‘ดอนเมือง’ทำเลทองมาแรง

กลุ่มคหบดีและครอบครัวดั้งเดิมในพื้นที่ดอนเมือง จตุจักร หลักสี่ พญาไท และเมืองนนทบุรี ที่ต้องการขยายครอบครัว แต่ไม่อยากย้ายออกจากทำเลเดิม 30-40% กลุ่มนักบิน, บุคลากรระดับบริหารของ AOT, แพทย์, เจ้าของกิจการ และกลุ่มผู้ปกครองโรงเรียนนานาชาติ เช่น โรงเรียนนานาชาติฮาร์โรว์ และโรงเรียนนานาชาติไบรท์ตัน คอลเลจ วิภาวดี และ 20% เจ้าของธุรกิจจากจังหวัดหัวเมืองใกล้เคียงภาคกลางและภาคเหนือ ที่มองหาบ้านในกรุงเทพฯ ที่มีทำเลใกล้สนามบินและทางด่วน

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตดอนเมืองไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มผู้ซื้อที่เกี่ยวข้องกับสนามบินดอนเมืองเท่านั้น แต่ยังดึงดูดผู้ซื้อจากพื้นที่อื่น ทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ด้วยความสะดวกในการเดินทาง และความเป็นชุมชนดั้งเดิมที่ได้รับการพัฒนาอย่างไม่หยุดยั้ง จนกลายเป็นย่านขนาดใหญ่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน นอกจากนี้ การเกิดขึ้นของสถานที่สำคัญ เช่น โรงเรียนนานาชาติฮาร์โรว์ กรุงเทพฯ ในปี 2541 และศูนย์ราชการฯ แจ้งวัฒนะ ในปี 2551 เป็นแม่เหล็กสำคัญที่ขับเคลื่อนให้ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตดอนเมืองได้รับความสนใจมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตดอนเมืองเติบโตขึ้นเรื่อยๆ เห็นได้จากการเปิดขายโครงการใหม่ทุกปี โดยมีปัจจัยหนุนจากปริมาณผู้โดยสารและบุคลากรของสายการบินในประเทศและโลว์คอสต์ที่ใช้บริการสนามบินดอนเมือง ส่งผลให้ทำเลรอบสนามบินกลายเป็นเป้าหมายสำคัญของผู้ประกอบการ รวมทั้งยังเป็นทำเลที่มีดีมานด์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง หนึ่งปัจจัยที่เข้ามาส่งเสริมคือ การเปิดรับนักเรียนของโรงเรียนนานาชาติไบรท์ตัน คอลเลจ วิภาวดี ในปี 2568 ยิ่งตอกย้ำว่าย่านนี้มีกลุ่มประชากรศักยภาพสูงและมีกำลังซื้อในระดับบน

สุรเชษฐยังมองว่า ดอนเมืองยังได้เปรียบด้านโครงข่ายคมนาคมที่เชื่อมต่อได้หลากหลาย นอกเหนือจากถนนวิภาวดีรังสิต ดอนเมืองโทลล์เวย์ และทางพิเศษศรีรัช ยังมีถนนสายรองอย่างถนนกำแพงเพชร 6 และถนนเชิดวุฒากาศ ที่ช่วยกระจายการจราจร เพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทางยิ่งขึ้น นอกจากการขับรถยนต์ส่วนตัวแล้ว “รถไฟ” นับเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกหลักในการเดินทางของชาวดอนเมืองในการเข้า-ออกใจกลางเมือง ด้วยจุดเด่นด้านราคาที่เข้าถึงง่าย ความสะดวกสบาย และการกำหนดเวลาเดินทางได้อย่างแม่นยำ

อย่างไรก็ตาม แต่เมื่อปี 2564 มีการเปิดให้บริการเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) ส่งผลให้หลายพื้นที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมาก รวมไปถึงพื้นที่เขตดอนเมืองฝั่งตรงข้ามกับสนามบินดอนเมือง เพราะอิทธิพลของเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการมีผลให้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ฉบับปิดประกาศ 90 วัน พื้นที่เขตดอนเมืองมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของสีผังเมืองไปพอสมควร จากเดิมเป็นผังเมืองสีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3 และ ย.4) มี FAR = 2.5-3 เปลี่ยนเป็นสีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 และ ย.7) มี FAR = 3.5-4 อาจจะไม่มาก แต่ก็มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในอนาคต

ทั้งนี้ การปรับเปลี่ยนผังเมืองในพื้นที่ดอนเมืองดังกล่าวถือเป็นปัจจัยบวกสำคัญต่อการพัฒนาในระยะยาว แม้จะมีข้อจำกัดด้านความสูงของอาคารรอบสนามบิน แต่การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายนี้จะช่วยยกระดับศักยภาพที่ดิน และผลักดันให้ราคาที่ดิน ตลอดจนมูลค่าที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อีกหนึ่งจุดเด่นที่น่าสนใจคือ ปัจจัยต่างๆ เหล่านั้นผลักดันให้โซนดอนเมืองก้าวสู่การเป็น “ทำเลบ้านหรู” แห่งใหม่ที่น่าจับตา โดยแสนสิริได้สร้างความโดดเด่นในพื้นที่ด้วยการครอบครองที่ดินศักยภาพสูง ซึ่งโดยทั่วไปมักถูกนำไปพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า การตัดสินใจนำที่ดินทำเลทองเช่นนี้มาพัฒนาเป็น “โครงการบ้านเดี่ยวติดรถไฟฟ้า” จึงนับเป็นปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นได้ยากในตลาดอสังหาริมทรัพย์.

บุญช่วย ค้ายาดี