REIC ชี้อสังหาฯ Q1/69 ส่งสัญญาณฟื้นตัว ยอดโอนโตะ 11.2%

REIC ชี้สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 1/69 ได้แรงหนุนจากมาตรการรัฐ LTV -ลดค่าโอนจดจำนอง ดันยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 11.2% ชี้บ้านใหม่ราคาขึ้นคนเน้นซื้อบ้านมือสอง คาดทั้งปี 69 ยอดโอนติดลบ 1.1% หวังมาตรการรัฐช่วยหนุน ด้านแบงก์แห่แข่งตลาดรีไฟแนนซ์

27 พ.ค. 2569 -นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)  เปิดเผยว่านสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 1 ปี 2569 พบภาพรวมความเคลื่อนไหวด้านอุปสงค์ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 เป็นไปในทิศทางเดียวกับที่ REIC คาดการณ์ไว้ คือ เริ่มเห็นการฟื้นตัวในด้านอุปสงค์ โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวนทั้งสิ้น 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้น11.2% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มูลค่า 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% โดยกรุงเทพมหานคร ยังคงครองส่วนแบ่งสูงสุดด้วยจำนวน 17,746 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 11.1 %  มูลค่า 64,952 ล้านบาท ลดลง 4.5 % ซึ่งเป็นผลจากมาตรการสนับสนุนของรัฐบาล สะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่มีการปรับระดับราคา ขนาด และรูปแบบที่อยู่อาศัยลงตามความสามารถในการซื้อมากขึ้น

ทั้งนี้ คาดการณ์แนวโน้มภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งปี แม้จะปรับตัวลดลงจากปัจจัยเสี่ยงที่เกิดจากสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ในประเทศตะวันออกกลาง ที่มีผลกระทบโดยตรงต่อความมั่นคงทางด้านพลังงาน ผลักดันให้ต้นทุนค่าขนส่งและวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงอัตราเงินเฟ้อทั่วไปที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นแม้จะอยู่ในกรอบเป้าหมาย แต่มีผลต่อกำลังซื้อของภาคครัวเรือนอย่างมีนัยสำคัญ โดยการปรับลดลงดังกล่าวน้อยกว่าที่คาดไว้เดิม เพราะมีปัจจัยบวกเข้ามาสนับสนุนหลายด้าน อาทิ มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ต่ออีก 1 ปี มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านนโยบายการคลัง (พ.ร.ก. เงินกู้ 400,000 ล้านบาท) ที่จะช่วยพยุงเศรษฐกิจ และตลาดที่อยู่อาศัยไม่ให้ทรุดตัวลงรุนแรง คาดการณ์ว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ปี 2569 จะลดลงเพียง1.1 % เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีมูลค่าลดลงเพียง 2.3%  

สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2569 มีทิศทางที่สอดคล้องกับการโอนกรรมสิทธิ์กรณีพื้นฐาน โดยคาดการณ์มูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่จะลดลง 1.6% YoY โดยขึ้นอยู่กับความยืดเยื้อของสถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ในภูมิภาคตะวันออกกลาง และความเสี่ยงจากการชะลอตัวลงของเศรษฐกิจและการค้าโลก

อย่างไรก็ตามเป็นที่น่าสังเกตว่าพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญในภูมิภาคมีกลุ่มจังหวัดที่มีการขยายตัวด้านอุปสงค์ ประกอบด้วยจังหวัดขอนแก่น มีจำนวนหน่วย 1,646 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 30.3% และมูลค่า 3,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น29.0 %  ขณะที่ ระยองมีจำนวน 2,691 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.0 %  และมูลค่า 5,745 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร 25.2%   นอกจากนี้ ยังมีจังหวัดภูเก็ต ที่มีมูลค่าการโอนขยายตัวเพิ่มขึ้นสูงสุดในประเทศโดยมีจำนวนหน่วย 2,548 หน่วย เพิ่มขึ้น17.9%   มูลค่า 10,365 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.9 %   สะท้อนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงหรือกลุ่ม Luxury ในพื้นที่ดังกล่าว

