จับตาเคาะปรับเงื่อนไข “LTV” หวังอุ้มอสังหาฯ

จนล่าสุด ธปท.ยืนยันว่ากระบวนการดังกล่าวอยู่ในขั้นตอนของการหารือ ซึ่งจะต้องมีการพิจารณารายละเอียดทั้งหมดอย่างรอบคอบในทุกมิติ และที่ผ่านมาก็ได้มีการพูดคุยกับภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้องอย่างต่อเนื่องอยู่แล้ว

ขณะที่ในมุมของสถาบันการเงินอย่าง “ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)” โดย กมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธอส. ให้ความเห็นเกี่ยวกับเรื่องนี้ว่า ในประเด็นนี้คาดว่า ธปท.น่าจะอยู่ระหว่างการพิจารณาข้อมูลประกอบกับการพิจารณามาตรการ LTV โดยในมิติของผู้ประกอบการคงอยากให้มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV ลง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เห็นได้จากข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งราคาบ้านที่อยู่ในระดับสูงมีสต๊อกคงค้างอยู่มาก ดังนั้นมองว่าหากมีการผ่อนคลายในเรื่องนี้ก็อาจทำให้มีการระบายสต๊อกบ้านลงได้บ้าง แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของ ธปท.

ขณะที่ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ออกบทวิเคราะห์ “มาตรการ LTV อาจมีการปรับเพื่อช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์” โดยระบุว่า จากเวทีการหารือร่วมกันระหว่าง ธปท. และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมก่อสร้าง หนึ่งในข้อเสนอที่ถูกหยิบยกขึ้นมาคือ “การผ่อนปรนหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการ LTV สำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2 และหลังที่ 3” เพื่อช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์

โดยหากย้อนกลับไปใน 2 ช่วงสำคัญที่มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV คือ ในปี 2552 และปี 2564 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า การตอบรับของสถานการณ์สินเชื่อบ้านในระบบแบงก์ไทยต่อการผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV ทั้ง 2 ช่วงเวลามีลักษณะที่แตกต่างกัน โดยภายหลังการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ปี 2552 นั้น สินเชื่อบ้านในระบบแบงก์เร่งตัวกลับมาขยายตัวสูง ขณะที่หลังการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ในปี 2564 แม้ยอดคงค้างสินเชื่อบ้านยังคงชะลอการเติบโตลง แต่การผ่อนคลายมาตรการ LTV มีผลช่วยสนับสนุนให้สินเชื่อปล่อยใหม่ทยอยฟื้นตัวกลับมา

ขณะที่ภาพรวมสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินปิดปี 2567 ด้วยการเติบโตของยอดคงค้างสินเชื่อบ้านเพียง 2.6% นับเป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำที่สุดในรอบ 23 ปี นำโดยการชะลอตัวของสินเชื่อบ้านในระบบธนาคารพาณิชย์ ที่เติบโตเพียง 0.3% ขณะที่สถาบันการเงินเฉพาะกิจ เติบโตที่ 5.4%

อย่างไรก็ดี ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับสัญญาสินเชื่อที่ 2-3 นั้น อาจจะช่วยกระตุ้นโอกาสการปล่อยสินเชื่อใหม่ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าศักยภาพที่มีรายได้ระดับกลาง-บน ที่สถาบันการเงินสามารถจัดการความเสี่ยงด้านเครดิตได้ แต่ผลต่อสินเชื่อบ้านโดยรวมยังอยู่ในกรอบจำกัด เพราะเศรษฐกิจในภาพใหญ่ที่ฟื้นตัวช้า มีผลต่อรายได้ อำนาจซื้อและหนี้สินของภาคครัวเรือน

โดยคาดว่าสินเชื่อบ้านระบบแบงก์ไทยในปี 2568 จะขยายตัวที่ระดับ 0.5% ภายใต้สมมติฐานที่เศรษฐกิจไทยประคองการเติบโตได้ต่อเนื่องและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีโอกาสปรับลดลงในระหว่างปี (กรณี Baseline ที่ยังไม่มีการปรับมาตรการ LTV) เทียบกับที่ขยายตัว 0.3% ในปี 2567

และแม้ว่า ธปท.จะไม่ได้ปฏิเสธความเป็นไปได้ของการปรับเกณฑ์ LTV แต่ก็ยังต้องพิจารณาปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ อย่างรอบคอบ ทั้งสัญญาณการเก็งกำไร ความต้องการที่อยู่อาศัย อุปทานคงเหลือในตลาด แต่คงต้องติดตามรายละเอียดของมาตรการ LTV และจังหวะเวลาที่มาตรการจะเริ่มมีผลอีกครั้ง เพราะจะมีผลต่อผู้กู้ยืมสำหรับบ้านหลังที่ 2-3 และบ้านที่มีมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนรวมกันราว 10% ของตลาด โดยหากสัดส่วนของผู้กู้ยืมกลุ่มนี้ขยับเพิ่มขึ้นทุกๆ 1% ของภาพรวมตลาด ก็อาจช่วยหนุนอัตราการเติบโตของสินเชื่อบ้านให้ขยับเพิ่มขึ้นประมาณ 0.1-0.2% จาก Baseline ภายใต้สมมติฐานที่คาดว่ามาตรการจะเริ่มมีผลในช่วงครึ่งหลังของปี 2568.

ครองขวัญ รอดหมวน