’สรรเพชญ’เร่ง SRTA พัฒนาที่ดินรถไฟทั่วไทยปั้นรายได้3.3พันล้าน

‘สรรเพชญ‘มอบนโยบายเร่งด่วนให้ ’SRTA‘พัฒนาที่ดินรถไฟทั่วประเทศกว่า 3.9 หมื่นไร่ เร่งปั้นพื้นที่ศักยภาพกว่า 1,200 ไร่ ตั้งเป้าปี 69 ปั๊มรายได้ 3,335 ล้าน เปิดทางเอกชนร่วมลงทุน ทั้งบางซื่อ -มักกะสัน -RCA และหัวหิน ดันโมเดล ‘TOD’ เชื่อมระบบรางกับเศรษฐกิจเมือง ปักธงผลตอบแทนทรัพย์สินจากเป็น 4% ภายในรัฐบาลชุดนี้

14 พ.ค.2569-นายสรรเพชญ บุญญามณี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม เปิดเผยภายหลังมอบนโยบายแก่บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ว่า ได้มอบหมายให้ SRTA เร่งพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์และบริหารทรัพย์สินอย่างเป็นระบบ เพื่อสร้างรายได้อย่างมั่นคง สนับสนุนการฟื้นฟูกิจการของการรถไฟฯ และลดภาระทางการเงินของภาครัฐในระยะยาว โดยมีนโยบายสำคัญจำนวน 6 ด้าน ได้แก่ 1.เร่งนำพื้นที่ที่ไม่เกี่ยวข้องกับภารกิจเดินรถ (Non-core Business) มาสร้างรายได้ 2.พัฒนาที่ดินให้สอดคล้องกับยุทธศาสตร์ชาติและนโยบายรัฐบาล 3.ยกระดับองค์กรด้วยเทคโนโลยีและการพัฒนาบุคลากร โดยนำระบบดิจิทัลและปัญญาประดิษฐ์มาช่วยบริหารทรัพย์สินและสัญญา

4.ลดขั้นตอน เพิ่มความโปร่งใส และบริหารความเสี่ยงอย่างรัดกุม ผ่านระบบติดตามงานและการเผยแพร่ข้อมูลที่เข้าถึงง่าย 5.เร่งผลักดันการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟตามแนวคิด Transit-Oriented Development (TOD) ให้เกิดผลเป็นรูปธรรม และ 6.กำหนดกลไกรายงานผลและการตรวจสอบที่ชัดเจน โดยให้มีการรายงานผลการดำเนินงานต่อกระทรวงคมนาคมทุกไตรมาส ทั้งด้านรายได้ การบริหารสัญญา และความคืบหน้าโครงการ เพื่อให้สามารถสนับสนุนและผลักดันในระดับนโยบายได้อย่างทันท่วงที

ทั้งนี้ ปัจจุบัน SRTA ได้รับการส่งมอบสัญญาเช่าจาก รฟท. แล้วกว่า 12,000 สัญญา ครอบคลุมทั้งพื้นที่เชิงพาณิชย์ พื้นที่สถานี และทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง โดยในจำนวนนี้กว่า 92% เป็นสัญญาที่หมดอายุแล้ว ถือเป็นภารกิจสำคัญที่ต้องเร่งบริหารจัดการและต่อสัญญาใหม่ให้เป็นระบบมากขึ้น ในส่วนของแผนพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ระยะแรก คณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟฯ ได้อนุมัติให้ SRTA เช่าพื้นที่ศักยภาพสูง รวมพื้นที่กว่า 1,215 ไร่ เพื่อพัฒนาเชิงพาณิชย์และสร้างรายได้ในระยะยาว ซึ่งจะทยอยดำเนินการตามแผนที่วางไว้

นายสรรเพชญ กล่าวต่อว่า ในปีงบประมาณ 2569 SRTA ตั้งเป้านำส่งรายได้ให้การรถไฟฯ รวมประมาณ 3,335 ล้านบาท แบ่งเป็น รายได้จากการบริหารสัญญาเช่าเดิมประมาณ 2,068 ล้านบาท และรายได้จากการปล่อยเช่าช่วง รวมถึงการพัฒนาโครงการใหม่อีกประมาณ 1,266 ล้านบาท ทั้งนี้ ปัจจุบัน การรถไฟฯ มีที่ดินประเภทที่ไม่เกี่ยวข้องกับภารกิจเดินรถ อยู่ทั่วประเทศมากกว่า 39,000 ไร่ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 360,000 ล้านบาท แต่ที่ผ่านมาใช้ประโยชน์ได้เพียงประมาณ 9% เท่านั้น ดังนั้น จึงได้กำหนดแนวทางให้ SRTA เร่งนำพื้นที่ศักยภาพสูงออกพัฒนาในรูปแบบที่เหมาะสม ทั้งโครงการมิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และการพัฒนาเมืองรอบสถานีรถไฟตามแนวคิด TOD เพื่อเชื่อมโยงระบบรางเข้ากับเศรษฐกิจเมืองอย่างเป็นรูปธรรม และเพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจของพื้นที่ในระยะยาว

