ใครปรับตัวเร็ว อยู่รอด

ซึ่งหนึ่งในภาคธุรกิจที่สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางอย่างชัดเจนที่สุดก็คงหนีไม่พ้น ภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ซึ่งกำลังเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรง อย่างสงครามการแย่งผู้เช่าอย่างเข้มข้น ซึ่งผู้เช่าส่วนใหญ่ยังเป็นบริษัทเดิมๆ ที่เพียงย้ายสำนักงานจากตึกหนึ่งไปอีกตึกหนึ่ง ไม่ใช่การเติบโตจากดีมานด์ใหม่ แต่มีปัจจัยลบที่บริษัทต่างๆ แทบไม่ขยายกิจการ และจำนวนพนักงานก็ไม่เพิ่มขึ้น ดังนั้นกลยุทธ์ที่ดึงดูดผู้เช่าจึงหนีไม่พ้นเรื่องการตัดราคาทำให้สงครามราคาเกิดขึ้นอย่างรุนแรงกว่าที่เคยเป็นมา โดยมีการเสนอเงื่อนไขค่าเช่าที่ถูกลงกว่าเดิม 20-30% ทำให้สงครามราคาเกิดขึ้นอย่างรุนแรงกว่าที่เคยเป็นมา

ดังนั้น ผลกระทบจึงลุกลามเป็น โดมิโนเอฟเฟกต์ (Domino Effect) ต่อเนื่องไปทั้งตลาด ทั้งในเชิงออฟฟิศและรีเทล ท่ามกลางการแข่งขันที่เดือดขึ้นทุกขณะ หากไม่มีดีมานด์ใหม่เข้ามาเติมเต็ม ความเคลื่อนไหวนี้อาจกลายเป็นแรงกดดันครั้งใหญ่ต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทยในระยะกลางถึงยาว ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือดและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้เช่า ตลาดพื้นที่สำนักงานไทยกำลังเข้าสู่ยุคที่ใครปรับตัวได้เร็วและเสนอความคุ้มค่าได้มากกว่า คือผู้ที่อยู่รอดในสมรภูมิครั้งนี้

ขณะเดียวกัน อาคารสำนักงานเก่า เป็นจำนวนมากกำลังเผชิญความท้าทายอย่างหนัก อัตราการเช่าลดลงอย่างต่อเนื่อง เพราะไม่สามารถโน้มน้าวให้ผู้เช่าเดิมต่อสัญญาได้ ผู้เช่าจำนวนไม่น้อยเลือกย้ายไปสู่อาคารสำนักงานที่เพิ่งก่อสร้างเสร็จ ซึ่งเหนือกว่าทั้งในด้านสิ่งอำนวยความสะดวก ทำเลที่ตั้ง และที่สำคัญที่สุดคือเงื่อนไขค่าเช่าที่ดึงดูดใจมากกว่า ส่งผลให้ผู้เช่าเหล่านี้มองว่าการย้ายไปยังพื้นที่ใหม่ ไม่เพียงแค่คุ้มค่าทางการเงิน แต่ยังช่วยยกระดับภาพลักษณ์ขององค์กรให้ทันสมัยและแข่งขันได้มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า แม้สถานการณ์การแข่งขันด้านราคาของตลาดออฟฟิศในเวลานี้จะถูกมองว่าเป็นแรงกดดันสำหรับผู้พัฒนาโครงการ แต่ในอีกมุมหนึ่ง นี่กลับเป็นเวลาทองของผู้เช่าที่กำลังมองหาการขยับขยายหรือย้ายสำนักงานไปสู่ทำเลและอาคารที่ตอบโจทย์มากกว่า ผู้เช่ามีโอกาสที่จะต่อรองและได้รับเงื่อนไขที่ดีที่สุดในรอบหลายปี ไม่ว่าจะเป็นราคาค่าเช่าที่คุ้มค่า ซึ่งลดลงจากระดับปกติถึง 20-30% รวมถึงทำเลที่ตอบโจทย์ธุรกิจ เชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชน ช่วยเพิ่มความสะดวกทั้งสำหรับพนักงานและลูกค้า ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยที่สร้างบรรยากาศการทำงานที่เหมาะสม เอื้อต่อการเพิ่มประสิทธิภาพและความพึงพอใจของบุคลากร เหนือสิ่งอื่นใดการย้ายเข้าสู่อาคารสำนักงานใหม่ยังช่วยยกระดับภาพลักษณ์องค์กรได้อย่างมีนัยสำคัญ เพราะการได้อยู่ในอาคารที่มีมาตรฐานทันสมัยและเป็นแลนด์มาร์กของเมือง ไม่เพียงสะท้อนถึงความเป็นมืออาชีพแต่ยังตอกย้ำความน่าเชื่อถือและศักยภาพในการแข่งขันของบริษัทในสายตาของลูกค้าและคู่ค้า

ซึ่ง ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2568 อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 10.440 ล้านตารางเมตร คิดเป็น 1.35% จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า โดยพบว่าในช่วง 3 ไตรมาสของปี พ.ศ.2568 ที่ผ่านมา มีอาคารสำนักงานเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 4 โครงการ ด้วยพื้นที่เช่ารวม 177,312  ตารางเมตร และ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ยังพบว่า อุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ยังคงเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง คาดการณ์ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2568 อาจมีอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดบริการใหม่กว่า 130,000 ตารางเมตร ส่งผลให้ในปีนี้อาจมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดรวมมากกว่า 300,000 ตารางเมตร ติดต่อกันเป็นปีที่ 4 นับตั้งแต่ปี พ.ศ.2565

“อาคารสำนักงานหลายแห่งที่เปิดบริการใหม่ในช่วงที่ผ่านมายังมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งสร้างความกังวลใจให้กับผู้พัฒนาพอสมควร ผู้พัฒนาบางส่วนพยายามแก้ไขปัญหาดังกล่าวด้วยการมอบส่วนลดราคาพิเศษให้กับผู้ที่สนใจเช่า เพื่อให้อัตราการเช่าปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งหลายอาคารสำนักงานมีผู้เช่าให้ความสนใจเข้าดูพื้นที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากได้ข้อเสนอพิเศษ แต่การตัดสินใจทำสัญญาเช่ายังไม่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา” ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุ

นอกจากนี้ยังระบุว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ.2568 พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานครถูกใช้ไปแล้วกว่า 9.000 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อัตราการเช่าโดยรวม ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมาอยู่ที่ 86.20% ยังคงปรับตัวลดลงจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า 0.69% และความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในช่วงที่ผ่านมาส่วนใหญ่เกิดจากการใช้งานจากใช้งานเองของผู้พัฒนา กลุ่มสถาบันการเงิน ยานยนต์ และกลุ่มบริษัทเครื่องสำอาง ซึ่งบริษัทดังกล่าวยังคงมองหาพื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่ใจกลาง รวมถึงพื้นที่รอบใจกลางที่สามารถเดินทางได้อย่างสะดวก และมีราคาเสนอเช่าที่ไม่สูงมากนัก คาดการณ์ว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีอุปสงค์การใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครจะยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ

ดังนั้นจึงถือเป็นช่วงนาทีทองของผู้เช่า ได้เปรียบที่สุดในการเลือกพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เพราะนอกจากต้นทุนจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญแล้ว การย้ายสำนักงานยังสามารถถูกใช้เป็นกลยุทธ์เชิงธุรกิจ เพื่อปรับภาพลักษณ์องค์กรและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในระยะยาวอีกด้วย.

บุญช่วย ค้ายาดี