ยังไหวกันอยู่ไหม อสังหาฯ….

26 ม.ค. 2565-ต้อนรับเข้าสู่ปีใหม่ 2565 ด้วยข่าวดีและข่าวร้ายในวงการอสังหาฯ ที่ต้องพยายามทำใจมองโลกในในแง่ดีว่าถือเป็นการสร้างภูมิคุ้มกันให้ผู้ประกอบการแข็งแกร่งขึ้น เพราะเปิดต้นปีมาพร้อมๆกับ “โอไมครอน” ที่เริ่มร้อนแรงขึ้นในขณะธุรกิจเหมือนจะได้กำลังเริ่มโงหัวขึ้นมาเลยโดนตบคว่ำไปอีกที ยังดีที่มีข่าวดีที่กลายเป็นข่าวธรรมดาไปเรื่องมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง “ที่อยู่อาศัยทั้งบ้านและคอนโดที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท” ต่อไปถึง 31 ธันวาคม 2565 นี้ มากระตุ้นหัวใจให้ตลาดอสังหาพอกลับมายิ้มมุมปากนิดๆได้บ้างว่า มีแค่นี้ก็ยังดีกว่าไม่มีนะ ทั้งที่จริงๆแล้วถ้ามองตามสภาพตลาด มาตรการนี้ควรต้องประกาศต่ออายุออกไปตั้งแต่ก่อนสิ้นปีเพื่อกระตุ้นให้เกิดการโอน การซื้อขาย เปลี่ยนมืออสังหาริมทรัพย์กัน รอบนี้ดีหน่อยตรงที่รวม “บ้านและคอนโดมือสอง” ไปด้วย แต่ยังไม่ยอมใจอ่อนให้ขยายมาตรการให้ใช้กับอสังหาฯที่ราคาเกิน 3 ล้าน ตามที่กลุ่มผู้ประกอบการร้องขอให้ขยายเพิ่มเพราะได้ประโยชน์มากกว่า

เอาจริงๆ บ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านนี่หายากขึ้นทุกที และกลุ่มนี้ก้เป็นกลุ่มที่สถาบันการเงินรักมากเหลือเกินแบบกลัวลูกค้าเป็นหนี้จนไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อกัน ทำให้ตลาดกลุ่มนี้มีอัตราส่วนการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก แต่ก็เอาเถอะ “มาแล้วยังดีกว่ามาช้า มาช้ายังดีกว่าไม่มา” ได้แค่นี้ก็ยังดีกว่าไม่มีอะไรเลย แต่อีกข่าวหนึ่งซึ่งน่าจะผิดหวังกันทั้งวงการ คงเป็นข่าวเรืองการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราเดิมที่น่าจะไม่มีส่วนลด 90% ในปีนี้แล้ว จริงๆ อัตราการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราใหม่ที่รัฐบาลประกาศจะต้องเริ่มใช้ตั้งแต่ปี 2563-2564 แล้ว แต่บังเอิญว่า ทั้งโลกได้รู้จักกับ “โควิด-19” ที่สร้างผลกระทบทางลบกับเศรษฐกิจกันอย่างทั่วหน้า ภาครัฐเลยเมตตาลดให้ 90 % มา 2 ปี เพื่อลดความเดือดร้อนของผู้ได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจ ทั้งรายได้หาย งานหด คนตกงานเต็มไปหมด หลายๆธุรกิจถึงกับต้องปิดตัวไปมากมาย

