อุ้ม‘พ่อค้าขายบ้าน’ เศรษฐาชงเองเข้า‘ครม.’ ไหมเตือนเอื้อประโยชน์!

“เศรษฐา” ชงเองในฐานะขุนคลัง ดันมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เข้า ครม. 9 เม.ย. ขยายวงเงินลดค่าโอน-จดจำนองที่อยู่อาศัยเหลือ 0.01% จากเดิมไม่เกิน 3 ล้าน เป็น 7 ล้านบาท  อ้างช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ ดันจีดีพีได้  1.58% พร้อมลดภาษีสร้างบ้านใหม่สูงสุด 1 แสนบาทต่อราย “ศิริกัญญา” เตือนชั่งน้ำหนักให้ดี ป้องกันข้อครหาเอื้อประโยชน์

เมื่อวันศุกร์ที่ 5 เม.ย.2567 มีรายงานข่าวจากทำเนียบรัฐบาลแจ้งว่า ในการประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) สัปดาห์หน้า  ในวันอังคารที่ 9 เม.ย. นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เตรียมเสนอเรื่องมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ และการเตรียมการเพื่อรองรับการดำเนินการยกระดับประเทศสู่ศูนย์กลางเมืองอุตสาหกรรมระดับโลก (ไทยแลนด์วิชัน) ซึ่งมาตรการดังกล่าวจะมีสาระสำคัญของมาตรการสำคัญในการปรับปรุงมาตรการทางภาษีและค่าธรรมเนียม และมาตรการทางการเงินเพื่อสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ตามข้อสั่งการของนายเศรษฐาที่เคยได้มีข้อสั่งการให้กระทรวงการคลังพิจารณาปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมของภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนสามารถเข้าร่วมมาตรการได้มากขึ้น และเพื่อสนับสนุนให้ประชาชนมีโอกาสมีที่อยู่อาศัยของตัวเอง รวมทั้งเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ

สำหรับมาตรการมีสาระสำคัญ โดยปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 ด้วยการขยายเพดานมูลค่าที่อยู่อาศัยให้ได้รับค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม โดยมีกลุ่มเป้าหมายคือ ผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง และผู้ขายที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่เป็นอาคารที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ และห้องชุด ในราคาซื้อขายและค่าประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยให้มาตรการดังกล่าวมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่กฎหมายได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาจนถึงวันที่ 31 ธ.ค.2567 

“มาตรการดังกล่าวจะลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ จากปกติ 2% เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์อันเนื่องมาจากการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวในคราวเดียวกัน จากปกติ 1% เหลือ  0.01% สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบด้วย 1.อาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว และ 2.ห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด โดยมีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีซื้อขายเฉพาะส่วน” 

ทั้งนี้ มาตรการนี้เป็นการปรับปรุงมาตรการจากที่กระทรวงการคลังเคยมีมาตรการในการลดค่าจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม รวมทั้งการโอนและค่าจดจำนองให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยเพิ่มเป็นราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยอ้างว่าสอดคล้องกับข้อมูลของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยที่เหลือขายสะสมอยู่ในตลาดที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 46% ของที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาด ส่วนที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนกว่า 86% ของอยู่อาศัยที่เหลือขายในตลาด ซึ่งยังสอดคล้องกับข้อมูลของศูนย์ที่อยู่อาศัยฯ ที่รายงานว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่ถึง 3 ล้านบาท มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คิดเป็น 41.4% ส่วนที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่ราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คิดเป็นสัดส่วน 61.4% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งหมด ดังนั้นมาตรการนี้จึงช่วยสนับสนุนการซื้อขายที่อยู่อาศัยและการจดทะเบียนและโอนที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

รายงานข่าวแจ้งอีกว่า กระทรวงการคลังได้ประสานไปยังกระทรวงมหาดไทยให้ยกร่างกฎหมายที่เกี่ยวข้องจำนวน 4 ฉบับแล้ว ได้แก่ ร่างกฎกระทรวงยกเลิกกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับการโอนและการจำนองจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยของตนเอง พ.ศ.2566 พ.ศ.… จำนวน 1 ฉบับ 2.ร่างกฎกระทรวงยกเลิกกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับการโอนและการจำนองจากการซื้อขายห้องชุด เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง พ.ศ.2566 พ.ศ.… จำนวน 1 ฉบับ 3.ร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน  กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่อยู่อาศัย หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์  ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนดจำนวน 1 ฉบับ และ 4.ร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนและนิติกรรมตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กรณีห้องชุด ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด จำนวน 1 ฉบับ

รายงานแจ้งอีกว่า กระทรวงการคลังระบุว่า มาตรการนี้จะช่วยให้ประชาชนสามารถเข้าร่วมมาตรการได้เพิ่มมากขึ้น โดยคาดว่าจะช่วยให้เกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มูลค่าประมาณ 799,374 ล้านบาทต่อปี ช่วยเพิ่มการบริโภคในประเทศได้กว่า 118,413 ล้านบาทต่อปี หรือ 9,868 ล้านบาทต่อเดือน และเพิ่มการลงทุนได้ประมาณ 464,971 ล้านบาทต่อปี หรือ 38,748 ล้านบาทต่อเดือน และส่งผลให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) เพิ่มขึ้น 1.58% ต่อปี เมื่อเทียบกับกรณีไม่มีมาตรการ และยังช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์มีขนาดเศรษฐกิจถึง 6.95% ของจีดีพี และมีธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอื่นๆ เป็นจำนวนมากโดยมีตัวคูณทางเศรษฐกิจประมาณ 1.13 ซึ่งหมายความว่าทุกๆ 100 บาทที่มีการลงทุน จะเกิดผลต่อเศรษฐกิจ 113 บาท