โดยในระยะแรก SRTA ได้เร่งผลักดันพื้นที่ศักยภาพสูง 10 แปลง รวมกว่า 1,200 ไร่ ทั้งในกรุงเทพมหานคร (กทม.) และภูมิภาค โดยพื้นที่สำคัญที่มีความคืบหน้าอย่างชัดเจน ได้แก่ พื้นที่บางซื่อ แปลง E ซึ่งอยู่ระหว่างการศึกษาแนวทางพัฒนาอาคารกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่ ควบคู่กับการพัฒนาเมืองอัจฉริยะแบบผสมผสาน (Mixed-use Development) และพื้นที่นิคมรถไฟ กม.11 (แปลง G) ที่เริ่มมีเอกชนให้ความสนใจเข้าร่วมลงทุน นอกจากนี้ ยังมีพื้นที่บางซื่อ ที่มีแผนพัฒนาในระยะยาวถึง 14 ปี มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 223,000 ล้านบาท ภายใต้แนวคิด Smart City และ TOD ครอบคลุมพื้นที่ 9 แปลง (A-I) เพื่อพัฒนาเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ของประเทศ ทั้งในด้านธุรกิจ การอยู่อาศัย และระบบคมนาคมขนส่งที่เชื่อมโยงอย่างครบวงจร“นายสรรเพชญ กล่าว

นายสรรเพชญ กล่าวต่อว่า มีแนวคิดปรับรูปแบบการลงทุนในโครงการอาคารกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่ จากเดิมที่ใช้งบประมาณภาครัฐ มาเป็นรูปแบบที่ให้ SRTA ลงทุนและพัฒนาโครงการแทน โดยกระทรวงฯ จะปรับบทบาทเป็นผู้เช่าอาคารแทน ซึ่งจะช่วยลดภาระงบประมาณของรัฐในระยะสั้น และเพิ่มศักยภาพการสร้างรายได้จากทรัพย์สินในระยะยาว ในส่วนของแผนการเปิดประมูลพื้นที่เชิงพาณิชย์นั้น ในปี 2569 จะมีการทยอยเปิดให้เอกชนร่วมลงทุนในพื้นที่ศักยภาพหลายแห่ง โดยโครงการที่มีความพร้อมในระยะใกล้ ได้แก่ โครงการพัฒนาอาคารโรงแรมในย่านสถานีมักกะสัน รวมถึงพื้นที่ในภูมิภาคที่อยู่ระหว่างการจัดทำรายละเอียดเงื่อนไขการลงทุน (TOR) เพื่อเปิดให้เอกชนเข้าร่วมแข่งขันอย่างโปร่งใสและเป็นธรรม

อย่างไรก็ตาม กระทรวงคมนาคมได้ตั้งเป้าหมายยกระดับผลตอบแทน (Yield) จากทรัพย์สินของการรถไฟฯ จากปัจจุบันที่อยู่ในระดับประมาณ 1% ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด ให้เพิ่มขึ้นเป็น 4% ภายในรัฐบาลชุดนี้ ซึ่งจะเกิดขึ้นได้จากการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ และการพัฒนาเมืองรอบสถานีรถไฟตามแนว TOD ที่จะทยอยสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง

ด้านนางสาวไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล ประธานกรรมการ (บอร์ด) SRTA กล่าวว่า ภายในปีงบประมาณ 2569 SRTA มีแผนทำสัญญาส่วนของที่ดินศักยภาพสูง อาทิ ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ย่านมักกะสัน กว่า 1 ไร่ ซึ่งจะพัฒนาเป็นโรงแรม ปัจจุบันเตรียมเปิดประมูลหาเอกชนลงทุน รวมไปถึงที่ดินย่าน RCA และที่ดินพร้อมอาคารกลาสเฮาส์ รัชดา บริเวณถนนรัชดาภิเษก สถานะปัจจุบันอยู่ระหว่างการเจรจาทำสัญญาเช่า ส่วนแผนงานปี 2570 SRTA จะผลักดันที่ดิน 10 แปลงใหญ่ที่ได้รับมอบมาจากการรถไฟฯ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ระหว่างการศึกษาความเหมาะสม

ทั้งนี้ คาดว่า ในปี 2570 จะนำร่องพัฒนาที่ดินย่านพหลโยธิน บริเวณสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ส่วนของแปลง A อยู่ระหว่างศึกษาร่วมกับบริษัท ขนส่ง จำกัด (บขส.) และกระทรวงคมนาคม เพื่อออกแบบเป็นศูนย์กลางการขนส่ง ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างรอผลศึกษาของ บขส. โดย SRTA จะเตรียมพื้นที่ไว้รองรับ ขณะที่ แปลง E จะศึกษาเพื่อรองรับการก่อสร้างกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่ และโครงการเชิงพาณิชย์แบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) นอกจากนี้จะเห็นแผนพัฒนาที่ชัดเจนของที่ดินสถานีรถไฟหาดใหญ่ ที่ดินแม่น้ำ 160 ไร่ ที่ดินสนามกอล์ฟหัวหิน และที่ดินท่านุ่น 100 ไร่.