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่กรุงเทพฯพบว่า จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นแต่มูลค่าลดลง โดยมีจำนวน 17,746 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.1 %  มูลค่า 64,952 ล้านบาท ลดลง 4.5 %ส่วนพื้นที่ปริมณฑลที่ยังขยายตัวและรักษาระดับเป็นบวกได้ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ประกอบด้วยจังหวัดนนทบุรี มีจำนวน 3,961 หน่วยเพิ่มขึ้น 15.3 %มูลค่า 11,718 ล้านบาท เพิ่มขึ้น10.5 %และ จังหวัดปทุมธานี มีจำนวน 4,915 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.7 %  และมูลค่า 10,491 ล้านบาท เพิ่มขึ้น3.7 %     

นอกจากนี้ ยังพบว่า ในไตรมาส 1 ปี 2569 สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ด้านจำนวนหน่วยบ้านมือสองมีสัดส่วนร้อยละ 67 ขณะที่บ้านสร้างใหม่มีสัดส่วนเพียง33 % โดยกลุ่มราคาที่มีทิศทางเป็นบวก หรือเป็นกลุ่มราคาที่ยังคงขยายตัวได้ดีและเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาดในไตรมาส 1 ปี 2569 คือ กลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวม 69,447 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มูลค่ารวม 141,242 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.5%เป็นการโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ 21,990 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.7% มูลค่า 61,716 ล้านบาท เพิ่มขึ้น6.7 %  บ้านมือสอง 47,457  หน่วย เพิ่มขึ้น 14.7% มูลค่า 79,526 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.5%  เป็นที่น่าสังเกตว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงเกินกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไป ประสบภาวะหดตัวในด้านจำนวนหน่วยอย่างชัดเจนทั้งประเภทบ้านใหม่และบ้านมือสอง โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 3,136 หน่วย ลดลง 14.8% มูลค่ารวม 45,940 ล้านบาท ลดลง 16.3%

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่างชาติ พบว่ามีการหดตัวสวนทางกับภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน ในไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติจำนวน 3,241 หน่วย ลดลง17.3  % เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มูลค่า 13,464 ล้านบาท ลดลง 17.9%เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน กลุ่มสัญชาติทีมีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 3 อันดับแรก ประกอบด้วยจีน  906 หน่วย ลดลง 38.8 %และมูลค่า 3,493 ล้านบาท ลดลง 42.9 % รัสเซีย อันดับ 2 มีจำนวน 383 หน่วย เพิ่มขึ้น 33.0% มูลค่า 1,665 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 68.7 % และอันดับ3 พม่า ด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีจำนวน 279 หน่วย ลดลง36.4 %  มูลค่า 968 ล้านบาท39.0%

นายณรงค์พลกล่าวว่าในด้านสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย เริ่มส่งสัญญาณการกลับมาฟื้นตัวเป็นบวกหลังจากเผชิญภาวะหดตัวมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2566 โดยในไตรมาส 1 ปี 2569 มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ รวม 121,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.1% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้ภาพรวมยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างรวมทั้งระบบอยู่ที่ 5,137,832 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.4 % 

สำหรับแนวโน้มสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 แม้จะมีทิศทางปรับตัวลดลง จากปัจจัยความขัดแย้งในภูมิภาคตะวันออกกลาง ทำให้เกิดวิกฤตด้านพลังงาน แต่ยังคงมีตัวแปรในเชิงบวก ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยปรับลดลงน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้เดิม โดยมีปัจจัยจากสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ประมาณการเติบโตของ GDP โดยคาดว่าจะขยายตัวในช่วง 1.5 – 2.5 นายณรงค์พล ซึ่งเกิดจากมาตรการทางการคลัง อาทิ การจัดทำพระราชกำหนด (พ.ร.ก.) กู้เงินฯ 400,000 ล้านบาท และการขยายมาตรการ LTV ของ ธปท. ด้วยปัจจัยสนับสนุนดังกล่าว REIC จึงปรับประมาณการใหม่ภายใต้กรอบปัจจัยและตัวแปรต่าง ๆ โดยคาดการณ์ว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 312,814 หน่วย ลดลง 1.1 % และมีมูลค่าประมาณ 845,235 ล้านบาท ลดลง  2.3%.