ในช่วงตลอด 5 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โดยภาพรวมมีการขยายตัวอย่างรวดเร็วต่อเนื่อง โดยระหว่างปี 2556-2560 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่คิดเป็นจำนวนรวมทั้งสิ้นกว่า 300,000 ยูนิต มีโครงการศูนย์การค้าเปิดใหม่คิดเป็นพื้นที่รวมเพิ่มขึ้น 1.3 ล้านตารางเมตร และมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มคิดเป็นพื้นที่รวมอีกเกือบ 800,000 ตารางเมตร ยังไม่นับรวมอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอื่นๆ อาทิ โรงแรม และโกดัง-ศูนย์กระจายสินค้า ที่มีการเติบโตขึ้นมากด้วยเช่นกัน

        สำหรับในปีนี้มีปัจจัยหลายปัจจัยที่กำลังทำให้รูปแบบการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป พร้อมกับความท้าทายใหม่ๆ ที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือ ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล ระบุว่า ปัจจุบันต้นทุนราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นต่อเนื่องยังคงเป็นประเด็นท้าทายสำคัญสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ โดยในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ราคาที่ดินโดยรวมปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 10-15% ต่อปี ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับใช้กลยุทธ์ใหม่ๆ เพื่อให้ธุรกิจสามารถเติบโตต่อไปได้

        โดยหนึ่งในกลยุทธ์ที่บริษัทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เลือกใช้รับมือกับราคาที่ดินที่สูงขึ้น ได้แก่ การพัฒนาโครงการบนที่ดินสัญญาเช่าระยะยาว ต่างจากเดิมที่ต้องการสร้างโครงการเฉพาะบนที่ดินที่สามารถซื้อมาได้ด้วยกรรมสิทธิ์ขาดเท่านั้น ราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาก โดยเฉพาะในทำเลชั้นดีใจกลางย่านธุรกิจ ทำให้ในหลายๆ กรณี การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางประเภท อาทิ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม อาจให้ผลตอบแทนได้ไม่คุ้มค่าการลงทุน

        ดังนั้น การเช่าที่ดินระยะยาวจึงเป็นกลยุทธ์ที่เป็นที่ยอมรับมากขึ้นในหมู่ผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ นอกเหนือจากราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ยังมีปัจจัยท้าทายอื่นๆ อีกที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัว หนึ่งในนั้น ได้แก่ การแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท โดยพบว่า ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์ที่หลากหลายในการรับมือ เพื่อให้สามารถขยายธุรกิจต่อไปได้ และบางกรณี เพื่อสร้างความพอใจให้กับผู้ถือหุ้นในบริษัท

        สำหรับตัวอย่างกลยุทธ์ที่เห็นได้ในระยะไม่กี่ปีที่ผ่านมา คือกรณีที่บริษัทพัฒนาคอนโดมิเนียม หันไปจับตลาดบนมากขึ้นเนื่องจากเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อสูงกว่าทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ ในขณะที่ตลาดแมสมีการซื้อขายชะลอตัวจากซัพพลายที่เพิ่มขึ้นมาก และการแข่งขันที่สูงขึ้นมากด้วยเช่นกัน

        อย่างไรก็ดี กลยุทธ์รักษาการเติบโตที่กำลังเป็นที่นิยมแพร่หลายมากขึ้นในหมู่บริษัทพัฒนาโครงการชั้นนำของไทย คือการหาผู้ร่วมทุน ซึ่งหลายๆ กรณี ป็นการร่วมทุนกับต่างชาติ โดยศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอลระบุว่า นับตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา มีการร่วมลงทุนเกิดขึ้นแล้วคิดเป็นมูลค่ารวมทั้งสิ้นกว่า 570,000 ล้านบาท ซึ่งการหาหุ้นส่วนเข้ามาร่วมลงทุน เปิดโอกาสให้ผู้ร่วมทุนทั้งสองฝ่ายได้ประโยชน์ร่วมกัน ซึ่งหลักๆ ได้แก่ การกระจายความเสี่ยง การแบ่งปันองค์ความรู้และใช้ทรัพยากรทางเทคนิคร่วมกัน

        ในส่วนของการควบรวมกิจการเกิดเพิ่มขึ้นมากด้วยเช่นกัน โดยศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอลเผยว่า ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา มีการควบรวมกิจการเกิดขึ้นคิดเป็นมูลค่ารวมทั้งสิ้น 170,000 ล้านบาท นอกจากนี้ยังมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายที่เดิมพัฒนาเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว กำลังขยายการลงทุนไปในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ อาทิ อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้ขยายการลงทุนเข้าไปในภาคธุรกิจโรงแรม, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มีแผนที่จะขยายไปพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และอาคารสำนักงาน ในขณะที่บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไรมอน แลนด์ ประกาศการลงทุนในธุรกิจอาคารสำนักงาน

        อย่างไรก็ตาม ก็เชื่อได้ว่าหลังจากนี้ผู้ประกอบการคงต้องทำการบ้านกันอย่างหนัก ไม่ว่าจะลงทุน หรือพัฒนาโครงการใหม่ ต้องศึกษาหาข้อมูลความต้องการของผู้บริโภค เพื่อให้การพัฒนาในแต่ละครั้ง ผู้บริโภคจะได้รับผลประโยชน์ได้มากที่สุด และได้ราคาที่อยู่อาศัยที่เป็นธรรมด้วยเช่นกัน.

 

ศรยุทธ เทียนสี