ส่องโอกาสธุรกิจรับสร้างบ้านในสนาม 'อีอีซี' ฟื้นตัวทั้งอุปสงค์-อุปทานโครงการใหม่เข้าตลาดเพิ่ม

28 มี.ค. 2565 – ในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมาจะเห็นได้ว่าแนวโน้มการใช้บริการธุรกิจรับสร้างบ้านขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เนื่องด้วยบริการที่แตกต่างจากโครงการจัดสรร โดยผู้บริโภคสามารถเลือกแบบบ้าน วัสดุ และมีความยืดหยุ่นสูงในการก่อสร้างเพื่อตอบสนองความต้องการของแต่ละคน รวมถึงงบประมาณเพื่อการมีบ้านแต่ละหลังตั้งแต่หลักล้านจนถึง 20 ล้านบาทขึ้นไป ส่งผลให้มูลค่าธุรกิจรับสร้างบ้านในปี 2563 สูงถึง 11,500 หมื่นล้านบาท ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด

เจาะลึกความต้องการที่อยู่อาศัยในอีอีซี

นายวรวุฒิ กาญจนกูล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน หรือ HBA เปิดเผยว่า หากเจาะลึกถึงความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี พบว่ามีการขยายตัวอย่างมากในช่วงก่อนหน้าวิกฤตโควิด-19 แต่ยังคงมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริง สะท้อนจากรายงานศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวในปี 2561 ที่ปริมาณ 20,145 หน่วย เพิ่มขึ้นเป็น 26,433 หน่วยในปี 2564 โดยเฉพาะในจังหวัดระยองที่การสร้างบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นในอัตราเกือบเท่าตัว จากจำนวน 2,969 หน่วยในปี 2561 และมีการเพิ่มสูงขึ้นกว่าเท่าตัวที่ปริมาณ 5,158 หน่วยในปี 2564

สำหรับ แนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากมีผู้มาลงทุนเพื่อสร้างโครงการบ้าน และผู้ประกอบการรับสร้างบ้านในภาคตะวันออกมากขึ้น มีผู้ย้ายถิ่นฐานจากกรุงเทพฯ และพื้นที่อื่นๆ มาอาศัยอยู่ในภาคตะวันออกมากขึ้น

ทั้งนี้ จากตัวเลขดังกล่าวเป็นโอกาสของธุรกิจรับสร้างบ้าน ที่จะเข้ามาขยายตลาดการสร้างบ้านบนที่ดินให้กับผู้ต้องการที่อยู่อาศัยในภูมิภาคตะวันออกมากยิ่งขึ้นเช่นกัน ซึ่งปัจจุบันก็มีผู้ประกอบการรับสร้างบ้านเกิดขึ้นใหม่ในภูมิภาคตะวันออกรองรับการขยายตัวของตลาดรับสร้างบ้านในภูมิภาคนี้ โดยมีบริษัทรับสร้างบ้านภาคตะวันออกเริ่มเข้ามาสมัครเป็นสมาชิกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน และพัฒนาองค์กรเพื่อรองรับการขยายตัวของตลาดในภูมิภาคนี้อย่างต่อเนื่อง

แน่นอนว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในไทยสามารถเข้าถึงได้จากหลายช่องทาง จากโครงการบ้านจัดสรร โครงการที่อยู่อาศัยของหน่วยงานภาครัฐอย่างการเคหะแห่งชาติ และอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับคนที่ต้องการจะมีบ้านคือ การใช้บริการธุรกิจรับสร้างบ้านเพื่อการปลูกสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตัวเอง

ภาพรวมตลาดบ้านเดี่ยว

ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวในแต่ละปีในประเทศไทยอยู่ที่ประมาณปีละ 150,000-200,000 หน่วย โดยในปี 2564 มีปริมาณ 206,092 หน่วย และจากการศึกษาความต้องการบ้านเดี่ยวในพื้นที่ต่างๆ ในปี 2564 พบว่า พื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีสัดส่วนที่สูงมากกว่าทุกภาค โดยมีสัดส่วน 21.49% ปริมาณ 44,300 หน่วย

ในขณะที่ความต้องการบ้านเดี่ยวจากตัวเลขการขออนุญาตสร้างบ้านในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีสัดส่วนเป็นลำดับรองลงมาที่ปริมาณ 39,012 หน่วย จะสังเกตได้ว่าปริมาณความต้องการบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเคยมีปริมาณการสร้างบ้านเป็นลำดับที่ 1 มาโดยตลอด เริ่มมีอัตราการเพิ่มขึ้นคงที่ ในขณะที่ปริมาณการสร้างบ้านในภูมิภาคเริ่มมีการขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกภูมิภาค แสดงให้เห็นถึงการกระจายตัวของที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวเริ่มขยายไปสู่ภูมิภาคในเมืองหลักๆ ของแต่ละภาคมากขึ้น

“ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องในหลายจังหวัดทั่วประเทศ ซึ่งธุรกิจให้บริการรับสร้างบ้านนับเป็นหนึ่งในทางเลือกใหม่ที่ต้องเร่งสร้างความรู้ความเข้าใจและการยอมรับในรูปแบบบริการให้มากขึ้น เพื่อให้ผู้บริโภคและบุคคลทั่วไปเข้าใจถึงรูปแบบการให้บริการ คุณค่าและความแตกต่างของธุรกิจ ล่าสุดกับการจัดงาน “รับสร้างบ้านและวัสดุ Focus 2022” เพื่อให้ผู้บริโภคเกิดความมั่นใจและเห็นคุณค่าของธุรกิจรับสร้างบ้านมากขึ้น โดยงานจัดขึ้นในวันที่ 30 มีนาคมถึง 3 เมษายน 2565 สามารถคลิกเข้าไปดูบริการต่างๆ ได้ที่ https://www.hba-th.org/” นายวรวุฒิ กล่าว

วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยในอีอีซี

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาภายใต้การแพร่ระบาดของโควิด-19 การลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมากทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน เมื่อเข้าสู่ช่วงครึ่งหลังของปี 2564 สถานการณ์โดยรวมเริ่มกลับเข้าสู่ช่วงการฟื้นตัว เมื่อผู้ประกอบการลดการเติมอุปทานใหม่เข้ามาในตลาด ส่งผลให้อัตราดูดซับเริ่มดีขึ้น โครงการเหลือขายลดจำนวนลง โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดชลบุรี หน่วยเหลือขายลดลง 13.2% มูลค่าหน่วยเหลือขายลดลง 14.2% ขณะที่จังหวัดฉะเชิงเทราเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของหน่วยขายได้ใหม่มากที่สุดถึง 39.4% มูลค่าขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 43% โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของการขายบ้านจัดสรรเป็นหลัก 

สำหรับภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดชลบุรีมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น เนื่องจากจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยรอการขาย ณ ปี 2564 มีจำนวนทั้งสิ้น 43,393 หน่วย ลดลงถึง 12% คิดเป็นมูลค่า 161,747 ล้านบาท ลดลง 13.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ขณะที่ที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดลดลงอย่างมาก โดยมีจำนวน 3,271 หน่วย ลดลง 48.8% มูลค่า 8,970 ล้านบาท ลดลง 63.1% แม้จำนวนหน่วยและมูลค่าขายได้ใหม่จะยังคงติดลบถึง 5.1% โดยมีหน่วยขายได้ใหม่เพียง 6,531 หน่วย มูลค่าการขายได้ใหม่ลดลงถึง 7.9% คิดเป็นมูลค่า 21,410 ล้านบาท แต่ด้วยเหตุผลที่สินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยลงอย่างมาก ส่งผลให้อัตราดูดซับขยับขึ้นมาอยู่ที่ 2.5%

ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย EEC ปี 65

สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2565 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าจะเป็นช่วงของการฟื้นตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยในส่วนของอุปสงค์ คาดการณ์ว่าภาพรวมหน่วยขายได้ใหม่ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC จะปรับเพิ่มขึ้น 7.3% โดยเพิ่มจาก 20,192 หน่วย ในปี 2564 เป็น 21,675 หน่วย ในปี 2565 มูลค่าการขายเพิ่มขึ้น 8.6% โดยเพิ่มจาก 60,562 ล้านบาท ในปี 2564 เป็น 65,774 ล้านบาท ในปี 2565

ด้านอุปทาน คาดการณ์ว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น 51.9% โดยเพิ่มจาก 13,340 หน่วย ในปี 2564 เป็น 20,270 หน่วยในปี 2565 ขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 2% โดยหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นจาก 60,480 หน่วย ในปี 2564 เป็น 61,719 หน่วย ในปี 2565 มูลค่าลดลง 4.4% โดยลดลงจาก 203,891 ล้านบาท ในปี 2564 เป็น 195,017 ล้านบาทในปี 2565 ขณะที่อัตราดูดซับโดยภายรวมยังคงอยู่ในอัตรา 2.5%

นายวิชัยกล่าวเพิ่มเติมว่า ในปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีจะกลับมาฟื้นตัวอย่างชัดเจนหลังจากตลาดเข้าสู่สภาวะซบเซาต่อเนื่องจากปี 2562 และผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2564 โดยคาดการณ์ว่าในปี 2565 จะมีหน่วยเปิดขายใหม่จำนวน 12,513 หน่วย เพิ่มขึ้น 99.9% คิดเป็นมูลค่า 44,376 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 181.2% โดยคาดการณ์ว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 13,916 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.8% คิดเป็นมูลค่า 46,494 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.4% ส่วนหน่วยเหลือขายเริ่มกลับมาเพิ่มขึ้นโดยเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่ คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยเหลือขาย 40,901 หน่วย เพิ่มขึ้น 11% คิดเป็นมูลค่า 142,436 ล้านบาท

ส่วนของจังหวัดระยองและจังหวัดฉะเชิงเทรา คาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังอยู่ในสภาวะทรงตัว โดยในพื้นที่จังหวัดระยองคาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 6,097 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.3% คิดเป็นมูลค่า 14,679 ล้านบาท ลดลง 8.9% มีหน่วยขายได้ใหม่ 5,841 หน่วย ลดลง 7% คิดเป็นมูลค่า 13,989 ล้านบาท ลดลง 13.3% ขณะที่มีหน่วยเหลือขาย 15,370 หน่วย ลดลง 12.6% มูลค่า 37,284 ล้านบาท ลดลง 18.4%

ขณะที่จังหวัดฉะเชิงเทราคาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 1,658 หน่วย ลดลง 2.5% คิดเป็นมูลค่า 4,292 ล้านบาท ลดลง 11.6% มีหน่วยขายได้ใหม่ 1,918 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.2% คิดเป็นมูลค่า 5,294 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.5% ขณะที่มีหน่วยเหลือขาย 5,449 หน่วย ลดลง 9.6% มูลค่า 15,297 ล้านบาท ลดลง 14.4%

อย่างไรก็ดี เป็นที่น่าสังเกตว่าการฟื้นตัวที่ยังคงเกิดขึ้นในกลุ่มโครงการบ้านจัดสรรทั้งในส่วนของโครงการเปิดขายใหม่ และจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ ซึ่งในส่วนของโครงการอาคารชุด แม้จะเริ่มมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้นแต่ก็ยังคงต้องใช้เวลาฟื้นตัวตามสถานการณ์ภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ และกำลังซื้อที่จะกลับเข้ามาของนักลงทุนจากต่างประเทศเป็นสำคัญ