือของกรุงเทพฯ ที่ขยายตัวออกจากโซนรัตนาธิเบศร์ ทิศตะวันตกของกรุงเทพฯ ที่อยู่ไม่ไกลจากเมืองฝั่งสาทรมากนัก และอยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เป็นต้น

แนวทางการปรับกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ เพื่อแข่งขันดึงดูดกำลังซื้อที่ยังมีอยู่อย่างจำกัด และรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน BMR ที่ยังมีแนวโน้มชะลอตัวในระยะต่อไป ได้แก่ 1. ให้ความช่วยเหลือผู้ซื้อในการขอสินเชื่อ เช่น ให้ความรู้ คำปรึกษา ช่วยวางแผน ไปจนถึงการหา Solution 2. วางแผนการเปิดโครงการราคาต่ำอย่างระมัดระวังยิ่งขึ้น เช่น ชะลอการเปิดโครงการในพื้นที่เสี่ยง และเปิดโครงการในทำเลที่มีศักยภาพเท่านั้น 3. บริหารจัดการต้นทุน และสร้างความร่วมมือกับพันธมิตร

นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ
นักวิเคราะห์อาวุโส
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)