แต่มาปีนี้เหมือนความใจดีน่าจะหายไปจากการที่การจัดเก็บรายส่วนท้องถิ่นหายไปจากการลดภาษีนี้ และภาครัฐเองก็น่าไม่ค่อยมีงบประมาณในการสนับสนุนแล้ว หวยจึงมาตกที่การเร่งเก็บภาษีที่พอจะเก็บได้ และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นหนึ่งนั้น เพราะแต่ไม่ลด แต่ไม่ได้เพิ่มก็ฟังดูน่าจะมีเหตุผลดี แต่ภาครัฐอาจลืมไป ว่า 2 ปีที่ผ่านมารายได้มันลดลงขนาดไหน ภาระค่าใช้จ่ายต่างๆของภาคเอกชนนั้นชักหน้าไม่ถึงหลังกันมากมายขนาดไหน ผู้ประกอบการและบุคคลธรรมดาภาคเอกชนไม่ได้มีเงินเดือนมั่นคงเหมือนคนทำงานราชการที่ทำงานดี หรือไม่ดี เช้าชามเย็นสองชาม ก็ได้เงินเดือนตรงเวลา การที่มีภาระเพิ่มเติมเรื่องการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในช่วงนี้ที่กำลังพยายามจะลืมตาอ้าปากหาทางประคับประครองธุรกิจและงานของตัวเองให้รอด จึงไม่น่าจะเป็นช่วงที่ดีนัก

ในมุมมองผมเรื่องอัตราภาษีใหม่ผมเห็นด้วยแต่เรื่องระยะเวลาที่จะกลับมาบังคับใช้อัตราปกติในปีนี้ ผมว่าอาจจะยังไม่ใช่เวลาที่เหมาะสมและน่าจะมีคนคัดค้านอีกมากเช่นกัน ส่วนอีกข่าวสดๆร้อนๆที่เพิ่งมีการพูดถึงคือเรื่องการดับฝันผู้ประกอบการในการที่จะหาทางขอขยายตลาดที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติมากขึ้นโดยการขอขยายโควต้าในการให้ชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมให้ได้มากกว่า 49% ของพื้นที่ขายตามโควต้าเดิมของชาวต่างชาติ และการขอขยายระยะเวลาสัญญาการเช่าบ้านจัดสรรจากเดิมไม่เกิน 30 ปี เป็น 50 ปีได้ ซึ่งฝั่งผ็ประกอบการเองมองว่า นี่จะเป็นการสร้างคงามน่าสนใจและความมั่นใจให้กับชาวต่างชาติในการเข้ามามีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย อันจะเป็นการกระตุ้นตลาดให้ชาวต่างชาตินำเงินมาลงทุนซื้ออสังหาฯบ้านเรามากขึ้น

อีกแง่หนึ่งคือผลด้านจิตวิทยาที่จะมำให้ตลาดเริ่มกลับมาคึกคักได้ แต่เท่าที่ฟังท่าทีล่าสุดจากท่าน พล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา รมว.มหาดไทย ในที่ประชุม ครม.แล้ว จะน่าฝันค้างกันไปด้วยที่ท่านก็มีเหตุผลแบบผู้บริหารประเทศที่ท่านคิด ซึ่งก็ไม่เหมือนกับเหตุผลของผู้ประกอบการอสังหาฯที่ทำงานด้านนี้กันมาทั้งชีวิตคิด ก็คงต้องทำใจยอมรับ ส่วนข่าวดีเรื่องมาตรการ LTV ตั้งแต่ปีที่แล้วที่ธนาคารแห่งประเทศไทยยอมผ่อนผันแล้ว อยากให้ทาง ธปท.ลองลงมาติดตามภาคสนามดูบ้างครับ ว่าที่ประกาศมาแล้ว ทางธนาคารพาณิชย์เต็มใจรับลูกมาปฏิบัติตามกันมากน้อยแค่ไหน เพราะเมื่อปลายปีหลายๆธนาคารพาณิชย์ ยังคงไม่รู้ไม่ชี้กับที่ประกาศมาอยู่เลย ประโยคฮิตในทักทายกันในวงการผู้ประกอบการในปีใหม่นี้ก็เลยยังเป็นประโยคที่ว่า “ยังไหวกันอยู่มั๊ย ?”

จับชีพจรอสังหาฯ มกราคม 2565

โดย โอภาส ถิรปัญญาเลิศ