มาตรการใหม่ความหวังของภาคอสังหาฯ

28 ต.ค. 2564- พลันเมื่อมีข่าวมติ ครม.วันที่ 14 กันยายน 2564 เห็นชอบมาตรการในการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีความมั่งคั่ง 4 กลุ่ม เข้ามาพักอาศัยระยะยาวในเมืองไทย โดยตั้งเป้าจำนวน “1 ล้านคน” และมอบหมายหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเตรียมความพร้อมในการบังคับใช้ภายในต้นปี 2565 วงการอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนได้น้ำทิพย์มาชโลมใจอีกหนึ่งรอบ จริงๆแล้วเรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะนี่เป็นอีกข้อเสนอแนะที่ผู้ประกอบการภาคอสังหาฯเคยเสนอไปนานพอสมควรแล้ว  แต่เพิ่งจะมีสัญญาณตอบรับกลับมาอย่างเป็นทางการสักที    

มาตรการนี้จะเป็นการเพิ่มตัวช่วยกำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติโดยตรง ต้องยอมรับว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา กำลังซื้อจากต่างชาติ กลายเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดอสังหาบ้านเราเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แต่หลังจากมรสุมทั้งค่าเงินบาท เศรษฐกิจถดถอย LTV จนมาเจอหมัดน็อกจากโควิด-19 อสังหาบ้านเราจึงสลบเหมือดมา 2 ปีแล้ว ทั้งๆที่ทั้งบ้านและคอนโดบ้านเรายังคงเป็นที่ต้องการจากตลาดต่างชาติอยู่ แต่ติดขัดจากหลายๆเรื่อง โดยเฉพาะข้อกฎหมายหลายๆข้อที่ไม่เอื้ออำนวย มาตรการในครั้งนี้หากเกิดขึ้นจริง จะสามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ดีทีเดียว  

จากการศึกษาและการวิจังตลาดหลายๆสำนักที่เราเคยเห็นผ่านตากัน  เมืองไทยยังคงเป็นจุดหมายที่นักท่องเที่ยงและชาวต่างชาติอยากมาอยู่กันมาก  ล่าสุดจากการจัดอันดับ WORKATION CITY หรือเมืองที่น่าอยู่น่าทำงานน่าเที่ยวระยะยาวแบบ 2-3 เดือน  กรุงเทพเราเป็นอันดับ 1 ของโลก และ ภูเก็ตติดอันดับ 10 เมืองไทยติด TOP 10 ถึง 2 เมืองไม่ธรรมดาจริงๆ แปลว่าหากนักท่องเที่ยว หรือนักลงทุนที่สามารถมาอยู่ได้นานๆแล้ว การใช้จ่ายของคนกลุ่มนี้มีมากแน่นอน และเมื่อชาวต่างชาติสามารถพักในระยะยาวในเมืองไทยโดยขั้นตอนต่างๆด้านเอกสาร เช่น VISA หรือ WORK PERMIT ลดความยุ่งยากแล้ว  คนกลุ่มใหม่ที่จะเข้ามา ก็ต้องมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากขึ้น  ส่วนคนกลุ่มเดิมที่ทำงานในไทยอยู่แล้วก็อาจจะมีการขยับขยาย หรือซื้อเพทื่อลงทุนมากขึ้นด้วย อานิสงค์จึงมาตกกับตลาดอสังหาฯและการบริโภคจับจ่ายใช้สอยภายในประเทศมากขึ้นแน่นอน   

สำหรับรายละเอียดใน 4 กลุ่มที่รัฐบาลจะส่งเสริมนั้นประกอบไปด้วย 1.กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง ได้แก่ มาลงทุนขั้นต่ำ 5 แสนดอลลาร์-มีเงินเดือนหรือบำนาญ 80,000 ดอลลาร์ต่อปีขึ้นไป-มีทรัพย์สินขั้นต่ำ 1 บ้านดอลลาร์  2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ ได้แก่ มาลงทุนขั้นต่ำ 2.5 แสนดอลลาร์-มีเงินบำนาญ 40,000 ดอลลาร์ต่อปีขึ้นไป 3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย ได้แก่ มีรายได้ 40,000-80,000 ดอลลาร์ต่อปี  4.กลุ่มผู้มีทักษะความเชี่ยวชาญพิเศษที่มีรายได้ 40,000-80,000 ดอลลาร์ ต่อปี  โดยจะเป็นการให้สิทธิพิเศษด้าน VISA รวมไปถึงคู่สมรสและผู้ติดตามและสิทธิพิเศษด้านภาษีบางประการด้วย  

