ปี 67 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยหืดจับ!!

การปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับสูง และการสะสมของสินค้าคงค้าง (inventory) ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ รวมถึงมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการระดับราคาสูง ซึ่งอาจนำไปสู่การอิ่มตัวในตลาดสินค้าระดับนี้ในอนาคต

ทั้งนี้จากการคาดการณ์ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะลดลง 15% หรือประมาณ 3.2 แสนหน่วย ซึ่งเป็นยอดที่ต่ำที่สุดในรอบ 8 ปี โดยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะลดลง 8% และในภาคตะวันออกลดลงถึง 11% สาเหตุหลักมาจากการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารที่ยังคงเข้มงวด ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่

ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2567 มีแนวโน้มลดลงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มียอดเปิดตัวลดลงถึง 50% เมื่อเทียบกับปี 2566 โครงการแนวราบก็มีการชะลอการเปิดตัวด้วยเช่นกัน แต่ลดลงในอัตราที่น้อยกว่า ที่ 3% ตลาดบ้านเดี่ยวมีการเติบโตถึง 60% ในเขตปริมณฑล ขณะที่โครงการทาวน์เฮาส์กลับพบว่ามียอดเปิดตัวลดลงถึง 24% เนื่องจากกำลังซื้อของกลุ่มระดับกลาง-ล่างลดลงอย่างชัดเจน!!

KKP Research ระบุว่า ทิศทางการพัฒนาโครงการและความต้องการในปี 2567 นั้น ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีความต้องการสูง โดยเฉพาะในระดับราคา 5-10 ล้านบาท ซึ่งยังคงเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง และต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ ในขณะที่บ้านเดี่ยวระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาท เริ่มมีสัญญาณการอิ่มตัว และสินค้าคงค้างของบ้านในระดับนี้มีโอกาสเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ในทางกลับกันทาวน์เฮาส์กลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและการแข่งขันที่สูง

ส่วนทิศทางในปี 2568 นั้น KKP Research มองว่า การปรับลดอัตราดอกเบี้ยระหว่าง 0.50-0.75% จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภคได้ โดยเฉพาะกลุ่มระดับกลางและล่างที่ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนสูงในช่วงก่อนหน้า และการปรับตัวของภาคบริการที่คาดว่าจะขยายตัวมากขึ้นในปี 2568 จะช่วยสร้างรายได้และกระตุ้นการบริโภคในวงกว้าง ซึ่งจะส่งผลบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับภาคบริการในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ และแหล่งท่องเที่ยว

ขณะที่ การพัฒนาบ้านเดี่ยวในราคาสูงกว่า 20 ล้านบาท อาจเผชิญภาวะอิ่มตัว แต่โครงการบ้านเดี่ยวในราคากลาง ราว 7-15 ล้านบาท จะยังคงเป็นตลาดที่น่าลงทุน ส่วนทาวน์เฮาส์กลุ่มระดับราคากลาง-ล่างยังคงต้องเฝ้าระวัง จากปัญหารายได้ยังปรับไม่ทันกับราคาทาวน์เฮาส์ที่ปรับตัวสูงขึ้น และภาระหนี้ของกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคานี้ยังอยู่ในระดับสูง ส่วนบ้านแฝดยังสามารถพัฒนาได้ และมีแนวโน้มเติบโตขึ้น

สอดคล้องกับบทวิเคราะห์จาก ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ที่มองว่าตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังเผชิญความท้าทายรอบด้าน ทั้งด้านอุปสงค์ที่ยังถูกกดดันจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ จนทำให้ Rejection rate อยู่ในระดับสูง รวมถึงด้านอุปทานที่ผู้ประกอบการพยายามรักษาอัตรากำไร ท่ามกลางภาวะต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และแรงกดดันด้านหน่วยเหลือขายสะสม ขณะที่คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะมีโอกาสมากขึ้นในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางและชั้นนอก

ดังนั้น แนวทางการปรับกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการเพื่อแข่งขันดึงดูดกำลังซื้อที่ยังมีอยู่อย่างจำกัด คือ ให้ความช่วยเหลือผู้ซื้อในการขอสินเชื่อ เช่น ให้ความรู้ คำปรึกษา และวางแผนการเปิดโครงการราคาต่ำอย่างระมัดระวังมากขึ้น เช่น ชะลอการเปิดโครงการในพื้นที่เสี่ยง และเปิดโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ ตลอดจนบริหารจัดการต้นทุน และสร้างความร่วมมือกับพันธมิตร.

ครองขวัญ รอดหมวน