“มาตรการนี้จะทำให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสูญเสียรายได้จากค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากปัจจุบันประมาณ 5,299 ล้านบาทต่อปี หรือ 442 ล้านบาทต่อเดือน เป็นจำนวนประมาณ 23,822 ล้านบาทต่อปี หรือ 1,985 ล้านบาทต่อเดือน” รายงานข่าวระบุว่า ยังมีมาตรการที่เสนอในส่วนมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน  โดยมีกลุ่มเป้าหมายคือ บุคคลธรรมดาที่มีการสร้างบ้านในช่วงเวลาที่มีการดำเนินมาตรการ โดยมีการกำหนดให้ผู้มีเงินได้ซึ่งมีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่ไม่รวมถึงห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล หักลดหย่อนค่าก่อสร้างบ้านเมื่อได้ทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านกับผู้รับเหมาทั้งที่เป็นบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล และต้องเริ่มก่อสร้างบ้านในหรือหลังวันที่กฎหมายมีผลบังคับใช้ แต่ไม่เกินวันที่ 31 ธ.ค.2568 ซึ่งมูลค่าการหักลดหย่อนให้เป็นไปตามมูลค่าการก่อสร้างบ้าน 1 ล้านบาท จะหักลดหย่อนภาษีได้ 10,000 บาท ลดหย่อนภาษีได้สูงสุดไม่เกิน 1 แสนบาท ตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านที่เสียอากรแสตมป์ด้วยวิธีการชำระอากรเป็นเงินผ่านระบบเครือข่ายอินเทอร์เน็ตกับกรมสรรพากร โดยมาตรการนี้คาดว่าจะมีผู้เข้าร่วมโครงการประมาณ 5,000 ราย คิดเป็นวงเงินประมาณ 1 หมื่นล้านบาท สูญเสียรายได้ภาครัฐประมาณ 2 พันล้านบาทต่อปี

ด้าน น.ส.ศิริกัญญา ตันสกุล สส.บัญชีรายชื่อ และรองหัวหน้าพรรคก้าวไกลกล่าวในเรื่องนี้ว่า ขณะนี้ปัญหาอยู่ที่บ้านราคา 1-3 ล้านบาท ที่มียอดคงค้างขายไม่ออกเป็นจำนวนมาก ในส่วนราคาที่มากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป ก็อาจจะมีปัญหาบ้าง แต่น้อยกว่า นโยบายนี้อาจเป็นนโยบายที่ช่วยในการกระตุ้นเศรษฐกิจได้ในระยะสั้น เพราะธุรกิจอสังหาฯ ก็มีส่วนที่เกี่ยวข้องต่อเนื่องไปในภาคธุรกิจอื่นอีกค่อนข้างมาก แต่เนื่องจากเป็นบ้านสร้างเสร็จแล้วที่ยังคงค้าง โอกาสที่จะนำไปสู่การทำให้ธุรกิจขยายตัว หรือมีการสร้างบ้านขึ้นมาใหม่นั้นน้อยกว่า จึงเป็นมาตรการที่เน้นช่วยพยุงธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะ

 “ต้องมีการชั่งน้ำหนักว่าควรให้ไปถึงในสัดส่วนที่เท่าไร การที่ยิ่งขยายเยอะ ก็อาจจะทำให้เกิดข้อครหาได้ว่ามีการเอื้อประโยชน์ให้ธุรกิจอสังหาฯ มากจนเกินไปหรือไม่ เพราะที่ผ่านมามาตรการนี้ถูกกำหนดไว้ให้เฉพาะบ้านที่มีราคาค่อนข้างถูก เพื่อช่วยให้กลุ่มผู้ที่มีรายได้น้อยลงมา ได้รับประโยชน์โดยตรง” น.ส.ศิริกัญญาระบุ

เมื่อถามถึงกรณีนายกฯ เคยแสดงท่าทีเห็นด้วยก่อนหน้านี้ให้ลดดอกเบี้ย และยกเลิก Loan to Value (LTV) จะเป็นการส่งสัญญาณหรือดักคอใครล่วงหน้าหรือไม่นั้น น.ส.ศิริกัญญากล่าวว่า ข้อควรระวัง คือการยกเลิก LTV เพราะหากเรายังมีปัญหาหนี้ครัวเรือนซึ่งอยู่ในระดับสูง การยกเลิกก็จะยิ่งทำให้คนสามารถกู้บ้านได้มากเกินกว่าความสามารถในการชำระ เป็นเรื่องที่ต้องระมัดระวัง เพราะมาตรการ LTV เกิดขึ้นในวันที่ตลาดอสังหาฯ แทบเป็นฟองสบู่ จากการที่คนซื้อบ้านหลังที่ 2 เพื่อเก็งกำไร ดังนั้น มาตรการนี้มีไว้สำหรับคนที่ซื้อไว้ลงทุนหรือเก็งกำไรอยู่แล้ว แต่ในภาวะที่หนี้ครัวเรือนสูงขนาดนี้ อย่างไรก็ควรคง  LTV เอาไว้.