ยอดขายบ้านใน 'กทม.-ปริมณฑล' ชะลอตัว REIC ชี้ค้างสต็อก 1.76 แสนยูนิต

“REIC” แจงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล ไตรมาส 2/2565 พบยอดขายเริ่มชะลอตัว ชี้บ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และเกินกว่า 20 ล้านบาทต้องเพิ่มความระมัดระวัง ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายคงค้างกว่า 1.76 แสนหน่วย มูลค่ากว่า 8.6 แสนล้านบาท

19 ก.ย. 2565 – นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยถึงผลสำรวจภาคสนามโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยเป็นผลสำรวจตลาด ณ ไตรมาส 2/2565 พบว่า สถานการณ์ด้านอุปทานเติมเข้ามาในตลาดเพิ่มสูงขึ้น โดยมีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมดในตลาด (Total Supply) 199,949 หน่วย มูลค่า 976,823 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 0.02% ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้น 3.32% ในจำนวนดังกล่าวเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 28,334 หน่วย มูลค่ารวม 136,577 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในช่วงไตรมาส 2/2565 จำนวน 23,476 หน่วย มูลค่ารวม 116,488 ล้านบาท และมีหน่วยเหลือขาย จำนวน 176,473 หน่วย มูลค่ารวม 860,335 ล้านบาท

ทั้งนี้ ในจำนวนหน่วยเสนอขาย 199,949 หน่วย มูลค่า 976,823 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 119,483 หน่วย มูลค่ารวม 624,876 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 80,466 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 351,947 ล้านบาท ในส่วนของโครงการเปิดขายใหม่ พบว่า ในช่วงไตรมาส 2/2565 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 28,334 หน่วย มูลค่า 136,577 ล้านบาท ซึ่งมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่สูงกว่าครึ่งหลังของปี 2564โดยในกลุ่มของบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝดเปิดขายใหม่เพิ่มมากขึ้นกว่าช่วงไตรมาสก่อนหน้า ในขณะที่อาคารชุดเริ่มมีการเปิดตัวลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยพบว่ามีโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ 16,154 หน่วย มูลค่า 44,586 ล้านบาท และเป็นโครงการบ้านจัดสรร 12,180 หน่วย มูลค่า 91,990 ล้านบาท

“เป็นที่น่าสังเกตว่าการเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาส 2/2565 ฃพบว่า โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่เกาะกลุ่มในระดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาท จำนวน 5,045 หน่วย และระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท จำนวน 4,553 หน่วย ส่วนบ้านจัดสรรเกาะกลุ่มในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท จำนวน 4,196 หน่วย และระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท จำนวน 2,854 หน่วย โดยเฉพาะ 5 ทำเลที่มีโครงการใหม่เปิดขายสูงสุด พบว่า โครงการบ้านจัดสรรมีการเปิดขายในกลุ่มราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปในพื้นที่โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ขณะที่โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่เกาะกลุ่มในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท” นายวิชัย กล่าว

นายวิชัย กล่าวอีกว่า ในส่วนของอุปสงค์ยอดขายได้ใหม่ไตรมาส 2 อัตราดูดซับภาพรวมลดลง โดยบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และเกินกว่า 20 ล้านบาทต้องเพิ่มความระมัดระวัง ซึ่งจากการสำรวจพบว่ายอดขายได้ใหม่ในช่วงไตรมาส 2จำนวน 23,476 หน่วย มูลค่า 116,488 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนและมูลค่าขายได้ใหม่ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าโดยพบว่ามีโครงการอาคารชุดขายได้ใหม่ 13,491 หน่วย มูลค่า 51,152 ล้านบาท และเป็นโครงการบ้านจัดสรร 9,985 หน่วย มูลค่า 65,336 ล้านบาท

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาอัตราดูดซับต่อเดือนในไตรมาส 2/2565 ในภาพรวมอัตราดูดซับที่อยู่อาศัยทุกประเภทอยู่ที่ 3.9% ต่อเดือน ลดลงจากไตรมาสแรก โดยโครงการอาคารชุดอัตราดูดซับลดจาก 7.8% ในไตรมาสแรก มาอยู่ที่ 5.6% ส่วนบ้านจัดสรรอัตราดูดซับลดลงจาก 3.0% ในไตรมาสก่อนหน้า มาอยู่ที่ 2.7%

โดยเมื่อแยกตามระดับราคาที่อยู่อาศัยพบว่ามีกลุ่มราคาที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่บางกลุ่มที่น่าจับตาและให้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ คือกลุ่มดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาท มีอัตราดูดซับลดลงอย่างมากโดยลดลงจาก 13.6% ในไตรมาสแรก มาอยู่ที่ 8.3% ในไตรมาส 2/2565 และกลุ่มราคามากกว่า20 ล้านบาท อัตราดูดซับลดลงจาก 6.5% ในไตรมาสแรกมาอยู่ที่ 4.6% ในไตรมาส 2/2565 แสดงให้เห็นว่าการขายเริ่มมีทิศทางที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ

อย่างไรก็ดี ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าในปี 2565 อุปทานด้านการเปิดขายโครงการใหม่จะมีจำนวน 83,608 หน่วย เพิ่มึ้น 62.2% มูลค่า 386,757 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 76.6%จากปี 2564 และคาดว่าจะมีหน่วยเหลือขายรวม 203,201 หน่วย เพิ่มขึ้น 23.2% มูลค่า 959,382 ล้านบาท เพิ่มขึ้น20.1% ด้านอุปสงค์คาดการณ์ว่าในปี 2565 จะมีหน่วยขายได้ใหม่ประมาณ 77,223 หน่วย จะเพิ่มขึ้น 24.7% จากปี 2564 ส่วนมูลค่าจะมีจำนวน 346,388 ล้านบาท จะเพิ่มขึ้น16.1% จากปี 2564

โดยข้อมูลสำรวจที่แสดงการขยายตัวของการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ และยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงไตรมาส 2/2565 ได้สะท้อนถึงการชะลอตัวลงของอุปสงค์ในตลาด โดยมีเหตุผลสำคัญมาจากการขาดความเชื่อมั่นในด้านรายได้ และต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจากการปรับตัวของราคาน้ำมัน การปรับตัวขึ้น