หมดบุญเก่าไร้แรงหนุนใหม่

จากอุปทานอาคารสำนักงานที่มีการก่อสร้างเร่งตัวในช่วงที่ผ่านมา กลุ่มห้างสรรพสินค้าที่เผชิญข้อจำกัดในการหาพื้นที่ศักยภาพ รวมถึงแนวโน้มของการก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมที่คาดว่าจะชะลอตัวจากเม็ดเงินลงทุนที่เข้ามาไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้

โดยมูลค่าการก่อสร้างภาคเอกชนในไตรมาสแรกปี 2568 หดตัว 3.2% จากช่วงเวลาเดียวกันเปรียบเทียบกับปีก่อนหน้า รวมถึงคาดการณ์ว่าทั้งปี 2568 มูลค่างานก่อสร้างเอกชนอาจหดตัวถึง 5.6% ที่มูลค่า 5.5 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นการหดตัวต่อเนื่อง 2 ปีติดต่อกัน แม้ในปี 2568 มีผลของราคางานรับเหมาในแต่ละโครงการ คาดมีแนวโน้มปรับเพิ่มจากต้นทุนการก่อสร้างที่ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างหลัก อย่างเหล็กและคอนกรีตยังคงเพิ่มขึ้นจากไตรมาสแรกปี 2567 ที่ 9.5% และ 1.5% ตามลำดับ รวมถึงปัจจัยเรื่องค่าจ้างที่มีการประกาศปรับเมื่อเดือนธันวาคม 2567 ที่ผ่านมา และเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 ก็ทำให้ส่วนของต้นทุนค่าแรงงานเพิ่มขึ้น

ttb analytics ยังระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังอยู่ในวังวนภาวะไม่เจอจุดสมดุล (Imbalance) สร้างแรงกดดันต่อการก่อสร้างเอกชนมากขึ้น เนื่องด้วยสัดส่วนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย เมื่อพิจารณาในมิติของพื้นที่ก่อสร้างถูกคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 69.1% ของการก่อสร้างงานเอกชนรวม ส่งผลให้การหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2567 ที่ผ่านมาส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาคก่อสร้าง โดยคาดว่าหน่วยโอนที่อยู่อาศัยปี 2568 มีทิศทางลดลงจากปี 2567 ทั้งในส่วนของตลาดแนวราบที่ 4.4% คาดหดตัว 3 ปีต่อเนื่อง (2566-2568) และตลาดแนวสูงที่คาดว่าพลิกหดตัว 3.8% หลังจากเติบโตได้ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (2565-2567)

 ทั้งนี้ แรงกดดันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ที่ไทยกำลังเผชิญเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างจากภาวะที่ไม่เจอจุดสมดุลจากอุปสงค์และอุปทาน กล่าวคือ ฝั่งอุปสงค์มีการชะลอจากความจำเป็นในการซื้อที่ลดตามขนาดครอบครัวที่เล็กลงและภาวะคนโสดมากขึ้น ภายใต้สมมติฐานที่ว่าที่อยู่อาศัยสามารถส่งต่อเป็นมรดกส่งผลให้คนรุ่นใหม่รับมรดกจากพ่อแม่ หรือญาติผู้ใหญ่ที่ไม่มีครอบครัว

รวมถึงความสามารถในการซื้อที่ด้อยลง จากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเร็วกว่ารายได้และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับที่น่ากังวล ในขณะที่แรงกดดันจากฝั่งผู้ซื้อเร่งตัว ฟากอุปทานก็ยังได้รับแรงกดดันจากทั้งต้นทุนก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้น รวมถึงหน่วยที่อยู่อาศัยค้างขายที่อัตราดูดซับ (คือ ดัชนีชี้วัด อุปสงค์ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่าในทำเลนั้นๆ เป็นที่ต้องการของผู้บริโภคมากน้อยเพียงใด) ปัจจุบันต้องใช้เวลากว่า 43 เดือนจึงจะสามารถระบายหน่วยที่อยู่อาศัยค้างขายเพื่อขายให้หมด ส่งผลให้บรรยากาศของการทำโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เบาบางลงและส่งผลต่อโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในปี 2568 ที่คาดจะย่อตัวลงต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 สะท้อนผ่านพื้นที่ขออนุญาตก่อสร้าง โดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 มีพื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัย 19.6 ล้าน ตร.ม. ปรับลดเหลือเพียง 14.9 ล้าน ตร.ม.ในช่วงเวลาเดียวกันปี 2567 หรือปรับหดตัวกว่า 23.5%

อย่างไรก็ตาม  ttb analytics มองแรงส่งก่อสร้างเอกชนหมดแรง รัฐควรเร่งแก้ไขปัญหาสร้างแรงกระเพื่อมทางเศรษฐกิจให้เป็นรูปธรรม จากสภาวการณ์ที่อุปสงค์จริง (Real Demand) ที่เป็นแรงขับเคลื่อนอุปสงค์สืบเนื่อง (Derived Demand) ภาคก่อสร้างเอกชน ไม่ว่าจะมาจากวัตถุประสงค์ของการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน อสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม รวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ต่างมีแรงกดดันพร้อมๆ กัน ต่างจากในอดีตที่แม้จะมีแรงกดดันในบางภาคส่วน เช่น แรงตึงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย แต่อาจชดเชยด้วยการก่อสร้างอาคารสำนักงาน หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ส่งผลให้นับจากปี 2568 เป็นจุดเริ่มต้นของสภาวะฟุบตัวต่อเนื่อง จากสถานการณ์ที่ปราศจากแรงส่ง การไร้จุดกระตุ้น

ดังนั้นจึงเป็นโจทย์หลักที่ท้าทายภาครัฐในการกระตุ้นให้ภาคเศรษฐกิจมีทิศทางที่ฟื้นตัวให้เป็นรูปธรรมเพียงพอ ที่จะสร้างความเชื่อมั่นให้ภาคประชาชนเริ่มมีความมั่นใจในการซื้อหาที่อยู่อาศัย จับจ่ายใช้สอย อีกทั้งยังต้องเร่งสร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม ให้มั่นใจในการเข้าไปประกอบการ รวมถึงทิศทางในอนาคตของเศรษฐกิจไทยที่มั่นคงเพียงพอที่จะโน้มน้าวการลงทุนของต่างชาติ กระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมได้.

บุญช่วย ค้ายาดี