'อสังหาฯไทย'ยังเผชิญปัจจัยท้าทาย

ภาพรวมกิจกรรมการซื้อขายในตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงจากปีที่ผ่านมา แม้ตลาดยังพอมีปัจจัยบวกจากการกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองที่อยู่อาศัยสำหรับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และการจัดโปรโมชั่นอย่างหนักของผู้ประกอบการในการเร่งระบายที่อยู่อาศัยรอขาย

แต่เนื่องจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้ถูกดูดซับไปในช่วงก่อนหน้า โดยเฉพาะในช่วงที่มีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ขณะเดียวกันกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมยังฟื้นตัวไม่เต็มที่และมีหนี้สูง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น มีผลต่อภาระผ่อนต่อเดือนและวงเงินสินเชื่อใหม่ (เบื้องต้นดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นในช่วง ก.ย.65-ก.ค.66 มีผลต่อภาระผ่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 13%) ส่งผลให้สถานการณ์ตลาดอยู่ในภาวะที่ซึมตัว

โดยพบว่า ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 จากการจองซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลหดตัวประมาณ 12% จากช่วงเดียวกันปีก่อน ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วงครึ่งปีแรกหดตัวประมาณ 3% จากช่วงเดียวกันปีก่อน

ภายใต้มุมมองที่ยังระมัดระวัง เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยยังอยู่ท่ามกลางหลายปัจจัยท้าทาย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลน่าจะหดตัวประมาณ 7.8% ในปี 2566 และหากปัจจัยต่างๆ นิ่งขึ้น การโอนอาจกลับมาเติบโตเป็นบวกที่ประมาณ 1.2-4.6% ในปี 2567 และมองไปข้างหน้า คงจะต้องติดตามรายละเอียด จังหวะเวลา และประสิทธิผลของการดำเนินมาตรการต่างๆ ของรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งในเบื้องต้นแผนการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่จะเน้นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางลงล่าง รวมทั้งมาตรการอื่นๆ ซึ่งอาจรวมถึงมาตรการเฉพาะที่สนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย หากสามารถดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็น่าจะช่วยหนุนสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ได้

ทั้งนี้ แม้บรรยากาศและสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงข้างหน้าอาจเริ่มบวกขึ้นบ้าง แต่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยน่าจะยังต้องระมัดระวังในการลงทุนโครงการใหม่ เนื่องจากยังมีโจทย์ท้าทายที่สำคัญ 3 เรื่อง ได้แก่ 1.ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากที่อยู่อาศัยสะสมรอขายในพื้นที่ดังกล่าว ที่คาดอยู่ในระดับ 2 แสนหน่วยเป็นเวลานาน 6 ปีแล้ว และในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ที่อยู่อาศัยสะสมรอขายในพื้นที่ดังกล่าวอยู่ที่ 2.2 แสนหน่วย ซึ่งอาจจะต้องใช้ระยะเวลากว่า 3 ปีในการระบาย (กรณีที่ไม่มีการเปิดที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่ม)

2.ต้นทุนการดำเนินธุรกิจมีทิศทางเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งนอกจากจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น (อาจคงราคาต่อหน่วย แต่ปรับลดพื้นที่ใช้สอย) ยังอาจมีผลต่อความสามารถในการระดมทุนของผู้ประกอบการบางราย และ 3.โครงสร้างประชากรที่มีแนวโน้มลดลงและเป็นสังคมสูงวัย รวมถึงปัจจัยความไม่แน่นอนด้านเศรษฐกิจและสังคมในยุคปัจจุบัน

ดังนั้น ในช่วงที่เหลือของปีนี้ต่อเนื่องถึงปีหน้า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คงจะต้องให้ความสำคัญมากขึ้นกับโจทย์ต่างๆ ดังกล่าว ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังต้องระมัดระวังการลงทุนโครงการใหม่ โดยเฉพาะในบางทำเลที่มีการเปิดตัวพร้อมๆ กันเป็นจำนวนมาก สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ยังต้องให้ความระมัดระวังในการลงทุน จะเป็นระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนรอขาย 50% ของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งหมด ส่วนอีกกลุ่มที่ยังต้องติดตามใกล้ชิดคือ ที่อยู่อาศัยรอขายระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีสัดส่วนรอขายสูงขึ้น ขณะที่กลุ่มลูกค้ามีฐานตลาดที่จำกัด และที่ผ่านมายอดขายในกลุ่มนี้ชะลอลง!.

ครองขวัญ รอดหมวน