ซึ่งตอนนี้ทาง ครม.ได้กำหนดกรอบเวลาสำหรับหน่วยงานต่างๆที่เกี่ยวข้องกับการเตรียมตัวเรื่องต่างๆไว้ตามตารางไว้แล้ว ซึ่งกว่าจะมีผลครบถ้วนก็เป็นช่วงไตรมาสแรกของปี 2565 แต่กว่าที่จะเกิดการเข้ามาของคนกลุ่มนี้จริงๆจัง จนเกิดผลกระทบด้านบวกกับตลาดอสังหาฯมันคงต้องใช้เวลาอีกสักพัก ซึ่งอย่างเร็วผมว่าน่าจะต้องเป็นช่วงกลางปี 2565 ไปแล้ว ซึ่งทุกคนพอจะรอได้ เพราะอย่างน้อยก็มีแสงสว่างปลายอุโมงค์บ้าง แต่เอาจริงๆแล้วแค่มาตรการด้านนี้ยังไม่เพียงพอให้ตลาดอสังาฯหากลับมาร้อนแรงแบบเดิมแน่ๆ ตราบใดที่ตลาดผู้ซื้อในประเทศเราเองยังไม่ฟื้น เพราะสภาพเศรษฐกิจ การจ้างงาน รายได้ประชากร ตัวเลขหนี้ครัวเรือนต่างๆ ยังไม่กระเตื้องขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ที่ยังสูงอยู่มากๆ ถึงขนาดที่มีคอนโดบางโครงการต้องเอาห้องกลับมาขายกันใหม่ถึง เกือบครึ่งตึก ทั้งๆที่ขายไปเกือบหมดแล้ว แต่ธนาคารไม่ปล่อยกู้ให้คนซื้อ นี่คือความเจ็บช้ำซ้ำๆของฝั่งผู้ประกอบการ ที่ในสภาวะตลาดแบบนี้ กว่าจะขายได้ก็เหนื่อยแล้ว แต่การมาลุ้นให้ลูกค้ากู้ผ่านกลับเหนื่อยหนักกว่าไปอีก   

ความอ่อนแรงของกำลังซื้อหลักภายในประเทศยังคงเป็นปัญหาใหญ่ สิ่งนี้คือสิ่งที่ผู้ประกอบการยังหวังให้เกิดการแก้ไขให้ดีขึ้นรวมไปถึงปัญหาเรื่อง LTV ที่แม้จะผ่านมาหลายปีแล้ว ก็ยังคงไม่มีการผ่อนคลายลงมา รวมไปถึงมาตรการด้านภาษีและค่าจดจำนองที่จะหมดภายในสิ้นปีนี้ ก็ยังหวังให้มีการขยายเพดานที่อยู่อาศัยให้มากกว่า 3 ล้านบาท เพื่อกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ให้มากขึ้น  ส่วนที่มีบางฝ่ายไม่เห็นด้วยกับมาตรการที่จะส่งเสริมให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯบ้านเรามากขึ้นเพราะเกรงจะเป็นการขายชาตินั้น ผมว่าทุกๆเรื่องมีข้อดีข้อเสียทั้งนั้น แต่ว่าหากมีเจตนาที่ดีแล้วการออกข้อบังคับต่างๆอย่างรอบคอบและมีของเขตชัดเจนทั้งเรื่องรายละเอียดและระยะเวลาแล้ว  ทุกอย่างเชื่อว่าสามารถมีทางออกที่ดีได้ทั้งสิ้น 

จับชีพจรอสังหา   โดย โอภาส ถิรปัญญาเลิศ